房地產估價師考試真題：估價理論與方法
在日常學習和工作生活中，我們最少不了的就是試題了，試題是參考者回顧所學知識和技能的重要參考資料。你知道什么樣的試題才是規范的嗎？以下是小編精心整理的房地產估價師考試真題：估價理論與方法，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
房地產估價師考試真題：估價理論與方法 1
單項選擇題(每題1分、每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)
1、評估征收房地產造成的停產停業損失，屬于( )業務。
A.傳統價值評估
B.價值分配
C.相關經濟損失評估
D.價值減損評估
2、下列房地產估價原則中適用于房地產抵押估價，而不適用于城市房屋拆遷估價是( )。
A.最高最佳使用原則
B.合法原則
C.替代原則
D.謹慎原則
3、采用假設開發法評估某待開發房地產的價值，適用的估價前提是"被迫轉讓前提"。該估價是因( )的需要。
A.房地產作價入股
B.法院強制拍賣
C.房地產稅收
D.房地產征收補償
4、某出租寫字樓的完全產權價值為2000萬元，出租****益價值為1600萬元，則承租****益價值為( )萬元。
A.-40
B.400
C.1800
D.3600
5、某地區各項基礎設施開發的正常使用費用分攤到每平米土地上，分別為道路20元、燃氣18元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區"五通一平"的正常費用為( )元/㎡
A.98
B.102
C.108
D.116
6、某居民于2008年1月購買了一套建筑面積為100㎡的住宅，單價為5000元/㎡。若2008年當地同類住宅名義價格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年12月該套住宅的自然增值額為( )元。
A.4296.96
B.5560.86
C.5839.91
D.30838.91
7、房地產既與機器設備等動產不同，又與商標等無形資產不同，是( )的結合體。
A.實體、權益、區位
B.實物、權益、區位
C.實物、權利、位置
D.實體、權益、位置
8、某期房年后建成入住，類似現房的價格為5 000元/㎡，出租的年末總收益為500元/㎡，管理費用等其他支出為100元/㎡。估計折現率為10%，風險補償為現房價格的3%。該期房目前的價格為( )元/㎡。
A.4395
B.4486
C.4636
D.4850
9、某宗房地產未設立法定優先受償權利下的價值為600萬元，法定優先受償款為50萬元，貸款成數為七成，則該房地產的抵押貸款額度為( )萬元。
A.370
B.385
C.420
D.550
10、一套總價60萬元的.住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：
(1)要求在成交日期一次性付清;
(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;
(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;
(4)約定自成交日期起一年內一次性付清;
(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。
上述情況中，存在名義價格的是( )。
A.第(1)、(3)種情況
B.第(3)、(4)、(5)種情況
C.第(23、(4)種情況
D.第(2)、(4)、(5)種情況
11、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規模小型化，住宅價格總的趨勢是( )。
A.上漲
B.下跌
C.保持相對穩定
D.先漲后跌
12、評估某套建筑面積為120㎡ 的住宅在2008年9月底市場價值，收集了以下個交易實例，其中最適合作為可比實例的是( )。
A.甲
B
B.乙
C.丙
D.丁
13、住宅平面設計中的功能分區對房地產價值的影響，屬于房地產價值影響因素中( )。
A.區位因素
B.社會因素
C.實物因素
D.權益因素
14、房地產的規劃用途對房地產價值的影響，屬于房地產價值影響因素中的( )。
A.配套設施建設的限制
B.房地產使用管制
C.房地產權利的設立和行使限制
D.房地產相鄰關系的限制
15、最高最佳使用包括用途、規模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價對象最佳用途的經濟學原理是( )。
A.收益遞增遞減原理
B.均衡原理
C.替代原理
D.適合原理
16、某估價機構接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現在，則其估價對象狀況和房地產市場狀況分別為( )。
A.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去
B.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在
C.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在
D.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去
17、運用收益法評估房地產抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用( )的收益估計值。
A.較高
B.較低
C.最高
D.居中
18、為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3 500元/㎡，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區房地產交易中規定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正、調整后的價格為( )元/㎡。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93
19、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為20萬元。如果甲地塊的使用權人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應為( )萬元。
A.40
B.48
C.50
D.60
20、某一交易實例房地產的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為0萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準，假設美元的年利率為7%)，首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設當時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關系為1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為( )元人民幣/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡)
A.17484
B.19020
C.19754
D.20539
21、某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發期為2年，土地開發費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為( )元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是( )。
A.16%
B.42%
C.58%
D.84%
房地產估價師考試真題：估價理論與方法 2
問題：
簡述房地產估價的目的?
解答 ：
估價目的是指一個估價項目中委托人對估價報告或估價結果的預期用途。它取決于委托人對估價的實際需要，即委托人將要拿未來完成的估價報告或估價結果做什么用。
問題：
簡述房地產估價的時點?
解答 ：
估價時點也稱為價值時點、價值日期，是指一個估價項目中所評估的價值對應的時間。由于同一估價對象在不同的時間會有不同的價值，
問題：
簡述房地產估價的估價當事人?
解答 ：
估價當事人是指一個估價項目中與估價活動有直接關系的單位和個人，包括估價委托人、估價機構和估價師。其中，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)估價委托人是估價服務的直接需求者和直接對象，估價機構和估價師是估價服務的提供者。
所以估價時必須弄清評估的是估價對象在哪個時問的價值。這個時間就是估價時點。估價時點不是隨意確定的，它取決于估價目的，可以是現在、過去或未來的某個時間，一般為某個日期，用公歷年、月、日表示。
問題：
簡述房地產估價的對象?
解答 ：
估價對象也稱為被估價房地產，當其為房屋所有權和建設用地使用權等土地使用權以外的房地產權利時，如租賃權、地役權、抵押權時，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)也稱為被估價權益，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產及相關其他財產。估價對象由委托人和估價目的雙重決定。
問題：
簡述房地產估價的依據?
解答 ：
估價依據是指一個估價項目中估價所依據的法規、政策和標準，包括有關法律、行政法規，最高人民法院和最高人民檢察院發布的有關司法解釋，估價對象所在地的有關地方性法規，國務院所屬部門頒發的有關部門規章和政策，估價對象所在地人民政府頒發的有關地方政府規章和政策以及房地產估價的國家標準、行業標準、指導意見和估價對象所在地的`地方標準等。例如，《物權法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定，以及《房地產估價規范》、《房地產抵押估價指導意見》、《房屋征收評估辦法》、《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》等。
問題：
簡述房地產估價的價值類型?
解答 ：
價值類型是指一個估價項目中所評估的具體某種價值。估價雖然通常講是評估估價對象的價值，但因價值的種類較多，每種價值的內涵不同，并且在同一估價對象和同一估價時點下這些價值的大小一般也不相同，所以到了一個具體的估價項目，就不能籠統地說是評估估價對象的價值，而必須明確是評估哪種價值，包括價值的名稱、定義或內涵。
房地產估價師考試真題：估價理論與方法 3
1、 某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發成本為1500元/㎡，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/㎡直接成本利潤率為6%，則開發后的地價為( )元/㎡。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
標準答案：D
2、 某宗房地產建筑物建成于1991年10月1日，經濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月l日對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月l日)該房地產的評估價值為( )萬元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
E.4454.54
標準答案：E
3、 某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年2016年房地產估價師考前模擬試題2016年房地產估價師考前模擬試題。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年;設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為( )萬元。
A.400
B.628
C.656
D.700
標準答案：B
4、 某企業擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為( )年2016年房地產估價師考前模擬
A.45
B.50
C.52
D.55
標準答案：C
5、 某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500㎡，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產報酬率為7%，則評估該項目續建完成時的總價值為( )萬元。
A.3758.57
B.3942.03
C.3966.10
D.4769.85
標準答案：D
6、 已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/㎡;若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于( )元/㎡
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
標準答案：D
7、 某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/㎡;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為1016年房地產估價師考前模擬試題房產估價師。該商鋪的價值為( )萬元。
A.521
B.533
C.695
D.711
標準答案：A
8、 已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為( )。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
標準答案：C
9、 運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是( )。
A.待開發房地產開發建設開始時的具體日期
B.待開發房地產建設發包日期
C.取得待開發房地產的日期
D.房地產開發完成并投入使用的日期
標準答案：C
10、 下列關于假設開發法的表述中，不正確的是( )。
A.假設開發法在形式上是評估新開發完成的.房地產價格的成本法的倒算法
B.運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用
C.假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房
D.假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余
標準答案：C
房地產估價師考試真題：估價理論與方法 4
1.因債務人無法履約而拍賣其房地產的評估價格一般比正常市場價格偏低。( )
答案：√
解析：房地產拍賣委托一般都是因債務人無法履行到期債務的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產。拍賣房地產價格的評估一般應比正常市場成交價格偏低。
2.某城市2006年房地產投資額統計的統計總體，是指該市2006年全年累計新開工面積的投資總額。 ( )
答案：×
解析：統計總體，簡稱總體，是指所要研究的事物或現象的全體。某城市2006年房地產投資額統計的統計總體，是指該市2006年全年累計房地產的投資總額。
3.某房地產開發公司所開發的未售商品房價值在該公司資產負債表的資產類科目中反映。 ( )
答案：√
解析：資產負債表中資產類所列項目，有以下幾類：(1)流動資產，包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款(減壞賬準備)、存貨、待攤費用等。(2)長期投資，反映長期投資的情況。(3)固定資產，包括固定資產(減累計折舊)、固定資產清理、在建工程等。(4)無形及遞延資產，反映無形及遞延資產及其他資產等。房地產開發公司所開發的未售商品房價值屬于固定資產。
4.在財務分析指標中，應收賬款周轉率越高，說明應收賬款收回越快，資產的流動性增強，因此該指標越高越好; ( )
答案：√
解析：一般來說，應收賬款周轉率越高，說明應收賬款收回越快，可以減少壞賬損失，而且資產的流動性強，企業的短期償債能力也會增強，在一定程度上可以彌補流動比率低的不利影響。相反，應收賬款周轉率越低，企業的營運資金會過多的呆滯于應收賬款上，影響正常的資金運轉。
5.公共設施用地包括行政辦公用地、商業金融用地、文化娛樂用地、居住小區中的公共服務設施用地以及其他公共設施用地等。 ( )
答案：×
解析：公共設施用地指居住區及居住區級以上的行政經濟文化教育衛生體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地。
6.反映建筑物的外貌，如外墻上的檐口、門窗套、陽臺、門窗外形、雨篷、勒腳等構造形狀的建筑施工圖，最可能是建筑剖面圖。 ( )
答案：×
解析：建筑立面圖是建筑物的各個側面向豎直平面作正投影所形成的投影圖。包括;(1)反映了建筑物的外貌，如外墻上的.檐口、門窗套、出檐、陽臺、腰線、門窗外形、雨篷、花臺、落水管、附墻柱、勒腳、臺階等構造形狀;(2)標明外墻裝修所用的材料、色彩及分格，出人口處的做法及其裝修等等。
7.樓面和地面都包含多個構造層次，其中結構樓板是樓面的基層。 ( )
答案：√
解析：樓、地面的構造層次一般有：基層、墊層、填充層、找平層、面層和結合層。地面的基層是基土;樓面的基層是結構樓板，包括現澆板和多孔預制板。
8.工程量清單計價的投標報價是投標企業在招標單位提供施工圖紙基礎上，計算實際工程量，根據企業自身所掌握的各種信息資料，結合國家的統一定額編制出來的。 ( )
答案：×
解析：投標報價是在業主提供的工程量計算結果的基礎上，根據企業自身所掌握的各種信息、資料，結合企業定額編制得出的。
9.地籍圖是由地籍要素構成的圖件，不包括地形要素。 ( )
答案：×
解析：地籍圖的內容包括地籍要素和必要的地形要素。
10.房地產抵押權是一種擔保債權。 ( )
答案：×
解析：擔保物權包括抵押權、質權、留置權等。
房地產估價師考試真題：估價理論與方法 5
1.某居住小區，用地面積35公頃，其中公共建筑用地占12%，道路廣場用地占22%，綠地率30%，住宅總建筑面積31.56萬平米。則該小區的住宅建筑面積凈密度為（ ）。
A.0.90
B.2.50
C.2.70
D.3.90
2.室內環境越來越多的受到建筑材料的污染，其中（ ）材料中可能含有高本底的鐳，鐳可蛻變成放射性很強的.氡，造成室內氡的污染。
A.水泥
B.聚苯乙烯泡沫塑料
C.涂料
D.壁紙
3.當建筑場地的上部土層較弱、承載力較低，在不適宜采用在天然地基上作淺基礎時宜采用（ ）。
A.獨立基礎
B.整體式筏式基礎
C.箱形基礎
D.樁基礎
4.利潤應根據工程類別按相應的計費基礎乘以利潤率確定。其中土建工程的利潤計算基礎是（ ）。
A.直接工程費
B.直接費
C.直接工程費+間接費
D.人工費
5.( 房產分丘圖)是繪制房產權證附圖的基本圖。
A.宗地圖
B.房產分戶圖
C.房產分丘圖
D.房產分幅圖
6.若X商品對Y商品的交叉彈性系數Exy>0，則表明X商品與Y商品為（ ）。
A.正常商品
B.替代品
C.互補品
D.不相關商品
7.某房地產項目投入自有資金支付土地投資350萬元人民幣，其余采用銀行貸款方式投入開發成本470萬元，開發周期2年，年貸款利率8%，利息支出78.21萬元，正常利潤為210萬元，若該項目能夠獲得超額利潤，則銷售收入至少應該為（ ）萬元。
A.898.21
B.1108.21
C.1166.25
D.1322.83
8.以下金融工具屬于直接金融工具的是（ ）。
A.抵押契約
B.保險單
C.銀行券
D.存款單
9.以下不屬于信托職能的是()。
A.融通資金
B.財務管理
C.信用服務
D.投資咨詢
10.股票與股單都是用于證明股東的出資和股東的股份證書，它們（ ）。
A.適用范圍相同
B.性質相同
C.表現形式相同
D.同屬于證據證券
答案：
1.B【解析】
2.A【解析】
3.D【解析】
4.C【解析】
5.C【解析】
6.B【解析】
7.B【解析】
8.A【解析】
9.D【解析】
10.D【解析】
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