2016房地產估價師考試理論與方法精選題

　　1.引起真正的房地產自然增值的原因是(　)。(第二章)(P64)

　　A.裝修改造

　　B.需求增加

　　C.通貨膨脹

　　D.改進物業管理

　　答案：B

　　解析：外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上升，是真正的房地產自然增值。裝修改造是人為增值，通貨膨脹是保值。

　　2.根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是(　)。(第七章收益法)(P240)

　　A.有租約限制下的價值

　　B.共有房地產的價植

　　C.無租約限制下的價值

　　D.承租人權益的價值

　　答案：D

　　解析：教材240頁中對承租人權益的價值的定義為：承租人權益的價值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現值之和。

　　3.下列情況中會導致房地產價格上升的是(　)。(第四章)(P134)

　　A.上調貸款利率

　　B.收緊房地產開發貸款

　　C.開征房地產持有環節的稅收

　　D.增加土地供應

　　答案：B

　　解析：嚴格控制房地產開發貸款，會減少未來的房地產供應量，在需求一定前提下，從而會使房地產價格上升;采取諸如上調貸款利率、提高最低購房首付款比例等抑制房地產需求的措施，會減少房地產需求，在供給一定前提下，會降低房地產價格。開征房地產持有環節的稅收會抑制需求，增加土地供應會增加供給，這兩者都會導致房地產價格下降。

　　4.某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(　)應按服裝店用途進行估價。(第五章)(P157)

　　A.合法原則

　　B.最高最佳使用原則

　　C.估價時點原則

　　D.替代原則

　　答案：B

　　解析：最高最佳使用必須同時滿足以下4個條件：①法律上許可;②技術上可能;③經濟上可行;④價值最大化。

　　5.下列關于房地產估價本質的表述中，錯誤的是(　)。(第一章)(P5～8)

　　A.房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

　　B.房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證

　　C.房地產估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制

　　D.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

　　答案：C

　　解析：房地產估價會有誤差但誤差應在合理范圍內。

　　6.下列關于房地產估價原則的表述中，錯誤的是(　)。(第五章)(P149)

　　A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則

　　B.合法原則屬于一般性原則

　　C.最高最佳使用原則屬于技術性原則

　　D.謹慎原則屬于一般性原則

　　答案：D

　　解析：在各種估價目的的房地產估價中都應遵守的原則，稱為普適性原則或者一般原則，主要有獨立、客觀、公正原則，合法原則、最高最佳使用原則，估價時點原則，替代原則。其中獨立、客觀、公正原則是基本原則外，其余都是技術性原則，可以將它們稱為普適技術性原則。某些估價目的的房地產估價還應遵守一些其他原則，例如房地產抵押估價應遵守謹慎原則，這些僅適用于某種或某些估價目的的房地產估價原則，可以稱為特殊原則。

　　7.以房地產抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為(　)。(第三章)(P98)

　　A.簽訂估價委托合同之日

　　B.發放抵押貸款之日

　　C.完成估價對象實地查看之日

　　D.未來處置抵押房地產之日

　　答案：C

　　8.甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是(　)萬元。(第六章)(P186)

　　A.0～50

　　B.50～75

　　C.50～100

　　D.100～150

　　答案：C

　　9.為評估某房地產2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以內不增加付款，實際產權登記面積為l00㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為(　)元/㎡。(第六章)

　　A.3868.92

　　B.4000.00

　　C.4072.54

　　D.4286.89

　　答案：C

　　解析：4000×(1+0.3%)6=4072.54，面積誤差為(100-95)÷95=5.26%，超過《商品房銷售管理辦法》規定的面積誤差范圍(3%)，但由于合同約定面積誤差在6%以內不增加付款，因此對此問題可不予考慮。

　　10.某地區房地產交易中買方和賣方應交納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產建筑面積為120㎡，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產的正常成交單價為(　)元/㎡。(第六章)(P189)

　　A.2427.18

　　B.2500.00

　　C.2575.00

　　D.2659.57

　　答案：D