2017房地產估價師考試《案例與分析》練習題

　　案例分析練習題一：

　　某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業，擬請某估價機構對該寫字樓進行估價。

　　1.能否翻建的最終批準權在( )。

　　A.政府房地產管理部門

　　B.政府規劃管理部門

　　C.政府土地管理部門

　　D.上級總公司

　　2.評估時依據的建筑面積應為( )。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三個面積都不行

　　3.該公司委托評估應選擇( )。

　　A.房地產管理部門

　　B.資產管理部門

　　C.有資格的房地產估價機構

　　D.驗資機構

　　標準答案：B,D,C

　　解析：2.因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經過政府規劃部門批準，不能辦理房產證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。

　　案例分析練習題二：

　　某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡。請問：

　　1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　　①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

　　②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。

　　③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　2)還應將重置價格減去折舊：

　　①可能存在的`施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。

　　②可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。

　　③可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。

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