物業管理師《經營管理》知識點

2017年物業管理師《經營管理》知識點

　　不少同學已經在準備物業管理師的考試了，為了幫助大家更好地進行復習，百分網小編整理了《經營管理》的部分知識點，歡迎大家閱讀參考，更多內容請關注本站。

　　資金的時間價值

　　客觀地評價房地產投資項目的經濟效果或對不同投資方案進行經濟比較時，不僅要考慮支出和收入的數額，還必須考慮每筆現金流量發生的時間。

　　在不同的時間付出或得到同樣數額的資金在價值上是不等的。也就是說，資金的價值會隨時間發生變化。今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比將來可獲得的同樣數額的資金更有價值。因為當前可用的資金能夠立即用來投資并帶來收益，而將來才可取得的資金則無法用于當前的投資，也無法獲得相應的收益。因此，同樣數額的資金在不同時點上具有不同的價值。

　　不同時間發生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。

　　1.隨著時間的推移，資金的價值會增加物業管理師《經營管理》知識點物業管理師《經營管理》知識點。這種現象叫資金增值。通過投資者投資過程中獲得的利潤來體現。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。

　　2.資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現為放棄即期消費的損失所應得到

　　資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：①投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤;②通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償;③風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。

　　在技術經濟分析中，對資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。實際上，銀行利息也是一種資金時間價值的表現方式，利率是資金時間價值的一種標志。

　　由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點上發生的現金流量。

　　凈運營收益

　　凈運營收益=有效毛收入-運營費用

　　凈運營收益的最大化是業主最關心的問題，也是考察物業管理企業的物業管理工作成功與否的主要方面

　　物業管理師《經營管理》知識點物業管理師。因此，物業管理企業要盡可能增加物業的有效毛租金收入，降低運營費用，以使交給業主的凈運營收益盡可能大。

　　【例題7：11年單選】下列凈運營收益的計算公式，正確的是()。

　　A.凈運營收益=潛在毛收入-運營費用

　　B.凈運營收益=潛在毛收入+運營費用

　　C.凈運營收益=有效毛收入+運營費用

　　D.凈運營收益=有效毛收入-運營費用

　　答案：D

　　經營現金流

　　稅前現金流=凈運營收益-抵押貸款還本付息

　　稅后現金流=稅前現金流-準備金-所得稅

　　儲存基金(準備金、大修基金)通常由物業管理企業直接管理，應繳納的所得稅通常由業主負責支付。應該指出的是，如果物業沒有抵押貸款安排，亦無儲存基金項目扣除(言外之意就是儲存基金或準備金不是來自于該收益性物業)，業主應納稅所得額就等于物業的凈運營收益。

　　教材上這句話是什么意思呢?首先儲存基金可以理解為建筑物的折舊，因為建筑物計提折舊的一種方法就是儲存基金法，如果沒有儲存基金項目扣除，也就是不用扣除建筑物折舊，又沒有抵押貸款安排，也就是不用扣除貸款利息，那么，按照我們前面剛提到的置業投資的應納稅所得額的計算公式:置業投資應納稅所得額=凈運營收益-貸款利息-建筑物折舊,貸款利息和建筑物折舊都為零，則業主應納稅所得額就等于物業的凈運營收益。

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