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2015年房地產估價師考試《房地產估價理論與方法》真題
一、單項選擇題(共35題，每題1分、每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)
1、下列房地產估價原則中適用于房地產抵押估價，而不適用于城市房屋拆遷估價是( )。
A.最高最佳使用原則
B.合法原則
C.替代原則
D.謹慎原則
2、評估征收房地產造成的停產停業損失，屬于( )業務。
A.傳統價值評估
B.價值分配
C.相關經濟損失評估
D.價值減損評估
3、采用假設開發法評估某待開發房地產的價值，適用的估價前提是"被迫轉讓前提"。該估價是因( )的需要。
A.房地產作價入股
B.法院強制拍賣
C.房地產稅收
D.房地產征收補償
4、某出租寫字樓的完全產權價值為2000萬元，出租人權益價值為1600萬元，則承租人權益價值為( )萬元。
A.-40
B.400
C.1800
D.3600
5、某地區各項基礎設施開發的正常使用費用分攤到每平米土地上，分別為道路20元、燃氣18元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區"五通一平"的正常費用為( )元/㎡
A.98
B.102
C.108
D.116
6、某居民于2008年1月購買了一套建筑面積為100㎡的住宅，單價為5000元/㎡。若2008年當地同類住宅名義價格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年12月該套住宅的自然增值額為( )元。
A.4296.96
B.5560.86
C.5839.91
D.30838.91
7、房地產既與機器設備等動產不同，又與商標等無形資產不同，是( )的結合體。
A.實體、權益、區位
B.實物、權益、區位
C.實物、權利、位置
D.實體、權益、位置
8、某期房年后建成入住，類似現房的價格為5 000元/㎡，出租的年末總收益為500元/㎡，管理費用等其他支出為100元/㎡。估計折現率為10%，風險補償為現房價格的3%。該期房目前的價格為( )元/㎡。
A.4395
B.4486
C.4636
D.4850
9、某宗房地產未設立法定優先受償權利下的價值為600萬元，法定優先受償款為50萬元，貸款成數為七成，則該房地產的抵押貸款額度為( )萬元。
A.370
B.385
C.420
D.550
10、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：
(1)要求在成交日期一次性付清;
(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;
(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;
(4)約定自成交日期起一年內一次性付清;
(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。
上述情況中，存在名義價格的是( )。
A.第(1)、(3)種情況
B.第(3)、(4)、(5)種情況
C.第(23、(4)種情況
D.第(2)、(4)、(5)種情況
11、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規模小型化，住宅價格總的趨勢是( )。
A.上漲
B.下跌
C.保持相對穩定
D.先漲后跌
12、評估某套建筑面積為120㎡ 的住宅在2008年9月底市場價值，收集了以下個交易實例，其中最適合作為可比實例的是( )。
| 交易實例 | 建筑面積（㎡） | 用途 | 價格（元/㎡） | 成交日期 | 區位 | 正常情況 |
| 甲 | 120 | 居住 | 5800 | 2007年8月 | 同一供需圈 | 正常交易 |
| 乙 | 105 | 居住 | 6000 | 2008年6月 | 同一供需圈 | 正常交易 |
| 丙 | 140 | 辦公 | 6500 | 2008年9月 | 同一供需圈 | 正常交易 |
| 丁 | 115 | 旅館 | 6100 | 2008年7月 | 不同供需圈 | 正常交易 |
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
13、住宅平面設計中的功能分區對房地產價值的影響，屬于房地產價值影響因素中( )。
A.區位因素
B.社會因素
C.實物因素
D.權益因素
14、房地產的規劃用途對房地產價值的影響，屬于房地產價值影響因素中的( )。
A.配套設施建設的限制
B.房地產使用管制
C.房地產權利的設立和行使限制
D.房地產相鄰關系的限制
15、最高最佳使用包括用途、規模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價對象最佳用途的經濟學原理是( )。
A.收益遞增遞減原理
B.均衡原理
C.替代原理
D.適合原理
16、某估價機構接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現在，則其估價對象狀況和房地產市場狀況分別為( )。
A.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去
B.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在
C.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在
D.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去
17、運用收益法評估房地產抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用( )的收益估計值。
A.較高
B.較低
C.最高
D.居中
18、為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3 500元/㎡，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區房地產交易中規定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正、調整后的價格為( )元/㎡。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93
19、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為20萬元。如果甲地塊的使用權人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應為( )萬元。
A.40
B.48
C.50
D.60
20、某一交易實例房地產的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為0萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準，假設美元的年利率為7%)，首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設當時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關系為1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為( )元人民幣/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡)
A.17484
B.19020
C.19754
D.20539
21、某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發期為2年，土地開發費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為( )元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是( )。
A.16%
B.42%
C.58%
D.84%
23、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡,層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價格為2000元/㎡。假定層高沒增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為( )萬元。(建筑物報酬率為10%)
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.07
24、某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續期(土地使用權期滿，土地使用權及其他地上建筑物、其他附著物所有權有國家無償取得)、建筑物剩余經濟壽命為55年。預計該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產的收益價格為( )萬元。
A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
25、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%。該住宅因采光受影響導致的價值減損為( )萬元
A.0.50
B.5.63
C.6.25
D.28.14
26、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為( )。
A.8.8%
B.10%
C.18%
D.18.6%
27、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/㎡，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為2%，商場建筑面積為40 000㎡，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為( )萬元。
A.690.40
B.8284.79
C.8720.83
D.9746.81
28、下列關于預售房地產開發經營期的圖示中，正確的是( )。
29、通過市場調查獲知，某地區2005～2008年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增減量法預測，該地區普通商品住宅2010年的價格為( )元/㎡。
A.5362
B.5374
C.5532
D.5702
30、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為( )萬元。(采用四三二一法則)
A.150.8
B.160.8
C.170.8
D.180.8
31、下列估價公式中，錯誤的是( )。
A.土地價格=房地價格-建筑物價格
B.房地產價格=帶債權債務的房地產價格+債權-債務
C.建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值
D.房地產價格=含非房地產成份的房地產價格-非房地產成份的價格
32、某工業用地的土地面積為10 000㎡，規劃容積率為1.0，樓面地價為500元/㎡。后經規劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/㎡，則因規劃調整所需的補地價為( )萬元
A.500
B.1000
C.2250
D.3000
33、下列估價基本事項中，僅由委托人決定的事( )。
A.估價對性
B.估價目的
C.估價時點
D.價值類型
34、某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業日期2008年9月20日至26日，估價時點2008年9月23日，估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據此判斷該報告出具日期為( )。
A.2008年9月20日
B.2008年9月23日
C.2008年9月26日
D.2008年9月27日
35、若假定估價時點的房地產市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內達成交易，則評估價值應是( )。
A.謹慎價值
B.市場價值
C.快速變現價值
D.投資價值
二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
1、下列關于房地產估價師應遵守的職業道德的表述中，正確的有( )。
A.應做到誠實正直、公正執業
B.為了提高業務水平，可以接受超過自己專業能力的估價項目
C.未經委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開
D.應執行政府規定的收費標準，只能適當收取額外的費用
E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章
2、某餐廳的資產可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產、特許經營權。當該餐廳不適宜在現位置繼續經營下去而轉讓時，為確定轉讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括( )。
A.土地
B.建筑物
C.裝飾裝修
D.動產
E.特許經營權
3、下列屬于成本租金構成的內容有( )。
A.折舊費
B.維修費
C.管理費
D.保險費
E.房產稅
4、下列價值種類中，屬于基本價值類型的有( )。
A.抵押價值
B.市場價值
C.計稅價值
D.投資價值
E.在用價值
5、影響房地產價值的權益因素包括( )。
A.房地產權利設立和行使的限制
B.房地產區位的限制
C.房地產使用管制
D.房地產通風采光的限制
E.房地產相鄰關系的限制
6、城市房屋拆遷補償實行產權調換方式且調換房屋為期房的，在結算房屋產權差價時，( )。
A.估價時點應當與評估被拆遷房屋的房地產市場價格的估價時點一致
B.期房產權調換差價=所調換期房的未來市場價值-被拆遷房屋的現在市場價值
C.期房產權調換差價=所調換期房的現在市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值
D.期房的區位、用途、面積、建筑結構等，應以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協議中約定的為準
E.在原地實行產權調換時，差價不應大于被拆遷房屋市場價格的20%
7、下列資料中一般應放入估價報告附件的有( )。
A.估價委托書
B.估價委托合同
C.估價對象權屬證明
D.估價報告內部審核表
E.估價師注冊證書復印件
8、下列房地產狀況中屬于區位狀況的有( )。
A.位置
B.房地產規模
C.環境景觀
D.外部基礎設施完備程度
E.朝向、樓層
9、根據求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區分，求取建筑物重新購建價格的方法有( )。
A.單位比較法
B.市場提取法
C.分解法
D.工料測量法
E.指數調整法
10、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業管理費由承租人負擔，水寨、供暖費、房地產稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括( )。
A.電費
B.物業管理費
C.水費
D.供暖費
E.房地產稅
11、假設開發法中求取在建工程價值的扣除項目有( )。
A.土地取得成本
B.續建管理費用
C.續建投資利息
D.續建完成后房地產銷售費用
E.取得在建工程的稅費
12、長期趨勢法的作用主要有( )。
A.用于收益法中預測未來的租金、空置率等
B.用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整
C.用于成本法計算重置價格
D.用來比較兩類以上房地產價格的發展趨勢與潛力
E.用來填補某些房地產歷史價格資料的缺乏
13、城鎮基準地價的內涵包括其對應的( )。
A.容積率
B.土地使用稅
C.土地開發程度
D.土地使用期限
E.征地補償費
14、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為20萬元，下列關于土地份額分攤的表述中正確的有( )。
A.按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%
B.按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%
C.按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%
D.按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%
E.按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%
15、房地產估價程序的作用包括( )。
A.規范估價行為
B.節省估價工作
C.保障估價質量
D.提高估價效率
E.規避估價監管
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)
1、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關系人。( )
2、任何一個估價項目都有估價目的。( )
3、市場法的估價結果普遍高于收益法的估價結果，說明房地產價格有一定的泡沫。( )
4、房地產的在用價值一般小于房地產的市場價值。( )
5、房地產作價入股估價應當采用謹慎價值標準。( )
6、一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向對價格的影響大。( )
7、在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導致房地產價格上漲。( )
8、某房地產于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產未設立法定優先受償款權利下的價值為500萬元，在沒有其他債權限制下，該房地產的再次抵押價值為300萬元。( )
9、在采用市場法進行城市房屋拆遷估價時，如果選取的可比實例是含有裝修的房地產，則在建立比較基準時，應將可比實例中的裝修價值扣除。( )
10、在運用成本法估價時，房地產價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產就價格就相應增高。( )
11、某房地產的年有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數為10，則該房地產的綜合資本化率為7.5%。( )
12、在假設開發法估價中，估價結果的可靠程度主要取決于是否能準確預測開發完成后的房地產價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產的開發利用方式無關。( )
13、根據市場調查，獲知某類房地產2003～2007年的價格逐年上漲，分別為：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，運用平均發展速度法預測，該類房地產2008年的價格高于4800元/㎡。( )
14、劃分路線價區段時，將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一路線價區段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區段。( )
15、在搜集實例資料時，應考察它們是否受到不正常或人為因素的影響。受到這些因素影響的實例資料在估價時不可以采用。( )
四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;只有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答)
1、某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中1000㎡的面積，
約定租賃期限為20年 ，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的基礎上增加1萬元，從第8年開始，租金保持固定不變。現市場上類似辦公樓的月租金為30元/㎡，假設折現率為10% 。請計算目前該承租人權益價值。(8分)
2、某宗擬出讓的熟地面積為10000㎡，適宜建造公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續期。預計取得土地后建成毛坯房需2年時間，市場上類似建筑物的建筑安裝工程費為1100元/㎡，專業費用為建筑安裝工程費的6%.
管理費為建筑安裝工程費和專業費用之和的3%，上述三項費用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內均勻投入;毛坯房建成時的銷售價格為8000元/㎡。由毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時間，裝修及其專業費用、管理費用等為800元/㎡;精裝修公寓售價為10000元/㎡。公寓裝修完成時，一次性購置相關設施設備后，可作為賓館投入正常經營，購置設施設備費用為200元/㎡;預計賓館正常經營的年凈收益為5100萬元，報酬率為10%。同類房地產開發項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現率為12%。請根據上述資料比較不同開發方式下的土地價值大小，并判斷該宗土地的合理價值。(12分)
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