2015房地產估價師《制度與政策》全真試題

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　　綜合分析題(共3大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

2015房地產估價師《制度與政策》全真試題

　　(一)孫某自2008年通過考試取得房地產估價師執業資格證書及注冊證書，執業單位是市金地房地產評估咨詢有限責任公司(以下簡稱金地公司)，2010年3月亨通不動產評估中心因不足法定的估價師人數要求，便向孫某借用其估價師執業資格證書進行資質升級，并取得了相應的資質等級證書。客戶李某欲轉讓半年前購買的自有住房，向孫某咨詢。孫某說，如果委托自己評估，可以使房屋評估價格比其他評估機構所得結果高，在辦理過戶手續時，還可另簽一份假合同，減少成交價格，一來李某可以少交增值稅，二來買方可以少交契稅。根據孫某的咨詢意見，李某與孫某簽訂了委托估價協議，并順利將房子賣給了錢某。

　　1.一級房地產評估機構應具備的條件為(　　)。

　　A.注冊資本100萬元以上

　　B.有七名以上專職房地產估價師

　　C.從事房地產價格評估業務連續三年以上

　　D.每年獨立承擔估價標的物建筑面積10×104m2以.上

　　2.土地增值稅應由(　　)繳納。

　　A.孫某

　　B.李某

　　C.錢桌

　　D.金地公司

　　3.土地增值稅的計稅依據是(　　)。

　　A.土地價格

　　B.房地價格

　　C.土地增值額

　　D.房屋增值額

　　4.轉讓房地產時應繳納的稅費有(　　)。

　　A.營業稅

　　B.城市維護建設稅

　　C.印花稅

　　D.個人所得稅

　　5.孫某的違法行為有(　　)。

　　A.同時在金地公司和亨通公司注冊執業

　　B.私自接受估價委托

　　C.在估價報告上署自己的名字

　　D.房屋價格評估不合法

　　(二)某房地產公司(以下簡稱A公司)現場拍賣獲得某城市內100000 m2土地(含代征道路、綠化用地10000 m2)70年使用權，擬開發為商品住宅。經初步規劃和可行性研究，計劃建造5棟樓，每棟均為5個單元，均為7層，每層均為一梯兩戶，每戶建筑面積為120m2。

　　6.A公司獲得土地使用權后，(　　)，才能合法使施工隊進駐工地。

　　A.向規劃管理部門申辦建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，并向市政工程部門辦理相關手續

　　B.向建設管理部門辦理開工許可證即可

　　C.交付剩余土地出讓金，辦理建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，向市政工程部門辦理相關手續，取得開工許可證后方可

　　D.取得預售許可證

　　7.由于該地塊位于文物保護區，建設單位必須送審設計方案，由城市規劃行政主管部門審查，送審設計方案要求提供的必備文件為(　　)。

　　A.建設用地位置圖

　　B.總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖

　　C.設計說明書

　　D.透視圖和模型

　　8.根據所給數據，該開發項目的容積率為(　　)。

　　A.0.42

　　B.0.47

　　C.0.84

　　D.4.2

　　9.開發商在建設工程完成前三棟后發現辦公需求較大，欲將未建土地建成辦公樓兩棟，開發商如想變更土地性質，則(　　)。

　　A.該公司由單位出面，提出申請報城市規劃主管部門

　　B.規劃主管部門依據城市規劃和相關法律審查批準，報市政府備案

　　C.如有必要須報市政府審批

　　D.如果影響城市總體規劃，需報規劃的原審批部門審批

　　10.開發商未經批準，直接在原使用土地上建設辦公樓。如(　　)，則判定此工程建設為違法建設。

　　A.違反建設工程規劃許可證的規定

　　B.擅自變更批準的規劃設計圖紙

　　C.未取得建設工程規劃許可證

　　D.違反批準文件規定的臨時建設工程

　　(三)某開發公司通過拍賣方式獲得一塊土地進行住宅開發建設，總地價8000萬元，擬建設高層住宅。該用地土質較差，地下水位較高，在住宅建設時，需采取排水措施，并對地基采取人工加固措施。工程建設過程中，因資金缺乏，開發公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風險，不僅自己購買了保險，還要求開發公司購買保險。該住宅建成后，銷售情況良好，其中70%的住宅全部銷售完畢，剩余30%用作出租用房，并且還清了所有貸款。

　　11.按照城市用地的適用性評價，該用地屬于(　　)。

　　A.一類用地

　　B.二類用地

　　C.三類用地

　　D.四類用地

　　12.根據題意，本例中的基礎采用(　　)比較適宜。

　　A.條形基礎

　　B.獨立基礎

　　C.筏板基礎

　　D.箱形基礎

　　13.在會計核算時，70%的住宅銷售過程中發生的銷售費用，應列入(　　)會計科目。

　　A.資產類