2016年房地產估價師考試《案例分析》改錯題練習

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2016年房地產估價師考試《案例分析》改錯題練習

　　(一)

　　指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

　　有一磚混結構的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補足地價和配套費，全部為業主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2008年1月10日的市場價格。計算公式如下：

　　房地產價格=土地重新取得成本+建筑物重置總價-建筑物折舊

　　1.土地重新取得成本的計算。根據土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為180元/㎡，現時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為170元/㎡，則土地重新取得成本為:

　　土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=180×93.88=16898.4(元)

　　2.建筑物重置總價的計算。房產管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2600元/㎡，房產管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2700元/㎡，房產管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3000元/㎡。則估價對象建筑物重置總價為：

　　建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=2600×93.88=244088(元)

　　3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為:

　　建筑物折舊=建筑物重置總價×(1-成新率)

　　其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產估價師現場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：

　　建筑物折舊=244088×(1-70%)=73226.4(元)

　　4.估價對象價格的計算。估價對象房地產價格為：

　　房地產總價=16898.4+244088-73226.6=187760(元)

　　房地產單價=187760/93.88=2000(元/㎡)

　　參考答案：

　　1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應為:

　　土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=170×93.88=15959.6(元);

　　2.建筑物重置總價計算錯誤，應使用08年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3000×93.88=281640(元);

　　3.判定建筑物成新時，"建筑物為完好房、七成新"有誤，完好房的成新率應為八、九、十成新，建筑物折舊額為：建筑物折舊=244088×(1-90%)=24408.8(元)。

　　(二)

　　指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

　　本次估價背景如下：

　　估價對象為一宗商業用途的在建工程;主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬M2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片斷：

　　估價方法適用性分析

　　l.根據《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)，主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價;估價劉象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值;估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。

　　2.假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。

　　3.收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。

　　由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全、故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。

　　4.成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

　　本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。

　　用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。

　　由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素.

　　改錯題參考答案：

　　1. 錯誤：綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。

　　改為：綜合確定本次估價采用假設開發法、成本法兩種估價方法。

　　2.錯誤：采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。