物業管理師《管理實務》知識點

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物業管理師《管理實務》知識點

　　物業服務企業的財務特征

　　(一)會計主體的特殊性

　　有的企業是以物業服務企業自身為會計主體的，認為物業服務項目的經營管理活動也是其企業經營活動中不可或缺的一部分，當然，也不排除有通過集中組織會計核算，降低會計信息成本的因素存在;有的企業是將企業本部和每個物業服務項目分別作為會計主體，并編制合并會計報表。

　　對于采用酬金制作為計費方式的物業服務項目而言，明確物業服務項目必須作為獨立的會計主體的意義在于：一方面，可以將物業服務的提供者即物業服務企業的經營活動與其受托代理的物業服務項目的經營活動區別開來;另一方面，可以將同一物業服務企業受托代理的不同物業服務項目的經營活動區別開來。因此，酬金制下，各物業服務項目應獨立建賬、獨立核算，保證物業服務企業與物業服務項目之間以及不同管理項目之間在資金劃撥、賬簿記錄等方面相互獨立。

　　在酬金制下，物業服務項目是獨立的會計主體，但其會計核算的責任主體是物業服務企業，這反映出物業服務企業“代人理財”的特點。

　　(二)現階段物業服務企業資產的特點

　　(1)貨幣資金在總資產和流動資產中的比重偏高。

　　總的來說，由于現階段在國家允許的范圍內，低風險的短期投資渠道較少，物業服務企業往往也缺少資產管理方面的人才，使大量的貨幣資金處于閑置的狀態。

　　(2)分散在各物業服務項目、所有權歸全體業主的固定資產尚未全部納入會計核算體系。

　　(三)現階段物業服務企業負債的特點

　　(1)物業服務企業現金充裕，現金流穩定，普遍沒有通過銀行融資的需求。

　　(2)物業服務企業賬面上存在著較多的暫收或應付款(例如代收代付費用等)，并且物業服務收費一般采用預收的方式，因此，物業服務企業負債相對于所有者權益的比率較高。

　　(3)物業服務企業的負債基本上是無息負債，即無需支付利息的負債。

　　(四)所有者權益的特殊性

　　在進行所有者權益核算時，應注意的是：酬金制下，物業服務費的結余是全體業主的權益，而非物業服務企業的股東權益，不能將其納入所有者權益的核算范圍，應計入資產負債表中“少數股東權益”項目，不能將其分配給股東。

　　(五)收入的規定性

　　酬金制下，物業服務費是物業服務企業以代理人的身份為業主管理的資金，在地方稅務法規的支持下，在會計上可以作為“代管資金”;對于采取酬金制的物業服務項目，物業服務企業的物業服務收入僅包括物業服務酬金收入。

　　(六)物業服務企業在成本費用方面的特征

　　(1)物業服務企業固定成本的比例較高，人工成本占總成本的比例也較高，成本費用的可控性相對較差。

　　(2)物業服務企業成本費用的可預測性較強。

　　(3)物業服務企業的成本中有相當部分屬預防性支出(如電梯維修保養費)。

　　物業服務企業的利潤

　　(一)物業服務企業利潤的構成

　　物業服務企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。其中，營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤

　　(二)物業服務企業利潤的計算

　　主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額;

　　其他業務利潤指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額;

　　補貼收入是指國家撥給物業服務企業的政策性虧損補貼和其他補貼。

　　物業服務企業代收代付業務

　　(一)物業服務企業代收代付的范圍

　　物業服務企業代收代付的費用類型包括：水費、電費、燃(煤)氣費、住宅專項維修資金、生活垃圾消納費、集中供暖費用等。

　　在物業服務區域內，供水、供電、供氣、供暖、有線電視等單位應當向最終用戶收取相關的服務費用，業主與上述單位是一種合同關系，依據相關法律行使合同權利，履行法律義務。為了方便社區業主，物業服務企業可根據實際情況接受上述單位的委托，代其向業主收取服務費用，但不應承擔相關責任和義務。

　　(二)物業服務企業代收代付的管理

　　(1)按照費用類型建立統計報表，報表內一般以業主或交款人作為統計的對象。

　　(2)查表計數。如電費，就需要根據業主家的電表，統計單月用量，當月費用等于當月用量乘以電費單價。

　　(3)及時向業主或使用人送達代收代付費用收費通知單及收取費用。

　　(4)對代收代付的費用及時進行統計，及時追討欠繳費用。

　　(5)將向業主或使用人代理收繳的水電氣有線電視等費用轉交到供方。

　　(三)物業服務企業代收代付的方式

　　1.先付后收

　　由物業服務企業先行墊支，再向業主收取資金物業管理師目前一般而言，水費、電費的代收代付采取此種方式。先付后收的方式不僅占用了物業服務企業的資金，后期的收繳也存在風險。

　　2.先收后付

　　由物業服務企業先向業主收取資金，再將資金支付給相關方。對物業服務企業而言，這種方式風險最低。如《福州市物業服務條例》就明確規定，當地物業服務企業可以采用先收后付的方式進行處理。

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