2016年房地產估價師《經營與管理》模擬試題
1、某市去年住宅的實際銷售量為500萬m2，預測銷售量為450 m2，評估值數為0.8，則利用指數平滑法預測的今年的住宅銷售量是( )萬m2。
A、450
B、475
C、490
D、500
2、在資金等效值計算的過程中，資金運動過程中某一時間點上與現值等值的金額稱為( )。
A、未來值
B、終值
C、時值
D、現實值
3、承包商收到竣工結算價款后，通常應在( )內將竣工工程交付給開發商。
A、半個月
B、一個月
C、一個半月
D、兩個月
4、從房地產開發的角度來看，市場分析最終要落實到房地產開發物業的經營環境。( )
A、對
B、錯
5、對于相互替代的產品，當一種產品價格上漲，替代品的需求就會降低。( )
A、對
B、錯
6、資金的時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有( )。
A、風險因素
B、資本化率
C、通貨膨脹率
D、投資利潤率
7、在土地儲備機構抵押貸款中，土地儲備機構作為土地使用者，向金融機構提出貸款要求。( )
A、對
B、錯
8、下列有關利潤的含義說法不正確的一項為( )。
A、利潤是企業經濟目標的集中體現，企業進行房地產開發投資的最終目的是獲取利潤
B、房地產開發投資者不論采用何種直接的房地產投資模式，其銷售經營收入扣除總開發產品成本費用和銷售稅金及附加后的盈余部分，成為投資者的經營利潤或稱盈利
C、盈利要進行再分配，一部分無償上繳稅收，作為國家或地方的財政收入;另一部分留給投資者，利潤較小時不再向下分配
D、根據財務核算與分析的需要，企業利潤可分為利潤總額(又稱實現利潤)、經營利潤、稅后利潤和分配利潤四個層次
9、通貨膨脹風險會( )房地產投資的實際收益率。
A、提高
B、降低
C、無影響
D、以上答案均不準確
10、收益性物業的經營費用包括( )等。
A、人員工資
B、辦公費用
C、抵押貸款還本付息
D、保險費、房管稅
11、物業甲為寫字樓項目，2003年末價值為1000萬元，預計2004年末價值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為50%，則2004年該物業的價值的標準差為10%：物業乙為高爾夫球場項目，2003年末價值為1000 萬元，2004年末價值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業的標準差為20%。由以上資料，( )投資風險更大。
A、物業甲
B、物業乙
C、一樣大
D、無法判斷
12、市場利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對比變化。( )
A、對
B、錯
13、房地產開發投資對政府行為而引起的影響相當敏感。建筑業、房地產業常常被政府用來作為一個“經濟調節器”，( )又是中央政府財政收入的一個重要來源。
A、農業經濟稅收
B、工業生產帶來的利潤
C、商業經濟經營帶來的巨大財富
D、與房地產有關的收入
14、運用投資組合理論指導房地產投資活動的目的是( )。
A、在固定的預期收益率下使風險最低
B、使收益率最高
C、在一個預設可接受的風險下使收益最大化
D、減少投資
15、( )是指當房地產市場上需求增長趕不上供給增長的速度，出現了空置率上升、物業價格和租金下降的情況。
A、房地產泡沫
B、房地產市場中的過度開發
C、房地產適度經營
D、房地產過剩
16、投資機會選擇和決策分析，是整個開發過程中最重要的一個環節，類似我們通常所說的( )。
A、前期工作
B、初期工作
C、前提工作
D、項目可行性研究
17、( )，又稱目標市場，是公司決定追求的那部分合格的有效市場。
A、商品市場
B、生產要素市場
C、服務市場
D、潛在市場
18、按固定資產的使用構成，投資可以分為( )。
A、建筑安裝工程、設備和器皿購置和其他費用
B、基本建設和房地產開發投資
C、土地投資和房屋投資
D、國內投資和外商投資
19、屬于利息的計算方式有( )。
A、單利計息
B、連續復利
C、間斷復利
D、復利計息
20、在房地產市場中，除價格外，對市場的供求都產生影響因素包括( )。
A、收入的變化
B、對未來的預期
C、政策變化
D、可替代商品價格
21、房地產投資具有收益、保值、增值和消費四方面特性。( )
A、對
B、錯
22、房地產市場上存在兩宗完全一樣的房地產。( )
A、對
B、錯
23、在房地產市場調查的過程中，( )是收集一手資料時最普遍采用的手段。
A、座談
B、問卷
C、觀察
D、實驗
24、以下關于現金流量圖繪制規則的描述正確的是( )。
A、以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期
B、在把資金的流動情況繪成現金流量圖時，都把初始投資作為上一期期末，即第一期期末發生的
C、相對于時間坐標的垂直箭頭線代表不同時點的現金流量
D、如果現金流出或現金流入不是發生在計息周期的期初或期末，而是發生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數和看成是在計算周期初發生
25、產品在被購買之后，就進入買后階段。購買者對購買活動的滿意感(s)是產品期望(E)和該產品可覺察性能(P)的函數，即S=f(E P)。以下關于E和P關系描述正確的是( )。
A、若E=P時，消費者滿意
B、若E>P 時，消費者不滿意
C、若ED、E和P之間的差距越大，消費者的不滿意感也就越強
26、在可行性研究階段，房屋開發費中各項費用的估算，可以采用( )。
A、單元估算法
B、單位指標估算法
C、工程量近似匡算法
D、概算指標法
27、有效面積系數是指建筑物內已入住或已進行商業物業等活動的建筑面積與總面積之比。( )
A、對
B、錯
28、應用科學的投資組合理論，可以大幅度降低個別風險，也可以使系統風險有一定程度的降低。( )
A、對
B、錯
29、針對不同用途的收益性物業可分為( )。
A、寫字樓物業管理、商場物業管理
B、承租人管理、租賃市場管理
C、工業及貨倉物業管理、人事管理
D、商場物業管理、財務、人事管理
30、人們在購買決策過程中，可能扮演不同的角色，( )是首先提出或有意購買某一產品或服務的人。
A、發起者
B、影響者
C、決策者
D、購買者
31、對于寫字樓項目，要充分考慮項目所處地區的流動人口和常住人口的數量，最后才能確定項目的規模、檔次。( )
A、對
B、錯
32、服務市場是指已經購買了某種產品，需要提供后續服務的消費者集合。( )
A、對
B、錯
33、長期利率下調，預期房地產投資風險降低會導致房地產投資需求( )。
A、上升
B、下降
C、不變
D、不確定
34、某房地產開發項目的開發周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設期內均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計息，則該項目建造成本的利息是( )萬元。
A、755.54
B、772.84
C、1400.88
D、1433.90
35、工程成本控制的主要對象是( )。
A、主要費用中的固定費用
B、主要費用中的變動費用
C、次要費用中的固定費用
D、次要費用中的變動費用
36、金融機構為了降低自身的資金損失風險，提高貸款償還的可能性，通常會要求對房地產貸款進行擔保。房地產貸款擔保方式包括( )。
A、保證
B、抵押
C、質押
D、名譽
37、開發項目全部投資的內部收益率表明了( )。
A、項目投資所能支付的最高貸款利率
B、將未來收益或收入轉換成現值的收益率
C、投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率
D、項目年凈收益與項目投資的資本價值之比
38、由于我國實行土地的社會主義公有制，除劃撥國有土地使用權外，國家依法實行國有土地有償、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地產市場的參與者，而土地所有者則不是。( )
A、對
B、錯
39、零售商業物業的租金是以( )為基礎計算的。
A、每一個獨立出租單元的總出租面積
B、以每月每平方米
C、以每平方米可出租面積
D、每平方米可出租面積按月或年支付的金額
40、下列關于寫字樓分類的描述正確的是( )。
A、寫字樓在國內尚無統一的標準，專業人員主要依照其所處的位置、自然或質量狀況和收益能力進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級
B、甲等寫字樓通常有完善的物業管理服務，包括24小時的維護維修及保安服務
C、乙等寫字樓具有優越的地理位置和交通環境，建筑物的物理狀況優良，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美
D、丙級寫字樓相對于乙級寫字樓，租金水平和出租率都偏低
41、影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括( )。
①自然環境和人文環境的變化;②金融業的發展;③信息、通訊技術水平的提高;④生產方式和工作方式;⑤政治制度的變遷
A、①②
B、④⑤
C、①③
D、③
42、可行性研究可以分為五個步驟，以下排序正確的是( )。
①調查研究;②接受委托;③編制可行性研究報告;④方案的選擇和優化;⑤財務評價和綜合評價
A、②④①⑤③
B、②③④①⑤
C、②①③④⑤
D、②①④⑤③
43、土地儲備貸款是指向借款人發放的用于土地收購、前期開發和整理的貸款。它的主要還款來源是( )。
A、政府的財政收入
B、土地出讓收入
C、土地儲備所獲得的利潤
D、土地受讓方的投資
44、要想了解市場是如何有效地通過改變價格來調整房地產的供需變化，就需要對房地產市場的特性進行分析。房地產市場的特性主要表現方面不包括( )。
A、固定的投資市場
B、房地產市場是房地產權益的交易市場
C、要求高素質的專業顧問服務
D、易于出現市場的不均衡和壟斷
45、某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價為4000元/m2。該家庭首付了房價總額的30%，其余購房款申請住房公積金和商業組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業貸款的利率分別是4.5%和6.8%，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少?假設該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少?
46、屬于利息的計算方式有( )。
A、單利計息
B、連續復利
C、間斷復利
D、復利計息
47、房地產開發商在融資過程中的成本主要是( )。
A、中介費
B、承諾費
C、利息
D、評估費
48、金融機構在融出資金時，要遵循( )的原則。
A、政策性
B、流動性
C、安全性
D、盈利性
49、已知某投資的凈現金流量如下表所示，如果投資者目標收益率為10%，此項目的財務凈現值是( )萬元。
A、-41.8
B、200
C、-166.1
D、-200
50、在房地產市場中，消費者，即買家，他們的交易取向是“物有所值”， 用適當的貨幣資金，換取使用或擁有房地產的滿足感或效用。( )
A、對
B、錯
參考答案
1、C2、C3、A4、B5、B 6、A C D7、B8、C9、B10、A B D
11、B12、A13、D14、A C15、B 16、D17、C18、A19、A D20、B C
21、A22、B23、B24、A C25、A B C 26、A B C D27、B28、B29、A30、A
31、B32、A33、A34、D35、B 36、A B C37、A38、B39、A40、A C
41、A B D42、D43、B44、A
45、提示：此題為2005年試題
(一)解法一：
(1)已知P=4000×90×(1-30%)=25.2萬元
P1=10萬元;P2=(25.2-10)=15.2萬元
(2)N=15×12=180月
=4.5%/12=0.375% i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)
A1= P1×[i1×(1-i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%×(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]
=764.99元
Al=P2×[i2×(1-i2)n]/[(1+i2)n-1]=15200×[0.57%×(1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]
=1352.66元(按照0.57%)
=1349.62元(按照0.567%)
=1349.31元(按照0.5667%)
A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)
=2114.61元(按照0.567%)
=2114.3元(按照0.5667%)
(3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照O.57%)
=6041.74元(按照0.567%)
=6040.86元(按照0.5667%)
(4)第4年初一次償還商貸本金5萬元，在第4年第15年內的月還款額為：
P1=5萬元 n=(15-3)×12=144月
A’=P×P2×[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]
=5×[O.57%×(1+O.57)n]/[(1+O.57%)n-1]
=509.94元(按照O.57%)
=508.98元(按照0.567%)
=508.89元(按照0.5667%)
從第4年起抵押貸款月還款額為：A-A’=2117.65-509.94=1607.71元(按照O.57%)
(二)解法二：
(1)～(3)與解法一相同
(4)還款3年后，尚未償還商業貸款n=(15-3)×12=144月
(5)第4年初還款5萬元后，商業貸款月還款額A：
P3=132630.40-50000=82630.4元
A3=82630.4[O.57%×(1+O.57%)144]/[(1+O.57%)144-1]=842.72
(6)該家庭第4年初的月還款額為：
A1+A2=764.99+842.72=1607.71元
注:主觀題答案僅供參考
46、A D47、C48、B C D49、A50、B
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