房地產估價師考試真題練習
單選題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)
(一)
某商品住宅開發項目，征收土地面積5000㎡，其中建設用地面積4500㎡，代征地面積500㎡，規劃建筑面積為15000㎡。甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設資金，完成了主體結構，預計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構評估其于2009年10月18日的抵押價值。經調查，目前該區域同類商品住宅的平均售價為6650元/㎡，且按每月1%遞增;平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7.47%，折現率為10%。
1.下列關于在建工程抵押的表述中，正確的是( )。
A.在建工程只有當已投入的建設資金超過總投資的35%時才可以設定抵押
B.在建工程只有當主體工程結構封頂時才可以設定抵押
C.在建工程抵押權實現時，設定抵押權后新增建設的部分不能處置
D.在建工程抵押權實現時，優先受償順序為購房款、建筑工程款、銀行債權
2.若采用成本法和假設開發法中的傳統方法對該在建工程進行估價，下列關于投資利潤率選取的表述中，正確的是( )。
A.成本法和假設開發法采用的投資利潤率相同
B.成本法采用的投資潤率高于假設開發法的投資利潤率
C.成本法采用的投資利潤率低于假設開發法的投資利潤率
D.成本法和假設開發法采用的投資利潤率不可比較
3.采用成本法估價時，土地部分以基準地價修正法計算的單價為2300元/㎡，則土地總價為( )。
A.1035.0
B.1066.1
C.1150.0
D.1184.5
4.采用假設開發法中的現金流量折現法估價時，開發完成后的房地產價值在估價時點為( )。
A.9734.2
B.10218.3
C.10407.5
D.10458.8
(二)
甲公司擁有一宗面積為80000㎡的工業用地，地上建有面積為50000㎡的廠房及10000㎡的自用辦公樓。新一輪城市規劃已將該區域調整為城市住宅區。
5.甲公司因申請抵押貸款委托房地產估價機構評估該宗房地產的價值，受托房地產估價機構應( )。
A.按工業用途估價
B.按居住用途估價
C.按工業用途評估廠房價值，按辦公用途評估自用辦公樓價值
D.先分別按工業用途和居住用途估價，然后予以綜合
6.受托房地產估價機構對該宗房地產進行抵押估價時，正確的思路是( )。
A.地價按照工業用地評估，廠房價值按照重置價格采用成本法評估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價等進行評估
B.按照建筑面積分攤廠房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業和辦公兩種用途分別評估各部分房地產的價值
C.地價按照工業用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
D.根據城市規劃的要求，按照最高最佳使用原則，地價按照住宅用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
7.如果政府征收該宗房地產，則依法應給予甲公司的拆遷補償為( )。
A.被拆遷房屋及其占用范圍內的土地價值
B.被拆遷房屋占用范圍內的土地價值和停產停業損失
C.被拆遷房屋的價值和停產停業損失
D.被拆遷房屋及其占用范圍內的土地價值和停產停業損失
(三)
甲公司擁有一宗登記用途為工業的房地產，建成于2004年，現狀用于商業，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款。現甲公司擬以該宗房地產再次申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構評估其再次抵押價值。經調查，該宗房地產不存在其他法定優先受償款。
8.下列關于該宗房地產抵押估價的假設和限制條件分析中，不合理的假設是( )。
A.估價對象產權明晰，手續齊全，可在公開市場上自由轉讓
B.估價對象法定用途為工業，現狀用途為商業，遵循最高最佳使用原則，設定估價對象用途為商業
C.該地區房地產市場狀況保持穩定，未發生重大變化或實質性改變
D.本次評估假設估價對象無基礎、結構等方面的重大質量問題
9.對該宗工業房地產進行區位因素分析時，一般不重點分析的因素是( )。
A.交通條件
B.產業集聚度
C.基礎設施完備程度
D.公共設施完備程度
10.該宗房地產的再次抵押價值為( )。
A.首次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
B.再次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
C.再次抵押時的價值-已抵押貸款額/貸款成數
D.再次抵押時的價值-已抵押貸款余額/貸款成數
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