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2016房地產估價師《案例與分析》改錯題訓練
改錯題一
指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)
本次估價背景情況如下：
估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價委托人為××房地產開發公司，注冊房地產估價師在實地查看和市場調查時，從估價對象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關成本等資料。
以下為該房地產估價報告中估價的假設和限制條件內容片斷：
(一)估價的假設條件
1.估價時點2009年6月18日的房地產市場為公平、平等、自愿的交易市場。
2.本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業用途使用能夠產生最高最佳效益，并在未來可持續經營。
3.本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數據失實，由此產生的估價結果失真，本估價機構不承擔責任。
4.估價對象土地用途為商貿綜合用地，證載土地使用權終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。
遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業房地產(未單獨辦理土地權屬證書)，設定其土地使用權年限自估價時點起為40年。
5.估價對象與其他生產要素相結合，能滿足其剩余使用年限內的正常使用要求，并得到有效使用。
6.估價委托人擁有估價對象完全權益，包括房屋所有權和國有土地使用權。
7.任何有關估價對象的運作方式、程序應符合國家、地方的有關法律、法規政策等。
8.我們于2009年6月25日至26日對估價對象進行了實地查看，不能確認估價對象在估價時，點的狀況與實地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價委托人使用估價報告時注意。
9.注冊房地產估價師在進行實地查看時，觀察到估價對象外部完整正常，但不能確定其有無內部缺陷，本報告假設其建筑質量可以維持正常的使用壽命。
(二)估價的限制條件
1.本次估價目的僅為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據，不對其他目的負責任，超出此范同使用報告，本估價機構不承擔相應法律責任。
2.估價結果未考慮將來可能發生的資產處置、產權轉移等費用對其抵押價值的影響。
3.根據× ×市當前房地產市場的特征，本房地產估價報告應用有效期為半年，即自本報告估價時點起半年內有效。在應用有效期內，如果房地產市場發生重大變化，并對房地產價值產生明顯影響，應重新進行估價。
4.本報告僅供委托人使用，未經本公司同意，不得向估價委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。本報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上。
改錯題參考答案：
錯誤：本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。
改為：本次估價以委托人(或××房地產開發公司)提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。
錯誤：設定其土地使用權年限自估價時點算起為40年。
改為：設定其土地使用權年限自估價時點算起為44年。
錯誤：自本報告估價時點起半年內有效。
改為：自本報告出具之日起半年內有效。
錯誤：不能確認估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。
改為：假定估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。
改錯題二
指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)
對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關資料(見下表)，并用收益法評估該寫字樓的市場價值。
估價對象相關資料
|
名稱 |
數值 |
名稱 |
數值 |
|
總建筑面積 |
25000m2 |
房屋重置價格 |
2000元/m2 |
|
可出租建筑面積 |
22000m2 |
房屋耐用年限 |
50年 |
|
設備用房建筑面積 |
2500m2 |
房屋維修費率/年 |
房屋重置價格的2% |
|
管理用房建筑面積 |
500m2 |
月物業管理費 |
5元/m2 |
|
營業稅及附加率 |
5.55% |
土地剩余年限 |
45年 |
|
接租金收入計的房產稅率 |
12% |
年報酬率 |
5% |
|
平均正常空置率 |
10% |
管理費用率（含保險費、租賃費用） |
租金的3% |
|
可出租建筑面積的月租金（不含物業管理費） |
50元/m2 |
|
|
估價對象相關資料
估價測算如下(節選)：
(一)年有效毛收入
22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000元
(二)年運營費用
1.年維修費用
25000×2000×2%=1000000元
2.年管理費用
年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失
=13068000×3%+500×50%=692040元
3.年營業稅及附加
年營業稅及附加=13068000×5.55%=725274元
4.年運營費用小計
年運營費用=1000000+692040+725274=2417314元
(三)年凈收益
年凈收益=(一)項-(二)項=13068000-2417314=10650686元
(四)估價結果
改錯題參考答案：
1.有效毛收入的計算不應包括物業費
22000×50×12×(1-10%)=11880000元
2.管理用房未出租不應算空置
年管理費用=年有效毛收入×3%=13068000×3%=392040元
3.遺漏房產稅
房產稅：有效毛收入×12%=13068000×12%=1568160元
年費用合計：
4項：1000000+356400+725274+1425600=3507274元
年凈收益=11880000-3507274=8372726元
4.估價結果中計算收益年限取值錯誤，應為45年。
改錯題三
指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分，本題最多扣至0分)|
|
估價對象 |
實例A |
實例B |
實例C |
||
|
交易價格/（元/m2） |
待估 |
6000 |
6800 |
6900 |
||
|
交易時間 |
2003.8 |
2003.5 |
2003.2 |
2003.1 |
||
|
交易情況 |
|
0 |
0 |
0 |
||
|
房 |
區域 |
配套設施情況 |
|
-2 |
+2 |
+3 |
|
地理位置 |
|
-3 |
-1 |
0 |
||
|
交通出行便利狀況 |
|
-2 |
+1 |
+1 |
||
|
環境、社區狀況 |
|
0 |
0 |
0 |
||
|
個別 |
用途 |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
容積率 |
|
-1 |
+2 |
-1 |
||
|
建筑形式 |
|
-1 |
0 |
+2 |
||
|
房屋內裝修情況 |
|
+1 |
+2 |
+3 |
||
注：上表中房地產狀況因素是以估價對象為基準給出的，正(負)值表示可比實例的房地產狀況優(劣)于估價對象的房地產狀況導致的價格差異幅度。
當地2003年1～8月房地產價格定基指數為：
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
比準價格計算：
一、交易日期修正系數
1.KA=99.7%
2.KB=99.0%
3.KC=99.2%。
二、求取比準價格
1.比準價格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
×100/100×100/99×100/99×101/100
=6617元/m2
2.比準價格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100
×100/100×100/102×100/100×100/100
=6344元/m2
3.比準價格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100
×100/100×100/101×100/102×100/103
=6201元/m2
4.比準價格計算結果：
(6617+6344+6201)/3=6387元/m2
改錯題參考答案：
1.KA計算錯，應為：
1051/1048=100.3%
2.比準價格A，房屋內裝修情況修正系數比反，應為：100/101
比準價格：
A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101
=6487元/m2
3.比準價格C，容積率修正系數錯誤，應為：100/99
比準價格：
C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100
×100/99×101/102×100/103=6326元/m2
注：1.指出錯誤未做改正計算(或計算結果錯的)酌情給分。
2.將區域因素及個別因素下的4個因素的系數平均后作分母處理的不扣分。
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