房地產估價師《理論與方法》考前鞏固題2017
1.建筑物的實物因素中的采光和( )尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。
A.保溫
B.隔聲
C.日照
D.隔熱
2.( )是對房地產所有權、使用權的一種限制。因而它的存在對房地產價格有一定的影響。
A.相鄰關系
B.使用管制
C.市政府監督
D.其他管制
3.有的地方對臨街住宅改為鋪面的，經過工商登記、依法納稅、在( )以上的，可以根據實際用途予以拆遷估價。
A.半年
B.一年
C.兩年
D.三年
4.在評估期房價格時，( )。
A.估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(現在)的狀態
B.估價對象狀況為估價時點(現在)的狀態，房地產市場情況為未來某時點的狀態
c.估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(未來)的狀態
D.估價對象狀況為未來某時點的狀態，房地產市場情況為估價時點(現在)的狀態
5.估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是( )。
A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業區
B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外
C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業區
D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業區
6.某宗房地產成交價格為4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折現率為8%，則該宗房地產的實際成交價格為( )元/m2。
A.3620
B.3742
C.3909
D.4000
7.市場法中，采用間接比較法對可比實例價格進行房地產狀況調整，其中可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%;估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況，價格高1%，若改為直接比較，則房地產狀況的調整系數為( )。
A.1.05
B.0.97
C.0.98
D.1.03
8.已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是( )。
A.2.5%
B.3.0%
C.5.06%
D.8.0%
9、某建筑結構為鋼筋混凝土的冷庫，其經濟壽命為( )年。
A.70
B.60
C.50
D.40
10.某建筑物的重置價格為800萬元，有效年齡10年，目前該建筑物的剩余經濟壽命為30年，殘值率為5%，土地剩余使用年限為25年，未約定不可續期。則建筑物的每年折舊額是( )萬元。
A.13
B.14
C.19
D.23
11.房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有( )的特性。
A.獨一無二和供給有限
B.獨一無二和價值量大
C.流動性差和價值量大
D.不可移動和用途多樣
12.對房地產買賣為目的的房地產估價時，當租約租金與市場租金有差異且租期較長時，租約租金與市場租金差異的影響( )。
A.應考慮
B.不考慮
C.無所謂
D.不大
13.關于房地產抵押，下列說法不正確的是( )。
A.房地產抵押除了初次抵押估價，還有再次抵押估價，增加抵押貸款估價等
B.處置抵押房地產估價，即債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，需要將抵押房地產折價或者拍賣、變賣的，為其提供相關價值參考依據
C.房地產抵押后，該房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押
D.抵押權不可以轉讓
14.某市于2007年對市中心一平房區進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價在該區為4000元/m2，并且一直沒有變動;2007年該區同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產市場交易價格為6000元/m2;重新規劃后，開發商開發的該區商品房售價預計為9000元/m2;則最合理的拆遷補償價格應以( )元/m2為基礎進行修正。
A.2000年的城市房屋拆遷補償指導價
B.2007年該區同類建筑物的重置成本價
C.2007年該區同類建筑物的市場交易價格
D.2007年重新規劃后該區商品房售價
15.房地產權利的種類中，屬于自物權的是( )。
A.所有權
B.典權
C.抵押權
D.地役權
16.按直接比較判定某可比實例價格的調整系數為0.91，則其依據是( )。
A.可比實例的房地產狀況在某個因素方面優于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9%
B.可比實例的房地產狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9%
C.可比實例的房地產狀況在某個因素方面優于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9.89%
D.可比實例的房地產狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9.89%。
17.甲乙兩宗土地使用權剩余年限分別為30年和40年，樓面地價分別為2700元/m2和2800元/m2，該類房地產的報酬率為6%，則兩宗土地價格相比( )。
A.甲大于乙
B.甲小于乙
C.甲等于乙
D.無法確定
18.某宗房地產的預計未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產的報酬率為6%，則該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A.667
B.1333
C.1000
D.500
19.某宗房地產是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權剩余年限為50年，預計未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，該類房地產的報酬率為6%，則該宗房地產的價格為( )萬元。
A.833
B.2500
C.1250
D.1067
20.已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為( )。
A.7.78%
B. 8.28%
C.13.21%
D.14.21%
答案：
1.C 2.A 3.B 4.D 5.D
6.B 7.D 8.C 9.B 10.C
11.B 12.A 13.D 14.C 15.A
16.C 17.A 18.C 19.D 20.A
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