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房地產估價師《經營與管理 》預測試題及答案2016
一、 單選題
1.我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中一級房地產開發企業的資質條件要求注冊資金不低于( B )。
A.1000萬元 B.2000萬元
C.3000萬元 D.4000萬元
2.下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是( D )
A 房屋出租 B 房地產抵押 C土地使用權轉讓 D土地使用權出讓
3.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為( D )。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
4.房地產租金已收租金額占應收租金額的百分比稱為( B )
A 租金收繳計劃完成率 B租金收繳率
C欠租戶發生率 D陳欠租金收繳率
5.( A )是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
A.土地使用權的出讓 B.土地使用權的轉讓
C.土地使用權劃撥 D.土地使用權贈與
6.對預測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是( B )
A 額定需求預測法 B 有效需求預測法
C線性回歸需求預測法 D假定需求預測法
7.已知某房地產今年的銷售成本為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉天數為( B )
A 8.07 B 44.61 C20 D30
8.按房地產市場的規范程度劃分，可以把房地產市場分為( C )。
A、居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場
B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場
C、房地產白色市場、黑色市場、灰色市場
D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等
9.下列房地產交易活動處于房地產二級市場的是( C )
A 房屋出租 B 房地產抵押 C土地使用權轉讓 D土地使用權出讓
10.在土地一級市場上，根據競爭性的強弱可以采用不同的土地使用權出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是( A )。
A 協議出讓 B招標出讓 C 拍賣出讓 D投標出讓
11.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中工業用地最高出讓年限為( C )。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
12.實收房地產租金占計劃房地產租金的百分比稱為( A )
A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發生率 D租金收繳率
13.我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中一級房地產開發企業的資質條件要求注冊資金不低于( C )。
A 4000萬元 B3000萬元 C2000萬元 D2500萬元
14.我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中二級房地產開發企業的資質條件要求自有流動資金在( B )以上。
A 500萬元 B 1000萬元 C1500萬元 D2000萬元
15.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中商業、旅游、娛樂用地最高出讓年限為( A )。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
16.( C )是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
A土地使用權的出讓 B土地使用權的轉讓
C土地使用權劃撥 D土地使用權贈與
17.對預測中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是( A )
A 額定需求預測法 B有效需求預測法
C線性回歸需求預測法 D假定需求預測法
18.實收房地產租金占計劃房地產租金的百分比稱為( D )
A租金收繳率 B 陳欠租金收繳率
C欠租戶發生率 D租金收繳計劃完成率
19.按房地產產權讓渡方式，可以把房地產市場分類( D )。
A.居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場
B.甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場
C.房地產白色市場、黑色市場、灰色市場
D.銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等
20.根據《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》(銀發[2001]195號)，銀行發放住房開發貸款的條件之一是：房地產開發企業自有資金應不低于開發項目總投資的( C )
A 20% B25% C30% D35%
21.在開工前對工程內容尚不十分清楚的情況下，開發商適合采用( C )的合同形式。
A 單價合同 B 固定總價合同
C 成本加酬金合同 D 分包合同
22.我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中二級房地產開發企業的資質條件要求注冊資金不低于( B )。
A 1000萬元 B1500萬元 C2000萬元 D2500萬元
23.土地使用權的出讓方式有多種，其中( B )方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。既體現了國家對土地使用的計劃指導，又充分發揮市場機制在土地使用權上的靈活調節功能，具有較大適應性。
A 協議出讓 B招標出讓 C 拍賣出讓 D投標出讓
24.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛生、體育用地最高出讓年限為( C )。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
25.收回本年度以前拖欠租金額占本年度以前拖欠房地產租金額的百分比稱為( B )
A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發生率 D租金收繳率
26.已知某房地產今年的銷售成本為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉天數為( C )
A 11 B 10 C36 D37
二、 多選題
1.從狹義的角度來看，房地產開發與房地產經營的區別主要表現為( ABCDE )
A 兩者的主體不完全相同
B 在房地產項目市場運作過程中所處的階段不同
C 兩者對主體的資格要求不一樣
D 兩者所指向的行為對象不同
E 隨著房地產市場的完善，兩者的作用會發生根本性變化
2.影響房地產項目開發的環境包括( ABCDE )
A 經濟環境 B 政治環境
C法律環境 D社會環境
E自然環境
3.房地產開發融資方案的選擇一般采用比較分析法，即對各個方案的( ABD )各指標用分級的方式進行比較。
A 安全性 B 經濟性
C適用性 D可行性
E可靠性
4.根據《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》，銀行發放住房開發貸款的條件之一是：開發項目同時必須具備( BCDE )
A 國有土地規劃許可證 B國有土地使用證
C 建設用地規劃許可證 D建設工程規劃許可證
E建設工程施工許可證
5.按計價方式的不同，房地產開發項目承包合同一般分為( ABC )
A總價合同 B單價合同
C成本加酬金合同 D總承包合同
E分包合同
6.土地使用權的出讓主要有以下哪幾種方式( ABC )
A 協議出讓 B招標出讓 C 拍賣出讓 D交換出讓
7.房地產市場是典型的周期性市場，房地產市場階段分為( BCDE )
A 波谷 B 平淡 C蕭條 D復蘇 E興旺
8.房地產企業經營成本按成本與經營工作量關系可分為( AB )
A固定成本 B變動成本 C管理費用 D銷售費用 E原材料成本
9.征用農村集體所有的土地要發生哪些費用( ABCDEF )
A土地補償費 B青苗補償費 C地上附著物補償費 D安置補助費
E新菜地開發建設基金 F耕地占用稅
10.房地產開發項目實施控制的目標包括( ABC )
A成本 B項目工期 C質量 D項目協調性 E技術先進性
14.城市土地使用權進行商品經營，具有重要意義，表現在( ABCDEF )
A.土地經營是房地產經營的主要內容，是房地產經營的基礎
B.土地經營是提高我國土地利用效益的核心活動
C.土地經營是我國市場化改革的必不可少的一環
D.土地經營是城市第三產業健康發展的前提
E.土地經營是也是適應我國對外開放的一項必要的改革措施
F.土地經營是城市財政收入的重要來源
15.影響房地產項目開發的環境包括( ABCDE )
A 經濟環境 B 政治環境 C法律環境 D社會環境E自然環境
16.房地產開發融資方案的選擇可用比較分析法，即對各個方案的( ABE )指標用分級的方式進行比較。
A 安全性 B 經濟性 C適用性 D可靠性 E可行性
17.房地產物業管理程序包括( ABC )
A早期介入B接管驗收C樓宇入伙 D物業綜合管理 E物業經營
18.根據《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》，銀行發放住房開發貸款的條件之一是：開發項目同時必須具備( ABCD )
A 國有土地使用證 B 建設用地規劃許可證 C 建設工程規劃許可證
D 建設工程施工許可證 E 國有土地規劃許可證
32.征用農村集體所有的土地要發生哪些費用( ABCDEF )
A土地補償費 B青苗補償費 C地上附著物補償費 D安置補助費
E新菜地開發建設基金 F耕地占用稅
33.房地產市場是典型的周期性市場，房地產市場階段分為( ABCD )
A 平淡 B 蕭條 C復蘇 D興旺 E波谷
34.一般來說，適用于房地產開發項目的組織結構有( DE )
A直線型組織結構B職能型組織結構C直線職能型 D矩陣型 E事業部制
35.按照房地產開發階段進行劃分，房地產開發可分為( DE )
A 單項開發 B 小區開發 C成片集中開發 D土地開發 E房屋建設
36. 房地產開發項目所面臨的經濟環境主要包括( ABCDE )
A 宏觀經濟發展形勢 B 市民收入水平 C貧富差異程度 D利率 E貸款條件
三、簡答題
1.征地與拆遷的區別是什么?
征地與拆遷的區別是涉及的土地權屬不同。
征地是征用農村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質，變集體所有制性質為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。
拆遷是國家按有關法定程序收回土地使用權或改變使用性質時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質。
2.房地產開發融資的主要形式有哪些?
房地產開發融資的主要形式有銀行貸款融資;證券融資;房地產信托融資;房地產融資的其他方式，包括聯建、參建融資、房地產典當融資、利用外資等形式。
3.房地產開發的整個流程分為哪些階段?
房地產開發的整個流程分為十個階段，分別為：開發商提出開發設想、可行性研究、申請項目用地、項目設計、征地及拆遷安置、籌措房地產開發資金、建設工程招標、施工、市場營銷與策劃、物業管理。
4.土地使用權的出讓有哪些方式?各有什么特點?
土地使用權的出讓主要有三種方式：協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。
協議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不發達的土地市場。
招標出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。
拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經濟條件好、交通便利、區位優異的地段。
5.房地產項目主要的定價方法有哪些?
房地產項目的定價方法主要有：成本加成定價法、競爭價格定價法、加權點數定價法、顧客感受定價法。
6.房地產開發投資風險有哪些?
房地產開發投資風險主要包括：財務風險因素、購買力因素、利率風險、變現風險、社會風險和意外事故風險等。
7.房地產項目施工招標的形式有哪些?
在國際市場上，房地產項目施工招標方式主要有公開招標、邀請招標和議標3種。
我國《招標投標法》則規定，招標方式只有兩種，即公開招標和邀請招標。
8.物業管理公司有什么權利和義務?
物業管理公司的權利主要包括：根據有關法規，結合實際情況制定小區管理辦法;依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理;依照物業管理合同和有關規定收取管理費用等。
物業管理公司的義務主要包括：履行物業管理合同，依法經營;接受管理委員會和住宅小區居民的監督;重大的管理措施應當提交管委會審議，并經管委會認可等。
9.從狹義的角度看，房地產開發與房地產經營有哪些區別?
房地產開發與房地產經營的區別包括：兩者的主體不完全相同;在房地產項目市場運作過程中所處的階段不同;兩者對主體的資格要求不一樣;兩者所指向的行為對象不同;隨著房地產市場的完善，兩者的作用會發生根本性變化
10.常見的組織結構類型有哪些?其中，適合房地產項目的組織結構類型有哪些?
常見的組織結構類型有：直線型組織結構;職能型組織結構;直線職能型;矩陣型;事業部制。適合房地產項目的組織結構類型有矩陣型和事業部型。
四、 名詞解釋
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名詞解釋 |
答案 |
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1．房地產開發 |
房地產開發：由特定的經濟實體（具有開發資質的房地產開發企業），對房地產項目進行投資、建設和管理，使之改變用途或使用性質，從而獲得經濟利益的過程。 |
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2．土地開發 |
土地開發：土地開發也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。 |
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3．城市土地出讓 |
城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權出讓給用地單位（主要是房地產開發公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價）。 |
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4．土地征用 |
土地征用：政府按照法律規定的程序和條件，將農村集體所有土地轉變為國家所有的行為。 |
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5．物業管理 |
物業管理：利用現代管理先進的維修養護技術，以經濟手段管理物業（包括建筑物及其附屬設施和相關場地），為業主和承租人提供高效、優質、經濟的服務，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益 |
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6．房地產經營 |
房地產經營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產領域的經濟活動獲得經濟效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經營和城市土地經營這兩種房地產領域的經營行為。 |
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7．土地使用權轉讓 |
土地使用權轉讓：指經出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為 |
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8．建設用地規劃許可證 |
建設用地規劃許可證：由建設單位或個人提出建設用地申請，城市規劃行政主管部門審查批準的建設用地位置、面積、界線的法律憑證。 |
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9．建筑容積率 |
建筑容積率：指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。 |
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10．租金收繳率 |
租金收繳率：房地產租金已收租金額占應收金額的百分比。 |
五、 論述題
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論述題 |
答案 |
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1、房地產開發資金籌措的渠道有哪些？如何通過發行股票來進行籌資？并簡要談談中國的房地產證券化趨勢。 |
答：房地產開發資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產信托融資以及其他形式。 房地產股票是股份制房地產企業發放的股份入股憑證。房地產股票的發行有兩種形式：募集式和發起式。募集式即向社會公開發行的，可以在證券市場上流通。發起式是不上市的股票，只在房地產股份企業內部發行的股票，一般采取記名股權的形式。 目前，中國的房地產證券化現狀還處于不成熟階段，還需要相當長的一段時期來發展，但是證券化的趨勢是肯定的。
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2、請論述物業管理市場的構成，并談談我國物業管理市場存在的主要問題及解決對策？ |
答：物業管理市場的構成主要包括三個方面： 市場客體：物業管理服務，無形的 市場主體：需求主體、供給主體 市場環境：各種交換賴以進行的社會制度 我國物業管理市場存在的主要問題：物業管理公司的行為不規范，管理不到位；業主委員會成立難；業主與物業管理者的地位倒置造成服務關系扭曲等 我國物業管理市場解決對策：完善物業管理法規，規范物業管理市場；加快物業管理市場化進程，建立優勝劣汰的機制；理順業主與物業公里公司的關系；實行扶優扶強政策，引導物業公司走規模經營的路子，創立自己的品牌等等對策 |
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3、房地產開發項目建設的三大目標是什么，它們之間是什么關系，你是如何理解的？ |
答：房地產開發項目建設的三大目標分別是：項目建設投資（成本）、進度（或工期）、質量。開發項目建設三大目標之間的關系既有對立的一面，也有統一的一面。 開發項目建設三大目標之間的對立關系：分別闡述質量與成本、質量與工期、工期與成本之間的對立關系。例如：如果項目建設的功能和質量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快進度，縮短工期，則需要增加成本，同時也可能會影響質量。 開發項目建設三大目標之間的統一關系：分別闡述質量與成本、質量與工期、工期與成本之間的統一關系。例如：加快進度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個開發項目建設提前投入使用，從而提早發揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少成本。如果施工質量好，可減少投入使用后的維修費用，也可以減少成本。
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4、房地產開發融資方案的內容包括什么，確定房地產開發融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產開發融資方案？ |
答：房地產開發融資方案的內容包括：欲籌集資金的幣種、數額；融資流量；資金來源構成；融資風險分析及風險管理措施，房地產開發企業資金投入和資金償還要求相適應的不同時間內籌集資金和償還資金的數量。融資成本預算；融資方法和明確融資的權利責任關系。 確定房地產開發融資方案的考慮因素包括：合理的融資規模；正確選擇房地產開發融資的渠道和方式，降低融資成本；統籌考慮房地產開發的融資與投資；提高房地產開發資金的使用效益；按規定建立資本金制度；優化房地產開發的資金結構。 選擇房地產開發融資方案：選擇房地產開發融資方案的方法，一般采用比較分析法。分別從各個可行的房地產開發融資方案的安全性、經濟性和可行性用分級評價的方式進行比較，即將安全性、經濟性和可行性各指標按優劣順序排列為ABCD四級，選擇出安全性、經濟性和可行性3項指標均令人滿意的方案。 |
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5、房地產開發項目土地使用權的取得方式有哪些？每種方式的含義是什么，有哪些特點？一般來說，國家機關、軍事用地和公益事業用地通常采用哪種方式取得土地使用權，簡單談談理由？ |
答：房地產開發項目土地使用權的取得主要有3種方式，即土地使用權出讓、轉讓和劃撥。 土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓的特點：土地所有權與使用權分離；有償性；有期限性 土地使用權轉讓是指經出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為。土地使用權轉讓只能在原土地使用權出讓合同規定的權利義務范圍內進行，權利人不得擴張其權利內容。 土地使用權劃撥的含義：指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權無償交付給土地使用者的行為。土地使用權劃撥的特征：沒有明確的期限；無須支付土地使用權出讓金；不能隨意轉讓、出租和抵押。 一般來說，國家機關、軍事用地和公益事業用地通常采用土地使用權的劃撥形式，因為國家機關、軍事用地和公益事業用地是為了滿足社會公眾利益的需要，不以盈利為目的。從三種土地使用權取得的方式來看，劃撥這種形式是比較適合的。 |
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