物業管理師《經營管理》考點：房地產投資的特性

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物業管理師《經營管理》考點：房地產投資的特性

　　房地產投資的特性包括7個方面：①位置固定性或不可移動性;②壽命周期長;③適應性;④各異性;⑤政策影響性;⑥專業管理依賴性;⑦相互影響性。

　　(一)位置固定性或不可移動性

　　位置固定性或不可移動性，是房地產最重要的一個特性。所謂“房地產的價值就在于其位置”，就是強調了位置對房地產投資的重要性。

　　這里的位置不僅指的是物業的具體地理位置，還包括該物業的宏觀區位，即該地區未來的規劃、功能、環境等，這些會直接影響到物業整體的升值潛力。

　　(二)壽命周期長

　　主要體現在兩個方面：一是投資者對房地產擁有的權益比較長。二是地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性。因此，房地產投資可以是一種長期投資。

　　房地產壽命可以區分為經濟壽命和自然壽命。經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續時間;自然壽命是指房地產從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時間。(這里所說的壽命周期長，指的是房地產的自然壽命周期長。)

　　自然壽命一般要比經濟壽命長得多。如果對建筑物進行一些更新改造、改變建筑物的使用性質或目標租戶的類型，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命。

　　房地產的經濟壽命與其使用性質相關。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經濟壽命是40年，工業廠房、普通住宅、寫字樓的經濟壽命是45年，銀行、零售商業用房的經濟壽命是50年，倉儲用房的經濟壽命是60年，鄉村建筑的經濟壽命是25年。應該指出的是，稅法中規定的有關固定資產投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策確定的，不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命相同。

　　(三)適應性

　　適應性是指為了適應市場環境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。置業投資者及時調整房地產的使用功能，使之既適合房地產市場的需求特征，又能增加置業投資的收益。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求;公寓的租戶希望獲得洗衣服務，那就可以通過增加自助洗衣房，提供出租洗衣設備來解決這一問題。

　　對置業投資者來說，如果其投資的房地產適應性很差，則意味著他面臨著較大的投資風險。例如對于功能單一、設計獨特的餐館物業，其適應性就很差。

　　(四)各異性

　　各異性是指房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。每一宗物業在房地產市場中的地位和價值不可能與其他物業完全一致。

　　(五)政策影響性

　　政策影響性是指房地產投資容易受到政府政策的影響。房地產不可移動等特性的存在，使房地產投資者很容易受到政府宏觀調控和市場干預政策的影響。

　　(六)專業管理依賴性

　　專業管理依賴性是指房地產投資離不開專業化的投資管理活動。不論是房地產開發投資還是房地產置業投資都需要專業管理。

　　(七)相互影響性

　　相互影響性是指房地產價值受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。

　　政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著地提高附近房地產的價值。例如，城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產大幅升值;大型城市改造項目的實施，也會使周邊房地產價值大大提高。從過去的經驗來看，能準確預測到政府大型公共設施的投資建設并在附近預先投資的房地產商或投機者，都獲得了巨大的成功。

　　【例題5：10年單選】城市快速軌道交通的建設，導致沿線房地產價格產生明顯變化，這反映出房地產投資特性中的( )。

　　A.不可移動性

　　B.地租遞減性

　　C.政策影響性

　　D.相互影響性

　　答案：D

　　【例題6：11年單選】由于建造公園而使周邊房地產價格明顯上升，這反映了房地產投資特性中的(　　)。

　　A.折舊遞減性

　　B.地租遞增性

　　C.政策影響性

　　D.相互影響性

　　答案：D