物業管理論文【通用】
在現實的學習、工作中，大家都嘗試過寫論文吧，論文是指進行各個學術領域的研究和描述學術研究成果的文章。那么問題來了，到底應如何寫一篇優秀的論文呢？下面是小編幫大家整理的物業管理論文，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業管理論文1
摘要：結合作者多年工作實際，以企業后勤服務為研究對象，重點分析物業管理社會化的意義所在。從實際情況來看，在實踐管理過程中，想要提高管理質量就要將物業管理逐步的轉向社會化管理，唯有如此，才能促進企業后勤物業管理水平。
關鍵詞：企業后勤；物業；管理；研究
物業工作所包含的內容非常多，其主要是針對房地產等財產歸屬權來說的。從當前的實際情況來分析，物業主要是針對已經建成并且投入使用的各種建筑以及其附屬場地設備來提供更加完善的管理服務，其中包含了環境衛生的處理、內部交通設施的管理以及內部的安保措施等等。物業管理非常的復雜，其中關系著所在區域內所有的商家、業主以及開發商的利益，各方利益都要通過合同的方式來進行明確并且約束。服務的模式通過只包括有無形服務與有形服務兩種形式，這也是市場行為，同時還具備了一定程度適當的安保行為。一方面要充分的保護出資人的利益，同時也具備了集體消費與共享的基本原則。
一、企業后勤服務特點
企業的物業管理也可以認為是一種后勤輔助性工作，其資金主要是上級單位的撥款，服務業通常是免費或者是福利性的。從前期的規劃到后期的執行，都是通過行政化色彩的方式來實現的[1]。此時的業主也是單位的職工，所以也就無法對業主進行選擇。在加之福利性的要求，對于物業工作也就無法提出具體的要求。伴隨著住房數量的攀升，企業所需要付出的資金也逐年增加。
二、積極應對社會化轉變的趨勢
（一）轉變思想，明確方向
后勤服務的改革首先要擺正思想，確立正確的引導。企業的職工在內心中已經認可了這種福利性質的服務，而物業管理走向社會化，會影響到很大范圍內人員的利益。此時應該不斷的加強思想的宣傳與引導，讓廣大職工都認識到社會改革是必然的發展趨勢，要擯棄傳統的固有思想。同時，物業管理的社會化也不僅僅是為了減輕企業的負擔。從事后勤工作的干部職工，要深入群眾當中，及時的發展他們所面臨的困難，要考慮到他們的經濟負擔。合理的控制改革的速度，將所有的配套設施都要準備好，不能冒進。
（二）政企分離，自主經營
后勤物業管理進行社會化的改革，需要根據具體情況來進行。對于一些具備了條件的后勤部門，要從編制、經費等方面從主體單位分離出去，從多種形式來進行承包，獨立核算、自負盈虧。而對于條件不足的單位要給予一定的時期過渡。在確保各項業務都能夠正常運轉的情況下，選擇有償的`方式來保證資金收入更加的穩定，如有必要，可以申請政府補貼。以經濟發展規律為前提，重點是需要將管理與職能服務分離開，將后勤部門與主體單位分離開。不再提供福利性的服務，而是通過經濟的方式來更好的促進物業管理社會化、市場化的轉變。要選擇合理的方式，在條件允許之下將后勤各個部門聯合起來。這樣可以全面提升管理服務質量，全面提升經濟效益。
三、實現社會化的模式與重點
（一）將物業管理逐步轉變成社會化管理模式
現代化的物業管理逐步的走向了市場化運營的方式，也不斷的進行專業化轉變，要選擇獨立運營的方式，要不斷的拓展服務，使其更加豐富，滿足市場發展需要。物業公司應該以獨立法人的形式存在，根據運營狀況設置具體的崗位，但是不在設置行政崗位級別。企業后勤物業管理的社會化就是將其放入到一個巨大的市場環境中，極具發展潛力。在管理的過程中，各方以及工作人員都要根據崗位來簽訂拉動合同，明確各方的權力與義務，并且根據公司效益來發放薪酬，適當的制定激勵政策。
（二）全面提升服務水平
市場經濟主張的是優勝劣汰，物業公司要想獲取更強的發展動力，就要全面提升其服務質量與信譽度。在實際工作中，通過員工培訓的方式來提升服務質量，這也是物業公司能夠取得發展的主要動力。在社會化轉變的過程中，要將核心業務進行轉變，明確管理制度以及管理程序，切實提高管理質量以及工作效率。任何工作都應該以滿足客戶的需要為出發點，轉變思想，加大員工培訓力度，切實提高服務質量水平。隨時保持與業主進行有效的溝通，了解物業員工的真實需要，以更加優質的服務來全面提升公司的競爭力[2]。
（三）明確責任，加強監督
物業管理工作需要以法律法規以及管理規范為基礎，同時還應該以主體單位與后勤部門的具體情況為基礎，將各種不利因素排除掉。我國應制定了物業管理具體法規，所有的房屋權利人應該有組織的成立業主委員，然后進行表決，以選擇符合業主意志要求的物業公司。然后進行雙方合同的簽訂，明確規定物業所需要提供服務的范圍以及管理范圍，還要規定其服務質量與水平等具體要求。同時，原后勤工作人員也應該加入到物業管理隊伍當中，對物業部門進行監督與管理，全面保證廣大職工的根本利益。
四、結語
市場經濟的快速發展帶動之下，住房管理制度的改革也逐步進行當中，這必然成為企業改革的重點部分。而物業管理的社會化是提升管理質量的關鍵，也是改善環境的主要措施，更加能夠反映出職工的根本利益。在工作中，應該充分的保護廣大職工的根本利益，建立符合市場與各方經濟利益的物業管理新模式。企業也可以“輕裝上陣”，為全面提升經濟效益而不斷的努力。
參考文獻
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物業管理論文2
摘要：本文在對當前小區物業管理服務現狀分析的基礎上，對封閉的小區物業管理與開放式的小區物業管理服務進行了比較，分析其中的利與弊，發現小區開放背景下對物業管理更具有積極意義和發展前途。結合小區實際情況，明確了小區在開放背景下物業管理的發展方向和具體的實施模式，即：通過政府相關政策，以及市場情況和信息宣傳等方面進行轉型和優化，提高當前小區物業管理服務模式的轉型和升級，提高小區物業的服務質量，在小區居民中營造良好的口碑，提高物業管理服務水平。
關鍵詞：小區；開放背景；物業管理；服務模式；轉型
0引言
在國家“加強城市規劃建設管理工作”政策中，對小區物業管理有著明確的指示，即：在新建住宅區域推廣街區制度，將原有的封閉式住宅小區，逐漸轉變為具有開放背景的小區。這一政策對不少小區有著直接的影響，同時也對很多小區的物業管理造成很大的影響。轉變原有的小區物業管理模式就成了當前小區物業管理部門所面臨的主要問題，本文對小區開放背景下的物業管理服務模式轉型進行了研究，對原本的小區管理服務模式進行升級和轉變進行了探析。
1當前小區物業管理服務的具體內容和狀態
在國家相關政策推廣之前，居民居住的多是封閉式小區，封閉式小區多具有公共設施不夠全面，或者居住小區距離公共設施距離較遠，居民日常生活不是很方便或是小區的地理位置偏僻，人流量不夠大，有著安全隱患。在早期，我國對小區的物業管理理念比較模糊，多是由街道辦事處來對當地區域的小區進行管理。這種方式在很大程度上影響了小區的管理效率和加大了街道辦事處工作人員的工作量。隨著社會發展和對國外先進物業管理理念的學習，我國房地產商也逐漸實行了物業管理服務自主管理小區，提高居民的生活質量。例如萬科地產所推行的'睿服務物業管理系統，不僅提高了小區居民的生活水平和生活質量，同時也通過物業管理服務塑造了自身良好的企業形象。在當前，封閉式小區物業管理方面面臨著許多問題。一是封閉式小區的地理位置比較特殊，很多封閉式小區修建時間比較早，而且修建地區比較集中，在交通高峰期，小區的人員流動會造成街道的擁堵，不利于城市交通建設規劃。二是不能充分使用當地的公共資源，封閉式小區周圍不具有大型超市等公共設施和資源，對居民生活造成了極大的不變。同時封閉式小區的地理位置也不符合當前城市的建設要求，阻礙了城市現代化建設腳步的發展。三是社區的活力不足，封閉式小區外來人員流動較少，沒有足夠的社區活力，不能充分的使社區居民感受到社區物業管理服務的溫暖和居民之間的集體認知感。
2小區開放和物業管理服務模式的轉變方向
小區開放是當前社會城市建設的主要方向，開放式小區的物業服務管理模式轉型是當前小區物業服務面臨的主要問題，在轉型過程中有著很多的轉型措施。一是政府參與小區物業管理服務模式的轉型，可以通過當地政府的宣傳，讓小區居民更加容易地接受物業管理服務模式的轉變。二是可以通過市場經濟來轉變當前小區物業管理的服務模式。通過市場資源的供給和調配，來保證開放式小區物業管理服務的服務質量和服務水平。三是向具有專業化的物業管理服務轉變，通過學習國際先進的物業管理服務理念，讓開放式小區的物業管理更具有專業性。通過在管理過程中的實踐，加強小區的綠化，安保和公共設施的維護等，讓物業管理服務更加具有專業性。四是要堅持進行信息化的轉型模式。當前互聯網發展迅速，開放式小區的物業管理也要與互聯網發展緊密聯合，通過互聯網信息的快速傳遞和互聯網軟件的高速發展，可以設計相對應的物業管理服務系統，通過計算機技術實現現代化的物業管理服務模式。同時也可以通過互聯網對小區的物業管理進行宣傳，提高小區居民的滿意度。
3結語
在當前國家城市發展建設規劃的要求下，小區要適應開放式的管理背景，對原有物業管理服務模式進行轉變和升級，提高物業管理服務的質量和水平。在開放背景下的物業管理服務模式要具有以下幾種特性。一是要具有創新性，能夠在物業服務和管理方面進行創新發展，提出創新理念，更好的服務于小區的居民，打造一個積極健康小區。二是緩解當前居民對小區背景的不適應性，及時與小區居民進行溝通和調整緩解居民情緒。三是在開放背景下小區物業管理服務模式轉變過程中，要嚴格要求小區管理標準，不應該因為服務模式轉變而降低小區物業的管理質量。四是可以結合當地政府的政策支持，加快開放背景下小區物業管理服務模式的轉型速度。
參考文獻：
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物業管理論文3
內容摘要：隨著我國的城市發展和社會體制變遷，城市社區物業管理問題日益重要。本文利用公共選擇理論分析了城市社區的物業管理問題，認為通過社區居民自治組織來安排物業管理服務等社區公共物品的提供可以克服目前社區管理中的一些困難。本文還對如何發揮社區居民自治組織的作用提出建議。
關鍵詞：物業管理自治組織公共選擇理論
隨著我國城市經濟體制改革的不斷深化和社會主義市場經濟的快速發展，社區作為一種社會基層自治組織，其所具有獨特的社會功能逐漸顯現出來。改革舊的社區管理體制，建立適應社會經濟發展的新型社區管理體制，使社區發揮出其特有的社會功能，成為我國城市發展的緊迫任務。但是在當前從單位制的居民社區到社會性的社區過渡時期，社區物業管理暴露出許多問題。社區物業管理經費籌措困難，社區公共物品供給明顯不足，影響了居民生活和城市管理。本文試圖通過西方經濟學中的公共選擇理論，對社區物業管理進行研究。
當前城市社區物業管理中發展現狀及存在問題
在我國進行住房改革前的幾十年里，城市大部分社區是以工作單位劃分的，社區物業管理也由單位后勤部門提供，這種管理實際上也是單位日常工作的一部分，人們的歸屬感不成問題，物業管理費用由單位解決，住戶不用自己付費，因此物業管理矛盾不多。
隨著住房制度的改革，社區管理發生了巨大變化，由過去的企事業單位管理過渡為社會化的物業公司管理，物業管理的深層次問題就必將出現。社區物業管理成為社區居民需要的公共物品，在費用籌集缺乏合理組織管理時，這一公共物品的供給往往無法到位。從費用供給來看，單位化社區時期是由單位直接提供社區物業管理費用，而社會化物業社區的物業管理費用要分攤到社區住戶，由住戶上繳，這就出現了上繳不到位的問題，造成供給短缺。單位化社區時期社區住戶對物業管理費的感受是間接的，或者說無需自己操心；而社會化物業社區的住戶對物業管理費用的感受是直接的，要從自己的財富中拿出一部分交給物業管理公司，心理上不適應，往往會出現拒交，即使是迫于外界壓力不得不交也是能拖則拖，況且有些居民由于經濟條件確實困難，交不起水電費與物業管理費。有不少社區出現了因物業管理費不足而造成的社區生活垃圾無人清理、社區斷水斷電等現象，嚴重影響社區居民生活和城市社區建設，不利于社會安定。社區物業管理公司如何搞好各社區的物業服務，政府如何提供對貧困社區的支助，解決社區公共物品供給不足等問題值得關注。
西方經濟學的公共選擇理論
物業管理是對屬于不同產權的私人業主的共有財產和共有物品（住宅以及社區的各類相關配套設施）進行維護和管理。而籌措費用、管好環境、約束居民的不道德行為就要求有一定的權威性。然而，物業管理公司是企業，必須借助政府法令和規章制度，借助基層政府和社區組織才能實現。本文借助西方經濟學中公共選擇理論來對社區物業管理做一分析。
一種物品如果供給一個人而其他人能夠不花額外成本加以利用，這種物品就是公共物品。一種公共物品一旦被生產出來，可以同時供一個以上的個人聯合消費，要排除其他人的消費是不可能的或成本很高，無論其他人對這種物品是否支付了費用。這便是公共物品消費的非排他性。公共物品的第二個特性是非競爭性。即一個人對某種物品的消費不減少或不影響其他人對這種物品的消費。公共物品不限于物質產品（如花草、路燈、衛生、道路等），一些由社區物業管理公司提供的非物質產品和服務也是公共物品，如規章、鄰里關系、治安狀況，甚至聘用到良好的物業管理公司過程本身，以及建立選擇、聘任、監督物業公司服務質量的體制、制度也被視為一種公共物品。社區居民可能都有享受良好物業環境的愿望，但往往不愿花費時間和精力等私人資源參與這一公共物品的生產。
對于社區的居民個人來說，公共物品的供給是必要的。但是，供給公共物品需要成本，這些成本需要社區的受益居民共同分擔；而公共物品一旦提供出來，又無法排除那些沒有分擔成本的居民對其進行消費。由于消費者無論對公共物品的供給是否支付了代價，他都可以從公共物品的消費中獲益，這個事實就提供了一種刺激，使消費者對公共物品的貢獻小于其從公共物品中的獲益，甚至想只享受公共物品。消費者總是希望別人貢獻的足夠多，以便把公共物品生產出來，然后來免費享用。由于存在逃票乘車的可能性，所以任何個人都沒有動力自愿為公共物品的供給付出代價。因此，個人具有逃票乘車動機的直接結果就是：公共物品不能由要通過對其消費來獲益的私人主動生產和供給。
公共選擇學派認為，從國家來講，政府最初就是為了提供法律、國防、治安等公共物品的目的而由社會成員共同協議建立起來的。由于公共物品不能像私人物品那樣通過市場過程有效率地提供出來，因此就需要通過集體選擇，來決定公共物品生產什么、如何生產以及為誰生產的問題，以及決定每個社會成員為公共物品的供給所必須承擔的份額問題。
社區物業管理中公共選擇理論的應用
社區居民要享受到社區公共物品，就要建立對應于政府的社區管理組織，但是自治組織缺乏政府的強制權力，它必須服從政府的管理和法令，并且需要借助正規政府的管理和法令，除此之外，自治組織在產生、運作方式與程序上與政府是相同的。這可以解決幾個問題，物業社區的物業管理機構通過怎樣的程序，即如何產生？物業管理的收費標準怎么確定，即如何收費？物業管理應通過什么方式確定社區居民的共同需求，即如何選擇干什么？社區居民的共同需求是什么，即物業管理應當干什么？
（一）社區物業管理機構的`產生方式
社區管理是民主自治，不是政府的行政式管理，政府對社區的關系不是上下級關系，而是主導、引導、監督和扶助的關系。當社區無法由自己的居民自發建立自治組織，缺乏活動經費時，基層政府需要引導和扶助社區居民建立自治組織，待其能正常運轉時退出。在新的物業社區，居民是逐漸加入社區的，這時居民自治組織的功能很多情況下是由物業開發公司代理的，過去企事業單位的物業社區往往習慣于由原單位行政管理。當社區公共物品供給不能滿足居民需要又缺乏自治組織時，政府基層組織應協助居民建立自治組織來生產公共物品。我國在建立社區自治組織這一公共物品的提供應該是有優勢的，關鍵是改變基層政府的思想觀念和工作方式，減少人為障礙。為了搞好社區管理，政府應以立法的形式明確社區自治組織的法律地位，樹立其權威，明確其職責，規范其行為。社區居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯系的，政府基層組織不能代替其作用也不應當代替其作用，而是應當積極配合其運作，搞好政府的管理和服務，為社區居民營造一個好的社會環境。現實中這種思想沒能被很好認識，政府基層組織往往不能找準自己的位置，不是干涉過多，就是放任不管。政府基層組織思想的轉變，是社區管理的問題所在。
社區有了自己的自治組織后，由其選擇和監督社區物業管理公司或物業服務提供者應該不成問題，社區的物業管理等公共產品的提供就具備了一個組織者，這是搞好社區管理的第一步。在以往的物業管理實踐中，一般引入社區管理委員會這樣的機構，這與本文的自治織有相同功能，但筆者認為社區自治組織更能體現社會組織的意義，通過法律文件規范其運作，對政府管理城市更有普遍意義。
（二）物業管理的收費方式
按照社會福利最大化的原則確定稅收比率，并用稅收收入來購買公共物品或為公共物的生產融通資金，這是政府的職能。與政府對應的社區自治組織擔負著為社區購買和提供公共物品的職能，也需要籌措經費融通資金，向居民征收物業管理費用。在實際運作中，這一職能往往由物業管理公司承擔，人們要么忽視了社區自治組織的這一角色，要么建立的自治組織不規范，運作程序和機制不健全，由此引發出許多矛盾。物業管理公司作為經濟組織，是不能直接向居民提供公共物品的。物業管理公司提供怎樣的公共物品要由社區自治組織征求居民意愿，按居民福利最大化的原則確定費用額，制定服務檔次，將單個居民的需求綜合為對公共物品的需求。不同層次、不同需求的居民要求不同的公共物品，在有限的費用負擔下，沒有人可以提供令所有人都滿意的公共物品。在公共物品為個人提供的收益與其支付能力差距過大時，要么居民不滿足，要么超越其需求，大家對物業管理運作的參與積極性就低，物業管理公司就難以有足夠經費，導致大家更為不滿，形成惡性循環。社區自治組織要根據大部分居民的經濟條件和對公共物品的需求檔次來決定物業管理的收費標準，向物業管理公司購買相應的服務。在缺乏購買最基本公共物品的社區，應由政府提供物業管理經費，以保障居民的生活。
（三）物業管理選擇問題
盡可能正確地估計居民對公共物品的實際需求，將單個居民的需求變為整個物業社區公共物品的需求是重要的一項工作，也是最難的一項工作。
“社會”是個人的集合體，而每個人又具有各不相同的偏好。因此，集體選擇的首要問題是確定“社會需要什么”，即通過某種方式對個人偏好進行加總，然后再做出“社會”決策。公共物品的供給不是市場決策的結果，而是非市場決策的結果；個人對公共物品的偏好，不是通過價格機制傳遞給生產者，而是通過政治程序被轉換成集體行動。減少社區居民的公共選擇的協調成本的一種途徑是縮小居民的差異，使其消費檔次和偏好盡量接近，為提供公共物品而分擔的費用能在其認同的范圍內，不使獲益與費用出現較大偏差。社區居民自治組織是執行政治程序和加總的機構，應有正規程序和加總的方法，需要由政府法令來明確。一旦公共物品的選擇由社區自治組織合法做出，社區居民就應認可，不得以個人理由拒絕付費。
（四）物業管理提供的內容
作為一個社區的住戶來說，其需要是多方面，好的物業硬件僅僅是最基本的要求，良好的物業設施管理、優美的室外環境、良好的社區治安，是對物業管理最基本的需要，而作為社區的居民來說，其關心的還有更廣泛的內容：社區的品味和檔次對成就感的影響；子女受教育的方便程度和教育質量；社區娛樂和人際交往的需要；社區購物和生活的方便程度。
居民的各種生活需要有些是物業管理公司可以提供的，有些必須由社區居民自治組織來提供，如良好的人際關系、社區的精神文明建設等。物業管理公司可以提供物質條件，文化內涵則要由全體居民通過社區居民自治組織來建設。
（五）政府要對貧困社區進行扶助
由于物業使用者不同層次的需求，顯而易見地會出現從最昂貴的到最廉價的不同檔次的社區。如果忽視這種需求的不同，就很難搞好社區管理。不需要政府支助的富人得到了平均支助，而需要政府支助的窮人可能不具備最基本的生活條件。物業管理和社區環境建設將因這種平均主義的存在而一事無成。政府要承擔的將是對貧困住宅區、安居工程社區、租房區的扶持，這些社區物業管理最基本的費用應由政府承擔，為社區居民提供最基本的公共物品是政府應該負責的事項。
結論
搞好城市社區的物業管理必須重視居民的公共選擇問題。社區的管理需要建立居民自治組織，作為社區全體居民的代表，行使組織協調、議事決策、管理教育、監督服務等功能，由其來代表社區居民選擇和購買物業管理服務等公共物品。通過規范的集體選擇程序，把居民個人的選擇轉化為社區居民的集體選擇，理順各種關系，使物業管理費用征收更加合理，盡可能實現社區居民福利最大化，同時為優化政府的財政資源的配置、搞好城市管理提供條件。社區居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯系的，政府基層組織應當積極配合其運作，搞好政府的管理和服務，為社區居民營造一個好的社會環境。政府應以法令形式確定社區居民自治組織的合法地位與運行程序，樹立其權威，規范其運作。
參考文獻：
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物業管理論文4
基于B/S體系架構的幸福里小區物業管理系統，緊跟行業發展，滿足人們生活、工作的需要,實現了信息網絡化。通過較豐富的功能將Web的技術特點體現出來。本設計主要完成客戶端，Web服務器端應用程序和數據庫的制作，實現網上小區物業管理系統的創建，管理員注冊/登錄，對物業信息進行添加，刪除，修改等功能。
一、系統的需求分析
通過對幸福里小區的調查，獲知小區物業管理系統應具備以下功能：1、對小區所有房屋資料的錄入和增，刪，改，查詢等功能的實現，這是一個小區管理的基礎，小區管理都是基于該小區的房產資源而產生的。2、對小區內住戶的詳細資料的管理，包括增，刪，改，查詢等功能的實現，這也是物業管理產生的基礎，物業管理都是相對該小區的所有住戶而言的。3、實現物業設備管理，儀表包括水，電，氣表數據管理，收費管理，住戶投訴管理，住戶報修管理，設備維修管理，停車場管理。4、各種物業統計報表，包括物業設備統計報表，所有住戶的水，電，氣儀表資料的統計，各種收費統計，住戶投訴統計，住戶報修統計，物業設備維修統計等。
二、系統設計
2.1系統的功能模塊設計
根據系統的需求分析，我們將小區物業管理系統的功能分為四個模塊，分別為用戶管理模塊、基本資料管理模塊、物業管理模塊和報表統計模塊。其中：1、用戶管理模塊：包括用戶的注冊、登錄、添加新用戶以及用戶信息的更新等。2、基本資料管理：包括物業公司員工資料管理、房產資料管理以及住戶資料管理。3、物業管理模塊：包括設備維修管理、住戶保修管理、住戶投訴管理、停車管理、收費管理、儀表數據管理和物業設備管理。4、報表統計模塊“包括設備維修統計報表、住戶保修統計報表、住戶投訴統計報表、物業設備統計報表、各項收費統計報表以及儀表數據統計報表的生成。在生成每種報表時，可根據需要選擇相應的項目進行報表的生成、打印。
2.2系統數據庫設計
用戶表={序號+登錄名+登陸密碼+用戶描述}住戶表={住戶編號+物業地址+房型+建筑面積+使用面積+業主名稱+籍貫+工作單位+郵編+身份證號+電話+開戶銀行+銀行帳號+入住時間+遷出時間+性別}房產資源表={房間編號+物業地址+建筑面積+使用面積+房型+裝修情況+單價+總價+買主+備注+是否已售出}物業設備表={設備編號+設備名稱+型號+品牌+所屬部門+購買日期+事故記錄}停車場信息表={車位編號+車位位置+停車住戶+物業地址+開始日期+截止日期+備注}住戶投訴表={投訴編號+投訴日期+接待人員+投訴住戶+物業地址+電話+處理日期+處理人員+投訴內容+處理情況}住戶報修表={報修編號+報修日期+接待人員+報修住戶+物業地址+電話+完成日期+維修人員+服務費用+物料費用+合計費用+報修內容+維修情況}設備維修表={維修編號+設備編號+設備名稱+維修日期+完成日期+維修費用+維修人員+維修內容+維修情況}儀表資料表={儀表編號+住戶姓名+物業地址+年份+月份+上月資料+本月用量+單價+本月費用+上月抄表日期+本月抄表日期+辦理人}物業收費表={收費編號+住戶姓名+物業地址+年份+月份+收費項目+收費方式+應收總額+已交金額+欠費金額+交費日期+辦理人+備注}儀表收費表={收費編號+住戶姓名+物業地址+年份+月份+收費項目+收費方式+應收總額+已交金額+欠費金額+交費日期+辦理人+備注}在此基礎上，進行數據庫的邏輯結構設計。例如：用戶表={序號+登錄名+登陸密碼+用戶描述}轉化為：用戶表。
2.3頁面設計
客戶端頁面是用戶和服務器之間實現人機交互的一個介質。對它的制作要求簡潔大方，色彩搭配要協調。
三、系統實現
3.1系統基本結構圖
3.2系統公共模塊設計與實現
系統公共模塊中一共有4個JSP文件和一個CSS文件。“common.jsp”文件包含其他JSP文件中需要導入的Java類和包以及系統各頁面要使用的日期。“check.jsp”文件用來判斷系統用戶是否登錄，防止非法用戶登錄到系統對系統進行破壞，程序代碼中使用了會話（session）對象。“header.jsp”和“footer.jsp”文件：為了使小區物業管理系統的所有頁面具有統一的風格，把頁面頭和尾的'代碼分開，分別放在單獨的JSP文件中，在其他頁面中使用時，利用include指令將他們包含進來即可。在“style.css”文件中，可以定義Web應用程序用到的所有樣式表。另外,需建立與數據庫相關的JavaBean文件DBConnectionManager.java。
3.3系統主頁面及管理模塊的實現
系統游覽主頁面“index.jsp”是用戶游覽小區物業管理系統的主頁面，是進入其他功能頁面的向導，并且把小區公告，小區留言的標題以列表的形式顯示出來，方便各類用戶的使用。管理模塊的頁面包括：管理員登錄頁面“login.jsp”、管理密碼驗證頁面“chklogin.jsp”、新聞資訊管理頁面“main.jsp”、小區公告信息頁面“addxinxi.jsp”、物業信息管理頁面“savexinxi.jsp”、小區留言管理功能頁面“modifyxinxi.jsp”。
3.4系統用戶注冊模塊實現
普通用戶進入網站首頁后，可以進行小區信息、小區留言等信息的查詢游覽，用戶要想在留言本中留下各種建議或報修等信息就要先進行注冊，成為注冊用戶后可以進行添加留言。用戶進入注冊頁面“register.jsp”填寫注冊信息，點擊注冊會進入“adduser.jsp”頁面，此界面的功能是將用戶注冊寫入數據庫，并給用戶注冊成功的頁面。
3.5系統其他功能頁面實現
對于系統其他頁面“xiaoqugonggao.jsp”、“xiaoquliuyan.jsp”、“xinxi.jsp”、“liuyan.jsp”等，其功能實現大致同上，在這里不做重復說明。
四、結束語
幸福里小區物業管理系統經過1年的上線運行，系統總體運行穩定，較好地滿足了小區物業公司對小區所有房屋的管理，對小區內住戶詳細資料的管理，對小區物業設備的管理，水、電、氣的收費管理，住戶投訴管理，住戶報修管理，設備維修管理，停車場管理等。
作者:田娟 單位:克拉瑪依職業技術學院
參考文獻
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（二）
【導讀】物業管理關系著社會生活中所依賴的具體問題，所以物業管理具有廣闊的發展前景同時也具有非常重要的社會意義。小區物業管理系統發展有機遇也有挑戰，物業管理部門必須將改善居民居住條件以及促進社會經濟發展為核心內容，并將業主自治融入到專業的物業管理當中作為發展目標，讓業主可以便捷的通過現代網絡就能足不出戶的簡單解決。
隨著智能化小區的廣泛發展，小區物業管理系統也逐漸走紅，雖然目前發展狀況還面臨挑戰，但未來前景是十分可觀的，下面一起來了解一下小區物業管理系統現狀和未來趨勢吧。
一、小區物業管理系統發展現狀
1、小區物業管理系統目前為止經歷了三個發展階段：
第一階段主要是用于處理單項的數據，并基于傳統手工的管理模式，多數是用于處理非常容易的事務性工作，這個階段其實就是我國很多物業管理公司的計算機水平；
第二階段主要是綜合處理數據，在此階段中，計算機在應用過程當中已經具備網絡化以及實時性的特點，顯然已經對物業管理起到了一定的推動作用；
第三階段是計算機信息管理系統，該系統綜合運用了計算機控制、信息理論以及系統工程等許多軟件優化理論，并且計算機網絡化以及數據庫的融入，促使計算機擺脫某單一系統，從而向著多元化方向發展，發展成為一個全面的計算機系統。
2、智能小區的發展已經日趨成熟，其體系已經派生了許多子系統，故接下來面臨的重要挑戰就是怎樣把所派生出的各個子系統都成功地集成在同一個信息系統管理平臺之上，同時，通過此平臺將智能化小區的建設渾然一體，使事件的管理與處理形成聯動效應，并能夠根據物業公司自己的需求，將所需子系統的功能完美匹配在其他系統上，從而管理人員可以從該系統獲得跟此事件有關的輔助決策信息，并能實時了解前端設備所發生的實時處理動作以及相關數據信息。
3、智能化小區日趨成熟，技術也逐步完善，故物業管理已經廣泛普及于我國大多數城市，并向著正規化、商業化的.方向發展，物業管理公司將在越來越多的智能小區中扮演著管家的角色，他們不僅面臨著技術問題，同時管理范圍也在日趨增大，隨之而來的就是就是要解決數據量增大，以及跨地域和跨平臺的眾多問題，可謂也是一大挑戰。
二、小區物業管理系統未來發展趨勢
1、眼下物業管理這一行業正處于一個過渡時期，也就是掙脫以往的初級階段而向一個更為高級的階段發展，從而使物業管理部門的內、外部環境都發生巨大的變化。如何更好的研究物業管理存在的問題和發展對策，需要我們作出更進一步的努力。物業管理部門必須將改善居民居住條件以及促進社會經濟發展為核心內容，并將業主自治融入到專業的物業管理當中作為發展目標，并將其發展重點定向為規范市場和培育市場，同時將立法步伐以及機制轉換加快推進，并對監督指導也進行加強，從而快速提升服務質量，樹立良好的行業形象，進而使物業管理向著更加健康的方向發展。
2、同時，在各種網絡都極為發達的現代社會當中，人們的需求也在相應不斷提高，他們希望在辦理一些問題的時候，不是只有跑到物業管理中心才能處理，而是可以便捷的通過現代網絡就能足不出戶的簡單解決，在自己家中通過在線網絡提交一些生活問題以及意見即可將其發送至物業管理中心，同時物業管理中心的工作人員也可通過網絡快速有效的解決業主的各種各樣的問題，如果這些設想都能夠實現，那么此物業管理系統將大大提高物業管理人員的工作效率。
物業管理論文5
高校物業管理是一個集管理、經營、服務為一體的系統工程。物業管理概念最早起源于19世紀60年代的英國，主要是指業主對共有建筑、公共場所及設施等進行的管理或者委托他人進行管理的活動。21世紀初開始進入高校，是高等教育管理體制改革與后勤社會化改革大背景下催生的產物，是學校委托專門的管理機構，依照國家相關法律法規和合同約定、運用市場化的管理方式及現代管理理念、對高校提供全方位、多層次的專業化服務，從而為高校營造良好的學習環境及舒適的生活環境，為廣大師生提高優質的物業服務。
一、高校后勤物業管理的特點及重要性
1.特點。
高校的非營利性決定了其物業管理與城市物業管理不同。首先，從管理范圍上，涉及學生公寓、教師住宅等生活類的物業，又有教學科研樓、實驗實訓類物業，同時還有圖書館等文化健身類物業，更有食堂、校企等經營類物業。其次，從服務對象上，主要服務于廣大師生，不像城市物管企業追求利益最大化為目標，高校物業管理是在追求經濟效益的同時，更需兼顧到社會公益性，實現教育和保障的目標。最后，從經費來源上，主要依賴財政撥款，而城市物業管理一般按照物業管理條例規定及政府部門核定標準，根據當地實際情況，直接向業主收取服務費，所以高校物業管理在測量具體物管費時，與城市物業管理差異性較大。
2.重要性。
高校物業管理是高校后勤服務工作中十分重要的內容，作為后勤管理的重要組成部分，無論是校園里的一花一草，還是房屋建筑等，幾乎存在于校園的每個角落。盡管物業管理的效果很少被人重視，然而一旦有問題發生，很容易使師生不滿意，甚至成為被投訴的對象。高校物業管理水平的高低，直接影響著廣大師生的工作、學習和生活。因此，從某種意義上而言，高校物業管理水平的高低對高校可持續發展有著重要影響。
二、高校物業管理存在的問題
隨著我國高校后勤改革的不斷深化，高校物業管理也取得了一些進步，然而仍存在很多問題，具體表現在以下幾方面：
1.缺乏服務意識。
服務意識，即滿足客戶需求的一系列特征的特性總和的意識。高校后勤物業管理既然為廣大師生提供工作及日常生活的基本保障，那么就必須牢固樹立以人為本的理念。溫總理曾在談到政府服務職能時說過“管理就是服務，我們要把政府辦成一個服務型政府，為市場主體服務、為社會服務、最終為人民服務”。溫總理所提到的服務理念也同樣適用于高校后勤物業管理。然而高校物業管理的人員絕大部分是從原來后勤部門的工勤人員轉型而來的，其管理人員本身就缺乏服務意識，其思維模式依舊停留在原來的行政管理上，誤認為物業管理是管理廣大師生而非服務師生，從思想觀念坐等師生要求服務，而非主動為師生提供服務。
2.人員素質參差不齊。
高校的重心在教學科研上，對后勤管理往往不重視，疏忽對后勤管理人才的培養。如前所述，后勤從業人員大多是以前工勤人員轉型而來，文化素質較低，專業技能不高，服務意識不強等，加之學校也不重視后勤物業管理人員的后續培訓、進修等。受傳統管理體制及待遇的影響，高校的物業管理隊伍又很難實現人才的雙向流動。校內優秀管理人員不愿去后勤，校外又很難直接招聘到優秀的管理人才。后勤物業管理隊伍人員結構不合理，缺乏優秀的管理人才，無法形成優勝劣汰的競爭機制，高校物業管理人員素質的參差不齊，無法形成專業化的管理隊伍，嚴重制約著后勤物業管理水平的提高。
3.經費投入不到位。
高校物業管理由于涉及范圍廣，工作量大，因此需要投入大量的人、財、物。隨著學校建設的發展，一些建筑及教學設施隨著時間推移也在不斷老化、損壞，無論從維修難度上還是維修工作量上，都要投入更多，這就使得物業管理成本更大。此外，隨著經濟發展，智能化的設備諸如自動消防、監控系統、物業管理信息系統等都需要逐漸配備和完善，物業管理經費的投入也需要不斷加大。然而高校物業管理費經費來源大多數都是依賴上級行政撥款，資金來源的'單一性使得物業管理經費投入出現嚴重不足，這種低投入勢必造成低水平地運行和低水平的服務。
4.部門間缺乏溝通。
高校物業管理是涵蓋范到房屋建筑、安全保衛、環境衛生、設施維護等服務，而這些職能在很多高校都由多個部門一起承擔，每個部門僅僅負責其中一兩個服務項目，如保衛處負責安保工作，部門之間缺乏有效地溝通協作和資源整合，出現問題互相扯皮推諉，導致部分物業管理資源重復投資，浪費嚴重，在物業管理經費資金投入不足的情況下，降低服務成本，提高工作效率、提升經濟效益將成為空談。
三、提升高校物業管理水平的對策
1.牢固樹立服務意識。
要提高高校物業管理服務水平，必須轉變后勤物業工作人員的管理思想，牢固樹立服務意識。首先，后勤物業管理人員要有危機意識和競爭意識，要讓服務的理念深入心中，為師生服務而非管理師生，并落實在行動中。其次，定期或不定期地開展一些愛崗敬業的主題教育活動，從而增強職工的責任感和責任意識。讓后勤物業管理的員工從心底中認為，師生員工的滿意，是實現自我價值的重要體現。最后，加大宣傳力度，樹立典型，發揮典范的帶頭作用。如通過宣傳、教育、培養等多種方式，樹立思想上和專業上都過硬的典型，樹起群眾擁護歡迎的旗幟，對大家起到教育作用從而全面帶動大家的服務意識。
2.提升從業人員素質。
提高高校物業管理隊伍素質，對于全面提高高校物業管理水平意義重大。因此，應當從以下兩方面方面著手：一從干部隊伍上，應當建立一支高素質的管理干部隊伍，上層決策領導者懂得經營，善于管理，并且有一定的專業知識和物業管理經驗，最重要的是要有責任意識和事業心，這樣才具備帶好物業管理隊伍的能力；另一方面，從物業管理員工上，多組織各種培訓，全面提高從業人員素質。員工技術水平和服務水平的高低，對于高校物業管理的生存發展有著重要影響，對員工開展全方位的培訓，針對在物業管理不同的崗位上進行不同的技能培訓等。
3.拓寬經費渠道。
物業管理的基礎是資金來源，資金的缺乏是難以保障高校物業管理提供優質的服務。因此，按照市場經濟的要求，后勤物業管理不能僅僅只依賴學校下撥的款項。應當采取多元化經營以拓寬經費來源，開展多層次的經營服務，增加物業管理收入。學校從甲方的角度對后勤物業管理的服務做出評價，物業管理公司可按照學校服務項目、標準的要求提供服務。學校物管公司應該堅持以服務為本，根據師生的不同消費層次和領域，千方百計地在多領域里提供有償服務以彌補物管經費的不足。
4.加強制度建設，部門間通力合作。
為了提升高校物業管理服務水平，一方面應當從完善相應的制度出發。規范的物管制度應當包含兩個層面，一是物管單位的管理制度，比如綜合、財務、業務制度等，常見的如管理機構職責范圍、各類人員崗位責任制、操作程序及服務規范等；二是物業轄區的管理制度如用戶手冊、物管公約等。當前盡管諸如此類的制度也有些，但不夠完善，與社會上有資質、正規的物業管理公司比較，有相當差距。所以應當加強制度建設。另一方面，部門間通力合作。厘清責任，對于重復崗位設置，或職責重復的進行整合，節約資源，也避免出現問題是互相推諉扯皮等，從而有效提升后勤物業管理水平.
物業管理論文6
物業智能化、數字化是IT 產業與傳統建筑業融合的產物，也是住宅產業現代化的必然結果。物業管理公司作為智能化、數字化住宅小區的實際管理者應當本著“ 以人為本” 的信念，充分運用計算機智能化、數字化手段提高日常物業管理工作的質量與效率，保證物業公司的有效管理。
1、概述
隨著互聯網向普通家庭生活不斷擴展，微電腦、計算機、通訊一體化趨勢日趨明顯。智能小區及智能家居在小區內的綜合應用，使得小區的數字化程度越來越高，因此一種新型時尚的數字社區概念出現了。數字社區是數字城市的組成部分，社區數字化是指在社區范圍內，利用各種新技術，建立社區建設、管理、服務數字化綜合信息共享平臺，并與城市建設、管理、服務數字化的綜合信息共享平臺互聯互通。智能小區、數字化社區已經成為一個國家經濟實力和科學技術水平的綜合標志之一，同時也是人類社會住宅發展的必然趨勢。但人們對智能家居的概念仍然有些模糊不清，甚至停留在一些表面的認識上，不能真正認識到智能家居給業主及物業管理帶來的好處。有的甚至簡單的把家庭報警器、可視門鈴、攝像機監控與智能家居等同。智能化、數字化系統最主要的特征在于它采取了諸如多元信息處理、傳輸、監控、管理以及系統集成等一系列高新技術，以數字化和網絡化為平臺，實現多種服務與信息的資源共享。智能小區一般包括可視對講系統、非接觸卡門禁系統、安防報警系統、遠程抄表系統、周界防范系統、電子巡更系統、閉路監控系統、停車場管理系統、背景音樂系統、設施設備監控系統等。隨著新技術的發展，小區智能化水平正日新月異的發生著改變。
2、智能化、數字化技術在物業管理中的應用
2.1 物業智能化、數字化是社會發展的需要
近年來，互聯網技術的迅猛發展，促使人類生產和生活方式也因此正向信息化邁進。傳統的辦公方式、商貿、管理、文化、休閑等活動無不朝著信息化、網絡化發展，從而促進了“信息化智能小區”的興起。信息化影響著社會的每一個角落，是IT 產業向傳統建筑產業及人們生活滲透的必然結果。“智能化住宅”是一種面向市場銷售的特殊商品。智能化小區的建設必須堅持“經濟性” 、“可靠性”、“開放性” 和“ 可持續發展性”的基本原則，使小區更好地向人們提供“方便、快捷”的信息通道；“安全、舒適” 的居住環境；“高效、便利”的物業管理。
2.2門禁管理系統是物業管理的需要
一是可以節約傳輸線纜。日常生活中使用的各種線纜不但會使用大量的銅等金屬，還會產生重金屬污染。門禁系統在綜合布線系統、總線制傳輸、利用互聯網傳輸等方面的應用技術能夠大量減少線纜的運用，從而實現資源節約和環境保護。二是生物識別技術的應用可以節約資源。隨著門禁系統技術的不斷發展進步，指紋、眼部虹膜、人臉等各種生物識別技術被應用到門禁系統中，這種技術的運用不僅安全方便，而且還會大量減少門禁卡的使用，從而在更大幅度上實現資源節約。最后，門禁系統不只是作為進出口管理使用，而且還能有助于內部的有序化管理。門禁系統改變了以往安防產品如閉路監控系統、防盜報警系統等被動的安防方式，以主動控制的方式替代了被動監視的方式，通過對主要通道的控制大大地防止了犯罪分子從正常通道的侵入，并且可以在案發時通過對通道門的控制限制犯罪分子的活動范圍以制止犯罪或減少損失。
2.3電子巡更系統是提升物業質量的需要
電子巡更治理系統是安防中的必備系統，可以通過合理設計巡邏路線有效地對保安的巡更任務進行管理，將幫助您徹底克服傳統巡邏管理方式比較隨意無序的缺陷，實現科學管理、合理巡邏，最大限度地減少巡更管理工作的難度，提升管理水平和管理業績。隨著社會的發展，科學技術的進步和人們安全防范意識的提高，大量高科技的安防產品和系統被廣泛采用，并發揮了巨大的作用。一般的巡檢制度，通常的方法是依靠員工的`自覺性，在巡檢巡邏的地點上定時簽到，以達到目的。如何充分發揮人工巡檢的作用并且又能有效地監督巡檢工作，給巡檢工作提供規范化的科學管理，使人工巡檢制度真正得到落實，也使巡檢人員的繁重的工作能有量化的體現。
2.4新技術的應用提升設施設備管理水平，降低物業服務的人力資源成本。
隨著物聯網的發展，掃碼識別系統的技術日趨成熟，在物業管理設施設備的管理過程中，通過智能化終端掃描技術，可以將設備參數按照標準設置進行收集，一旦出現設備異常及時進行報警，從而能夠進行快速處置，避免出現設備的損害。在物業智能化設置時，可以將各類智能化設備進行集中配置到監控中心，從而達到消防、監控、設施設備等集中控制管理，能夠有效的減少值班人員的配置。另外，在應急處置方面能夠達到周圍幾個片區共用一個應急處置小分隊的方式，從而整體上達到人力資源配置的優化管理，節約人力資源配置，有效地降低物業服務成本。
綜上所述，小區智能化系統的建立是一項系統工程，只有將智能化、數字化等新技術應用到小區物業管理之中，就能實現智能化小區和物業管理的良性健康發展。
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物業管理論文7
一、派遣員工會計核算及稅務處理方面存在的疑問
（一）派遣員工的工資薪金是否應通過應付職工薪酬科目核算
根據《勞動合同法》中“勞務派遣”的相關規定，勞務派遣公司屬于用人單位，勞務派遣公司與派遣員工簽訂勞動合同，應當履行用人單位的義務。地鐵物業管理單位不與派遣工簽訂勞動合同，而與派遣單位簽訂用工協議，屬于用工單位。所以派遣員工屬于派遣單位員工，而不屬于物業管理單位員工。那么物業管理單位是否應該通過應付職工薪酬進行核算呢？
(二)派遣員工的福利費、工會經費、職工教育經費是否由地鐵物業管理單位發放，產生的費用如何進行會計核算
派遣員工雖然不屬于物業管理單位的員工，但根據《勞動合同法》第六十二條，第三、四款規定，用工單位有義務對本單位的勞務派遣工支付與工作崗位相關的福利待遇并針對其進行必要的培訓。所以現實工作中物業管理單位都會發放福利及對派遣員工進行培訓，那么產生的費用應如何進行會計核算？
（三）派遣員工的工資薪金、福利費、工會經費、職工教育經費是否能稅前扣除
派遣員工雖然不屬于物業管理單位員工，但《勞動合同法》中又規定了用工單位所應履行的相關權利和義務，那么所產生的工資薪金、福利費等三項經費是否能稅前扣除，又有什么法律法規依據呢？
二、派遣員工會計核算及稅務處理方面存在的疑問探討
（一）派遣員工的工資薪金應通過應付職工薪酬科目核算
派遣員工的工資薪金能否通過應付職工薪酬科目核算？首先應當明確派遣工是否為企業會計準則所稱的職工。根據財政部會計司所編寫的《企業會計準則講解20xx》中職工的范圍中所述，職工薪酬準則所稱的“職工”包含以下三類人員：
1.與企業訂立勞動合同的所有人員，含全積、兼職和臨時職工；
2.未與企業訂立勞動合同，但由企業正式任命的人員；
3.在企業的計劃和控制下，雖未與企業簽訂勞動合同或未由企業正式任命，但為其提供與職工類似服務的人員，也屬于職工薪酬準則所稱的員工。比如，企業與有關中介機構簽訂的勞務用工合同。派遣員工顯然符合《企業會計準則講解20xx》中職工范圍中第三條的規定，所以派遣工的工資薪金應通過應付職工薪酬科目核算。但為了與自有員工相區別，筆者認為應在“應付職工薪酬”科目下設二級科目，如“應付職工薪酬-勞務租賃費”。
（二）關于派遣員工福利費、工會經費、職工教育經費等費用發放及會計核算的問題
派遣員工福利費等三項經費的會計核算問題如何處理,主要是看福利費等三項經費如何發放。主要有以下三種情況。
1.福利費等三項經費全部由勞務派遣單位發放如派遣工的福利費全部由派遣單位發放，派遣單位按費用類別開據發票，物業管理單位將福利費等三項經費包括工資薪金的全部費用支付給派遣單位，則物業管理單位將支付的費用全額計入“應付職工薪酬_勞務租賃費”科目。
2.福利費等三項經費全部由物業管理單位發放福利費等三項經費全部由物業管理單位直接發放的，由于《企業會計淮則講解20xx》中已明確勞務派遣員工的工資薪金屬于應付職工薪酬范圍，所以筆者認為可以對三項經費進行計提或按實際發生進行確認。
3.福利費等三項經費部分由物業管理單位發放，部分由用人單位發放福利費等三項經費由物業管理單位、用人單位分別發放的，則分別按以上兩種情況分別列支，即由派遣單位發放的計入“應付職工薪酬-勞務租賃費”科目，由物業管理單位發放的三項經費由物業管理單位進行計提或按實際發生進行確認。
（三）派遣員工的工資薪金、福利費、工會經費、職工教育經費是否能稅前扣除
1.由物業管理單位支付給派遣員工的工資薪金及三項經費稅前扣除的處理由物業管理單位直接支付的工資薪金及三項經費。根據國家稅務總局下發的《關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》(國家稅務總局公告20xx年第15號)，第一條關于季節工、臨時工等費用稅前扣除問題”規定，企業因雇用季節工、臨時工、實習生、返聘離退休人員以及接受外部勞務派遣用工所實際發生的'費用，應區分為工資薪金支出和職工福利費支出，并按《企業所得稅法》規定在企業所得稅前扣除。其中屬于工資薪金支出的，準予計入企業工資薪金總額的基數，作為計算其他各項相關費用扣除的依據。所以由用工單位直接發放的工資薪金及三項經費允許在稅前扣除。
2.由派遣單位支付給派遣員工的工資薪金及三項經費的稅前扣除的處理雖然派遣員工的工資薪金及三項經費由派遣單位支付，但根據《勞動合同法》相關規定，實際承擔該費用的為用工單位，即地鐵物業管理公司。因此，按照國稅總局公告20xx年第15號規定，對于物業管理單位為勞務派遣員工所實際支付的費用，屬于工資薪金支出的允許在企業所得稅前扣除，并準予計入企業工資薪金總額的基數。
物業管理論文8
摘要：我國物業管理經過30多年的發展，物業管理市場日漸成熟，物業管理法規更加完善，逐步走向規范化、合理化、制度化、理性化，已經取得了相當不錯的規模和成績。一些不可忽視的問題也逐漸浮出水面,這些問題不但困擾了業主，也令物業管理行業發展遇到了瓶頸。為了解決物業管理中存在的問題，我們加強立法，提高物業管理資質等級，加大宣傳和物業管理力度、加大與政府職能部門之間的協調關系，制定詳細、行之有效的管理制度與措施，及時解決問題與矛盾，從而對物業管理發展起到重要而深遠的影響。
關鍵詞：物業管理；解決對策
一、物業管理發展存在問題
1.效益差，生存難。物業管理是風險小、利潤低的行業，物業公司受經營范圍和場地等原因限制，目前只能因地制宜開展可行性經營。隨著市場經濟影響，之前制定的物業收費標準低于物業公司運作成本，增加了物業管理企業的經濟承受壓力，業主要求物業公司在原有基礎上不斷提升和改進服務質量與水平，因此相關費用逐步增加，導致物業管理企業嚴重虧損，直接影響物業管理企業的正常運行，同時也是影響物業管理企業持續健康發展的難點問題。
2.違章建筑、私搭亂建現象嚴重。小區私搭亂建侵害小區公共利益是一個普遍的社會問題，個別業主在住進小區后在公共綠地上進行種植、私擴小院、私占公共空間，嚴重破壞了公共設施，嚴重侵犯了廣大業主的合法權益，業主利益得不到正當維護。截至目前，沒有一部完善的法律來制止這種違法行為，此類問題引起的糾紛不斷增加，調節難度較大。引起此類問題的主因是：鄰居不愿管、物業不敢管、建委無權管、城管不好管，導致業主對其置之不理，違規現象時有發生，屢禁不止。
3.維修保養能力較弱。小區和寫字樓一旦出現故障性事故，急需維修，業主第一時間反映物業公司報修，但物業管理公司受專業技術限制，往往不能及時維修，如：電梯損壞、消防故障、供水、供暖管網泄漏等技術含量較高的維修工作，因物業公司不具備這方面的專業技術操作知識，如有這方面報修，物業公司只能借助和申請專業維保公司和相關有資質的施工隊伍進行維修，這顯然不符合專業物業管理規范。
4.物業管理經費不足。物業管理可經營性項目較少，相對經營性收入較少，物業管理主要靠收取物業費為主要經濟來源，不少住戶往往不能完全理解物業費繳納是住戶應盡義務，甚至把物業管理理解為無償服務或低償服務，以各種理由拒繳相關費用，給物業管理工作帶來難度和壓力，因此加大力度宣傳住戶有償服務意識和消費原則，提升物業服務水平，促進物業與業主之間順暢溝通，廣泛聽取業主心聲和意愿，關系的良性化發展有助于物業費收取，使物業公司利益得到最大化。
5.物業與業主之間矛盾日漸激化。隨著廣大業主維權意識不斷增強，業主對物業管理企業提出了更高的要求，物業管理企業生存空間和壓力不斷增加，其實物業與業主就是“魚和水”的關系，需要相互理解、相互支持。有些業主認為已交相關物業費，理所當然物業公司就要提供全方位無償或低償服務，以此滿足部分業主的私欲，否則業主就以各種理由不交物業費，將所有問題指向物業公司，問題得不到及時解決，因此產生惡性循環，相互之間產生隔閡與矛盾，形成對立面，使簡單問題復雜化。
6.從業人員素質較低。目前，物業行業出現了低學歷化傾向，高學歷年輕人不愿從事物業管理工作，又累又受氣；而低學歷又干不好。造成這種現象主要兩個方面原因，一是工資福利跟不上。過去物業管理是新興事物，市場競爭力小，相對其他行業工資待遇較高。隨著市場行業體制發生變革，物業行業工資福利遠低于其他行業，物業管理企業市場不再有優勢。二是錄用從業人員門檻較低。人們想象中的物業公司就是打掃衛生、接聽電話、小區巡邏等簡單的日常工作，沒有什么技術含量，不需要其他硬性條件要求，只要有一定的工作經歷就可以勝任，人員素質與水平參差不齊，大大降低了從業人員標準和要求。
7.建設遺留問題。由于建設施工單位在建筑房屋時，存在搶工期、趕任務等原因，產生部分房屋裂縫、供水管網破裂、墻體滲水等問題。隨著業主入住率不斷增加，問題逐漸顯現，業主投訴較多、意見較大，有問題找物業天經地義，物業公司對問題無法解決，或者維修費用較高，物業無力承擔，問題久拖不解，物業不作為，業主將不滿情緒對準物業，增加了物業公司工作難度和壓力。如何解決遺留問題是當今物業管理企業面臨的難點，也是今后工作的重點。
二、物業管理行業發展對策
從物業管理行業整體發展趨勢來看，解決問題主要應從以下幾個方面著手：
1.完善物業法律法規，加強宣傳力度。由于我國小區數量的不斷增加，我國政府應該加強對物業管理的改善，完善相關的法律法規，做到有法可依，不僅業主的利益可依法維護，也提高了物業管理的規范，雙方利益最大化。政府要加強對物業管理的宣傳與支持，使更多的人了解物業管理，能享受到物業管理服務企業的服務。使業主和物業管理企業能夠和諧相處，提升城市的整體水平。
2.改善物業壞境，杜絕私搭亂建。物業管理的是一個集體大環境，不能因為個別的人破壞整體的環境。物業管理企業在滿足業主的要求時，也應該有明確的規定，對于私搭亂建而不改正的個別案列，物業管理企業就應該根據相關的法律法規去約束他們，而不是使用極端的.手段，迫使業主聽自己的。物業管理企業要做到有理有據，使業主明白物業這個大環境是大家的，而不是屬于個人的。
3.加大人才培訓與儲備。針對物業管理企業發展現狀，人才的培養與儲備是企業生存與發展的立足之本，否則公司發展受限，難以擴大發展規模，影響團隊成長，因此加大人才培養，提供人才發展空間，使其發揮所學之長，補其之短，以點帶面提升人才整體水平，把留用和培養人才也作為企業發展的重要戰略來抓，促進該行業人才建設層次的整體提升。
4.應從多方面著手，改善經費不足狀況。
（1）目前社會是一個以科技創新促發展的時代，高科技新型事物不斷出現。科技創新的合理運用能減少人員成本，提高物業管理的服務質量。
（2）物業公司可利用小區優勢與一些網絡電商、產品供應商展開合作，提高多種經營收入，達到利益最大化。
（3）通過宣傳和媒體公關，努力展示公司形象，宣傳企業核心價值觀，樹立自身企業口碑與品牌，從而不斷降低自身運營成本，獲得較好的經濟利潤。
5.完善物業管理服務觀念。物業管理人員要熟練掌握物業管理基本法律法規，不斷提升專業技術知識，提高物業管理服務水平。要從物業自身找問題、查原因、堵漏洞，完善物業公司管理機制，增強員工的服務意識，拉近與業主之間的距離，取得相互信任和理解。物業和業主不是相互對立的，而是合作關系，物業在付出服務的同時收獲業主的肯定和物業費用的收入，業主收獲服務的同時獲得了較好的生活質量，各取所需，共筑和諧美好家園。
6.提升從業人員的專業素質。物業企業應多學習外地市物業行業先進的經驗和辦法，可以外派人員到沿海發達地區進行學習培訓。這也是提高物業管理企業員工素質的一個重要途徑。積極吸納高學歷、高素質人才。物業服務是微利行業，工資福利待遇水平決定了其難以留住高學歷、高素質人才，物業企業要優化人才隊伍，一是送出去，二是請進來。送出去就是送單位年青的骨干力量出去進修學習，員工進修學習完畢后，再派其他員工去學習，展開周期循環，提高人才整體素質。請進來就是聘請物業專業人員進行專業和綜合技能短期培訓，建立獎勵機制，從而調動員工的學習積極性，提高員工的整體素質。7.物業管理企業加強完善承接查驗管理制度，嚴把承接驗收質量關，從源頭杜絕問題蔓延，對所查驗的公共部位及公共區域設施設備建立查驗臺賬，對問題劃分分清權責、利于追責，避免遺留問題再留給物業公司，增加物業公司解決問題的難度，引發業主因此遺留問題與物業公司產生矛盾。
三、總結
總之，物業管理要以改善群眾居住條件、促進社會經濟發展為中心，不斷增強自身的主觀能動性，積極發揮自身的優勢，建立健全物業管理體制，以培育市場、規范市場為重點，加快立法步伐，加強監督指導，不斷提高服務質量，樹立良好企業形象，推進物業管理行業的健康發展。
參考文獻：
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[2]姚學清．獅港物業管理發展對策研究[D]．成都：西南石油學院，20xx．
物業管理論文9
一、物業管理工作中存在的問題
(一)不能準確的掌握市場的發展方向
一個企業要想不斷的適應市場的發展，就要制定符合市場發展的經營和管理模式。物業管理企業作為一種服務性的企業，具有一定的特殊性，只有定位好自身在市場中的位置，才能得到發展。但從現階段我國物業管理公司的發展來看，很多公司都嚴重的忽略了市場定位的重要性。物業管理分為消費和投資兩個方面，在對內地居民住房推出時的投資存在不合理性，這為企業經濟的發展帶來不利的影響。我國的物業管理引用了國外的很多先進商業住房管理模式，但事實上這些管理模式不適合我國物業管理企業的發展，因為我國多數的住房都是居住性質的，所以引用商業住房的管理模式，是不符合市場的發展方向的。
(二)不能有效的控制成本
企業的發展需要很多管理人員的支持，所以人工的成本占有相當大的比例，但這方面的成本是不能減少的［3］。物業企業要想有效的控制成本，就要靠提高工作效率和服務效率來實現。受傳統經營管理模式的影響，我國很多的物業管理公司存在機構設置不科學、人員分配不合理、管理程序不規范等問題，導致公司的人力、物力、財力成本不斷增加，給公司帶來了嚴重的經濟負擔。
二、如何更好的解決物業管理商業化過程中的問題
(一)樹立正確的管理理念
物業管理公司在經營的過程中，要樹立正確的管理理念，明確公司的性質，將企業自身的價值、管理人員的服務和業主應得的利益三者緊密的聯系起來，然后制定有利于提高競爭力和促進可持續發展的措施，并不斷的進行完善，通過完善服務的內容和過程，來提高業主的滿意度，提高企業的信譽，樹立良好的企業形象。企業要想滿足業主的需求，并能得到業主的肯定，就要規范業務流程，包括:服務制定、服務傳遞、服務實施等，并按照相應的規定不斷的加強管理的質量，得到業主的信任，從而提高企業的市場競爭力，可以使企業在激烈的市場競爭中站穩腳跟。物業管理公司要以提高業主的滿意度為目標，為業主提供特殊服務、專項服務，并提高服務的質量，深入群眾進行系統的調差，充分掌握業主的需求情況，然后針對業主的要求，設計出符合標準的服務類型，大膽創新業務管理的品牌，贏得業主的信任，從而促進企業的高速發展。
(二)合理的控制成本
成本管理是企業管理工作中的重要組成部分，只有重視成本管理，才能使企業的資金正常運行，促進企業的健康發展，實現可持續發展的目標。當業主入住簽訂業務管理合同時，可以用合理運用目標成本的管理辦法，對公司的成本進行科學、合理的控制。物業管理過程中對成本的控制是非常必要的，對促進公司的發展有推動作用，在這過程中，管理人員要加強成本管理的力度，提高工作人員的成本意識，提高工作人員的`服務質量，為業主提供最優質的服務。優質的服務就是讓業主享受到超值的服務，但這一服務過程不能靠增加成本來實現，所以要制定有效的解決措施，在不增加成本的同時，保證服務的質量。業務管理部門要對成本進行預算，然后根據市場的實際情況，制定科學的成本控制制度，通過制度控制可以有效的節省成本。
(三)遵循市場的發展原則
物業管理重在服務，所以要遵循以下幾種原則:首先，要將服務擺在首位，堅持業務至上的原則，因為只有不斷的滿足業主的需求，提高服務的質量，才能促進企業的發展。其次，要注重社會、經濟、環境的協調發展，從而實現企業的可持續發展。最后，規范管理模式，制定相應的管理制度，并將這一制度落到實處，設計業主需要的服務類型，提高競爭力。
(四)開展多種經營管理模式
根據現代社會的發展趨勢，傳統的業務管理模式已不能滿足需求，所以業務企業要創新管理模式，完善公司的管理工具，引進先進的管理手段，用現代化的科學技術提高管理的效率和質量，從而提高企業的業務水平。
三、結束語
總之，物業管理公司作為后起的一個行業，要想滿足社會日益增長的需求，就要不斷的走向商業化。物業管理公司要不斷的提高服務意識，完善管理措施和服務設備，樹立正確的服務理念，從而提高服務的質量和效率，提高競爭能力。
物業管理論文10
一、高校后勤社會化改革的內涵及其意義
我國傳統的高校后勤具體是指：“高等學校后勤部門為學校的教學、科研和師生員工工作生活提供的各種服務以及在這一過程中進行的管理活動，包括計劃、決策、組織、協調和控制等，廣義上還包括總務后勤、財務管理、教學科研后勤、基本建設管理。”高校后勤為高校開展各項經濟、文化活動提供了重要的保障，同時也是高校管理系統中的重要組成部分，隨著我國社會經濟的快速發展，教育水平的提高，高校后勤也面臨著社會化改革的局面，通過改革高校后勤的具體內涵已經發生了改變，它具體包括：“師生員工吃、住、行方面的生活服務和管理；水、電、暖、天然氣的正常供應；校園清潔衛生、設施設備修繕、網絡通訊、衛生院、物業管理、幼兒園管理以及學校舉辦的招待所、餐廳、浴室、理發室、商店等商業機構的運營管理。”高校后勤的社會化改革利用行政管理的有效手段把原來的后勤制度與經濟效益二者有效的結合起來，使高校后勤服務與高校分離開來，這種做法的好處在于一方面能夠簡化管理程序，提高管理水平，使管理更加科學化、合理化；另一方面能夠充分利用學校和社會各項資源，從而提高后勤服務質量，不斷擴大后勤服務的規模，提高辦學質量和辦學水平。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理應用而生，但其仍處于發展的初級階段，高校管理作為一項朝陽產業，仍是在不斷摸索、發展、調整的階段，還沒有形成成熟的發展市場。
二、物業管理在高校后勤社會化改革中發揮的積極作用
高校物業管理不同于其他服務性行業，因其服務的對象主要是局限于學校，因此其發展具有自身特點，即涉及的范圍廣、服務的項目較多、服務主體主要是在校師生。高校后勤的社會化改革為高校物業提供了廣闊的發展空間，逐漸興辦的高校教職工住宅區、學生宿舍、行政辦公樓、新老校區、各種公共設施的建設都要為高校物業的發展提供了前提，隨著教育體制的不斷深化改革，各種實驗室、科研儀器室、圖書館等建設都需要先進的管理方式支持，高校物業管理使高校后勤服務更加科學化、規范化。隨著人們生活水平和質量的不斷提高，對物業管理也提出了更高的要求，物業管理的內容也在不斷的豐富，高校物業管理從過去的基本校園清潔、綠化校園、維護校園基礎設施與安全已經發展到高校職工居住區和學生居住區的社區文化、網絡服務等，不斷滿足人們學習生活等各個方面的需求，高校物業管理以及逐漸朝專業化、規范化、市場化等方面發展，它在高校后勤社會化改革中發揮了不可替代的作用。高校后勤與高校物業管理二者之間是相輔相成、密不可分的關系，高校物業管理利用自身優勢特點在高校后勤服務中尋找切入點，為高校后勤的各個方面提供了保障，也為高校的開展的各個活動提供了后勤支撐，實現了學校與后勤二者徹底分開、經濟效益與社會效益的最大化，從而推動了高校后勤社會化改革的進程。高校物業管理應該以學校市場作為導向，滿足廣大師生的需求，要積極參與市場競爭與改革，毫不動搖的遵守社會化、規模化、科學化、專業化的原則，逐步完善高校物業管理體系，提高高校物業管理質量和水平，為高校后勤提供強有力的保障，為高校全體師生營造一個舒適、環保、安全、和諧的生活環境和學習環境，高校業務管理在高校后勤社會化改革中發揮了巨大的積極作用。
三、提高高校物業管理水平的有效策略
物業管理在高校后勤服務中首先應該構建一種面向學校、面向市場、符合市場經濟發展規律的平臺，物業管理應該更新觀念、尋找一種科學合理的管理方法，建立一種能夠滿足學校的.各項活動和廣大師生需求的優質后勤保障服務體系。高校物業管理不僅是高校后勤社會化改革中的一個重要組成部分，同時也是高校管理體系中的一個重要環節。其次高校物業管理應該實現規范化和專業化的管理模式，利用社會資源，不斷開拓創新，在實踐的基礎上創新、在創新的基礎上實踐，實現可持續發展，加強人事管理，為學校物業管理提供專業化、高素質人才，提高物業管理的專業化水平。最后高校物業管理要仔細研究分析高校后勤消費的主要市場，重新定位物業管理在高校后勤服務中的地位，這是能夠更好的實現高校后勤社會化改革成功的關鍵，高校物業管理還要準確定位管理方向，遵循以人為本的服務理念，毫不動搖的堅持育人服務的理念，為全校師生提供全方位優質的服務，構建和諧校園，使高校后勤社會化水平不斷提高。
四、結語
綜上所述，隨著我國社會化程度的不斷提高，高校建設的飛速發展，高校后勤社會化程度的不斷深入，加之許多學校園區、教職工居住區、新老校區的建設和維修，為高校物業管理提供了更多廣闊的發展空間。高校物業管理作為一種新型的朝陽產業和新型行業，受到黨和國家、學校以及社會各界的高度重視。盡管高校物業管理起步較晚、但其經過長時間的發展，也已經取得了一定成效，在今后高校后勤發展中，必然會發揮其積極作用。總之，高校物業管理工作任重而道遠，需要大家的共同努力！
物業管理論文11
對物業管理企業而言，醫院后勤視的。研究醫院及其后勤保障的功能、角色、運作，面臨的問題、發展趨勢，是拓展和搞好醫院物業管理的前提。在這方面，新東升做了有益的嘗試。
一、醫院的物業管理具有以下特點：
1、技術性強。
2、24小時連續運行：
二、醫院
根據醫院后勤的物業工作特點．醫院后勤物業管理內容主要有以下幾個方面：
(一)、醫療設備設施管理：要保證其正常運行。(二)、環境衛生保潔及管理。(三)。醫療的輔助服務：例如導醫、護工、專業陪護等。(四)、醫院環境的綠化與美化。(五)、醫院的安全檢查保衛及消防、院內交通秩序、停車場的管理。(六)、醫護人員工作服及病人服、床上用品的點收洗滌及消毒管理。(七)、按照國家相關法規做好污水、污物、尸體的處理。(八)、協助有需要的科室做好某些醫療用具的清潔消毒工作。(九)、協助科室做好物資的送配。例如跑單取藥、送檢驗標本等。(十)、醫用垃圾的銷毀工作：醫用垃圾要統一管理，不能流失，以免造成大面積感染。(十一)、便民服務，如在院內開設商品禮品店、書店．廠放式藥店等。(十二)、食堂管理，包括職工餐、病人營養膳食的訂餐送餐。
三、醫院物業管理的要求
(一)、環衛工作方面
1、環衛工人要素質較高，要掌握基本的醫療醫護知識，清楚遇到突發性事件的處理程序。
2、嚴格遵守醫療醫護消毒隔離制度。
3、保持安靜的就醫環境：
4、保潔員要勤快，隨臟隨掃。
5、服務態度要好，切忌一問三不知。
6、提高警惕保安全：
(二)、消毒殺菌工作。
消毒殺菌工作主要是除四害。負責消毒殺菌人員須熟悉院區環境。掌握四害常出沒的地點，熟練使用各種消毒殺菌藥物，保證院內沒有蟲鼠傳播病菌和白蟻侵食物業設施。
(三)、壓濾機濾布醫院的飲食管理。
醫院的飲食主要是滿足患者的醫療康復、職工的生活服務和院內的綜合服務這三個方面的要求．除追求色、香、味之外，更注重營養搭配、醫療輔助作用。
(四)、醫院設備設施的維修養護。
1、根據醫療要求和設備運行規律做好維修計劃．提高維修效率。
2、加強管理．合理安排．提高維修及時率。
3、保證設備設施的完好率，不得出現任何有損患者的`安全事故。
4、維修技術人員必須既有一定的理論水平，又有實際經驗。
5、要制訂出現緊急情況時的應對措施。
(五)、醫輔服務中心的管理。
1、護工的管理。
(1)護工的日常培訓。醫輔服務中心負責護工的培訓，重點是臨床指導，尤其是非專業性護工要加強專業知識及相關規章制度的培訓．以適應醫療、護理工作的需要。
(2)護工的工作內容：
a)為病人打開水，協助行動不便的病人進行各種必要的活動。
b)保持病房整潔，物品擺放整齊劃一；保持床鋪平整．床下無雜物、無便器。
c)及時收集送檢病人的化驗標本并取回報告單，急檢標本立即送檢；遞送各種治療單劃價、記賬，特殊檢查預約和出院病歷結算等。
d)護送病人做各項輔助檢查和治療，特殊危重病人必須有醫護人員陪同。
e)按要求配制和及時更換浸泡物品的消毒液并加蓋，整理備用物品。
f)點收醫護人員工工作服、患者的臟被服和病人服。污被不能隨地亂仍亂放。
g)認真清點收送給科室的洗滌物品。
2、專業陪護。
(1)專業陪護的工作內容。專業陪護人員為病人提供專業化、親情化服務，要認真做好病人的生活護理、心理護理、健康宣教、飲食指導、病情觀察等，治療處置時要協助護士再次做好查對病人用藥過程中的反應，發現異常情況及時報告。
(2)專業陪護人員的聘任。專業陪護員必須是衛校或醫療專業畢業的專業人員．經考核合格后方可錄用。
3、導醫、導診。
導醫、導診員要清楚科室設備、醫院設施、專業技術水平、特色專科，并耐心向病人解釋，熱情主動、有禮貌，有問必苦、百問不厭，引導患者掛號、候診、檢查。
(六)。安全保衛工作
1、消防工作。每月進行一次安全大檢查，徹底消除安全隱患。要配備專職的消防工作人員，成立義務消防隊伍．不間斷地進行業務知識培訓，不定期舉行消防演習。
2、防范治安刑事案件。
3、防盜工作。
4、停車場的管理。
(七)、洗衣房的管理
洗衣房的工作原則：
1、臟被服要做到分類放袋分類處理：傳染性及帶血、便、膿污染衣物要密封回收；病人衣被及醫護人員工作服分開回收。
2、遵守衣物分類洗滌原則。
3、回收的臟被服要及時消毒浸
泡．消毒液濃度依具體情況而定。
4、清潔肋a按時下發到科室，并做
好清點登記，濾布每天做好日工作量統計。
(八)、開設便民服務
四、醫院物業管理的現狀與發展
新東升物業管理公司在醫院后勤物業管理中開創了先河．是業內第一個吃螃蟹的人。醫院的物業管理有別于傳統的物業管理模式．物業管理公司在實施醫院物業管理時要不斷摸索．不斷總結經驗，建立一套科學有效的管理機制、制度．使所有的服務細節都能做到專業化、規范化、標準化，以符合醫院服務模式的規范和要求。
不斷創新，科學地把握醫院后勤物業服務的定位．不斷注入新的服務內涵，建立”人性化、星級化、標準化”的全方位服務的醫院物業管理新模式。如在醫院組織一支正規護校畢業又經專業培訓的專業陪護和護工隊伍進駐醫院服務，為需要住院治療的病人從入院前、住院中、出院后，從診斷、治療、陪護、飲食、病情觀察、生活護理、心理輔導等全程不用病人家屬和單位操心的一條龍服務。
又如把酒店的商務信息服務方式引進醫院，后勤服務的所有環節有求必應．一個電話馬上到位等等這些大膽嘗試為現代醫院的后勤服務注入了活力，增添了特色．這也正是醫院后勤物業服務企業今后的發展方向。
物業管理論文12
一、管理制度的缺陷
盡管物業管理這一行業由來已久，但是在我國范圍內還屬于新興行業，相關制度還不完善，這就難免在運作過程中出現各種問題。
1.物業管理法規不完善
物業管理在我國還處于起步階段，還沒有形成實際的管理工作經驗，在這種情況下，很難針對居民的具體生活問題進行關注以及管理，這在某種程度上是因為有關主管部門沒有制定出明確的規定，對很多方面的內容沒有明確的法律條文進行約束，最終在時間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區環境出現污染和破壞。
2.缺乏完善的業主自治制度
由于國情不同，我國在物業領域中還沒有形成完善的主管機構，相關工作的效率也很低，業主也不能夠通過法律進行權益上的自我維護。
二、改善現狀的對策
總體來講，物業管理工作在我國還需要進行進一步完善，很多矛盾性問題難以通過正規手段進行根治，很多時候出現特殊情況，沒有相關法律或者規定進行約束，在這種情況下，只有對先進的管理經驗進行借鑒，對整個行業進行科學規劃，促進行業的整體規范，這樣一來，整個物業行業才能夠走向正軌與規范。
1.平衡物業市場的供給雙方
就目前來講，我國在物業管理方面所應用的模式屬于自建自管型，在這種情況下，管理水平較大程度上需要依賴物業公司。在這種情況下，就需要通過開發商進行規范和約束，同時發動政府進行相關規定，出臺相關政策，不直接對物業管理進行行政化干預，而是通過有效監督，促使管理公司進行規范化管理。在這個過程中，需要建立一個平等的平臺，使物業管理的供需雙方，無論是在權力還是義務上，都能夠處于平衡狀態，處于平等的位置。同時，還需要對物業管理的相關事宜進行精細化規范，明確工作流程中的`每一個細節，使得管理能夠擁有一個量化的標準進行評價。在這種情況下，可以使物業管理上的糾紛事件有效避免，使物業公司的工作能夠有所進步。
2.強化業主的主體性地位
首先要對相關規定進行明確了解，使得業主能夠明確自身權益，同時還應發揮政府的力量，明確物業管理在政府管理系統中的具體位置，一旦出現物業糾紛，政府能夠及時出面，對事件發展的導向進行合理控制。同時還能夠使業主認識到物業管理對于城市建設的重要作用，緩解業主與物業公司之間針鋒相對的狀態，在這種情況下，物業管理的狀況將能夠得到極大改善。[3]確立反饋機制，使得業主能夠擁有對于物業管理進行評價的權力，在這種機制下，能夠實現物業管理的良性運轉。其次，物業公司應強化市場意識，推行商品式的服務理念，促進業主對于合理服務需求的意識，使得管理結構更加趨于合理，兼顧供需雙方的實際狀況及意愿。
三、結語
在我國的住宅區管理中，物業公司始終處于絕對強勢的地位，在這種情況下，業主的空間被無限壓縮，物業公司情緒執法，業主狀告無門。面對這種現狀，就應該從制度上進行思考，并作出有針對性的改革，使得整個物業管理市場能夠逐漸向著國際化標準靠攏。這樣一來，整個物業行業才能夠逐漸步向正規，整個市場才能夠處于平衡的狀態。
物業管理論文13
金秋十月，是收獲的季節，我們將迎來物業管理師資格考試。這是行業發展的一件大事，正如中國物業管理協會會長謝家瑾在“中國首批物業管理師大會”上所指出的，“推行物業管理師制度，是物業管理科學發展的必然選擇，也是促進物業管理科學發展的制度保證，必將對我國物業管理行業的可持續健康發展產生深遠的影響”。今年的考試，是第一次大規模面向普通從業人員的全面考試，作為首批通過全國資格認定考試的物業管理師之一，筆者在為行業規范化、專業化、系統化發展而欣喜的同時，對今后的物業管理師制度執行與發展有些思考。
要嚴把入口關，提高含金量，讓物業管理師制度成為優秀人才的“試金石”
物業管理師制度的設計初衷無疑是為了加強行業隊伍建設，提升行業自身形象，規范行業專業發展。從目前現狀來看，物業管理行業還存在著從業人員整體素質偏低、學習渠道少、優秀經理人匱乏等普遍性問題，特別是行業內的大多數人員還沒有養成良好的學習習慣。盡管近年來一些高等院校已經開設了物業管理的專業課程，但真正科班出身的管理人員還非常少，除小部分從房地產行業轉行而來的人員具備一定的相關理論學習經歷外，大部分人來自各個行業和專業，缺乏物業管理理論知識的積累，造成了經驗型實踐多于理論性思考的局面，影響了行業專業素質的提升和品質的跨越。因此物業管理師制度的設立將大大推動行業從業人員學習研究專業的積極性。
物業管理師執業資格考試，一定要努力鍛造成為人才的試金石，要合理設定進入門檻，既不能出現普遍持證的局面，也不應出現一證難求的局面。首先要設定面向的人群，對于物業管理這樣的勞動密集型行業來說，職業經理人就是企業真正的核心競爭力，這些人才從何而來，如何認定，如何管理，對于增強企業實力，提升行業形象，都至關重要。筆者以為，物業管理師的培養與選拔還是應該以物業項目經理層以上人員為主，兼顧優秀中層管理人員，通過設置學歷、資歷、能力等報考標準，來適當控制參考人員的數量，目標是造就一支懂經營、精業務、重服務、守道德的職業經理人隊伍。其次要合理設定考試難度，針對行業在不同時期的現實狀況，系統規范地考察從業人員的理論和實踐水平，把握好考試通過率，形成由職業經理人、中層管理人員、專業技術人員、服務操作人員等不同層次從業人員構成的人才梯隊。通過合理控制物業管理師在行業內的比例，使這個群體更精干、更出色，真正成為行業的領軍者。
要盡快建立執業規則，完善相關機制，讓物業管理師制度成為人才成長交流的“大平臺”
物業管理師執業資格考試僅僅是一塊“敲門磚”，拿到執業資格證書，只是證明了具有這方面的職業素質和能力，要從根本上實現物業管理師制度的良性循環發展，還需要行業各個主體之間的配合協調，制定和落實注冊物業管理師的執業制度，加強對物業管理師的整體管理，建立起物業管理師的執業規則，促進物業管理師這個特殊的群體在行業內形成氣候，真正意義上實現資源共享，人才的優質流動。
為了達到這一目的，要完善一系列的行業制度。要對物業服務企業資質管理和物業項目管理等原有制度進行相應的調整，增加對注冊物業管理師任職、使用數量的要求，對物業管理師注冊后的執業崗位、經歷及業績進行明確規定，督促物業管理師拿證后學以致用，施展自身才華，在合適的崗位上發揮作用，要促進人才的交流成長。當前因地域、經濟、文化差異而產生的物業管理發展不平衡的問題，也導致了物業管理人才的分布不均衡，但人才異地流動的一大難點就是缺乏衡量專業素質的統一標準。
物業管理師制度的執行，將給人才的成長流動搭建一個很好的平臺，無論南北東西，取得物業管理師資格的職業經理人都會得到專業的.認可，必將大大促進物業管理師的流動。而執業制度應從促進人才交流的角度相對應地豐富內容，增加異地執業的保障措施。要提高人才的行業地位，物業服務企業要研究建立合理的收入分配體系，不僅要提高對物業管理師的認識，還要提高其行業地位及相應待遇。取得物業管理師資格即意味著高素質、高收入，讓物業管理師與注冊律師和會計師一起成為高薪階層，進而在行業內部形成尊重知識、尊重人才的良好氛圍，才能調動其他人員不斷學習、不斷進取的積極性。
要以此為契機，建立學習型組織，讓物業管理師制度成為持久學習的“推動器”
筆者也曾經為物業管理師考前培訓班講過課，在講課過程中發現部分學員學習目的非常簡單，就是為了應試、拿證，以至于對于學習內容不求甚解，只熱衷于劃重點、押試題，而不是珍視學習機會，以此提高自身的專業素質。筆者認為，從企業管理的角度來講，始終堅持學習的隊伍才能是有朝氣、有后勁、有能力、有發展的團隊。聯合國教科文組織的專家預言：“未來的文盲，不再是不識字的人，而是沒有學會怎樣學習的人。”即將步人而立之年的物業管理行業，正與中國經濟同處于新興加轉型時期，對知識的學習和更新有著越來越高的要求，這就需要從業人員持續“充電”，才能做到動力強勁，更好地履行職責，成為行業和時代的佼佼者。
物業管理師制度為從業人員的專業知識學習樹立了明確的方向和目標，但這絕不是終點，而僅僅是專業學習的一個階段性目標，需要形成持久學習的機制，持續提高物業管理行業的整體素質。首先要通過行業制度督促物業管理師自身再提高，如規定取證后要定期復檢，要通過一定形式的理論和實踐的考核，以避免取證后就一勞永逸，缺乏學習動力。同時要以物業管理師制度為核心，深入研究具有行業特色、符合實際需求的繼續教育渠道，建立起多層次、多角度、多元化的學習提升體系。重點要發揮物業管理師承上啟下的作用，在自身持續學習的基礎上，承擔起行業內部的培訓任務，讓資深的學習者成為行業新人的引導者，不斷調動專業人才豐富學識、積累經驗、打造專長的學習積極性，興起全行業的學習之風。
要規范推進、重點引導，讓物業管理師制度成為促進行業發展的“加速器”
雖然物業管理師資格考試停滯子—段時間，而業內人士對于此事相當重視，此次開考可以說是眾望所歸。但從社會影響來看，對于此事的關注度還不夠，特別是業主方面，對于物業管理師制度知之甚少，這說明物業管理師的執業能力如果要得到社會公眾的普遍認可，還有很長的一段路要走。對于整個行業來說，一方面要加強對內引導，持續規范物業管理師的資格認證和管理，讓物業管理師真正過得硬;另一方面要對外輿論引導，加大物業管理師制度的宣傳力度，使其不僅成為業內管理者的職業水準標簽，更要在一定程度上，成為一個項目或一個企業的金字招牌，標志著品牌形象和職業品質，在公眾心目中樹立形象。這樣的規范建設是非常必要的，專業形象的提高將直接有利于減少物業管理糾紛，進而得到社會普遍的認可和尊重，這不僅有利于提高物業管理行業的社會地位和物業管理人自身的素質，也必將加快我國物業管理行業的持續健康發展，在建設和諧社會的進程中發揮應有的作用。物業服務水平是城市文明程度和居民生活質量的重要標志，未來的物業管理行業，將在國民經濟快速發展過程中承擔更多的惠民生、促和諧職能，將逐漸由勞動密集型向知識密集型轉型，物業管理師制度的實施，必將為這一轉變奠定堅實的基礎，物業管理行業將與社會各界攜手共創和諧，共謀發展，走進新時代。
物業管理論文14
摘要：高校后勤社會化改革已開展多年，在探索中改革成果逐漸顯現，但在信息化技術浪潮的推動下，對網絡技術與管理工作的結合使用并未實現突破。本文從高校后勤物業管理社會化的視角，以現代化的服務平臺為工具，詮釋新型高校物業管理服務平臺的內涵，提出當前高校物業管理社會化進程中出現的問題，并利用服務平臺的使用解決之。
關鍵詞：高校物業社會化；服務平臺；管理
一、建設高校物業社會化管理服務平臺的背景及意義
近年來，高等教育改革的深化導致辦學規模逐漸擴大，物業服務面積不斷增加，伴隨而來的是管理任務的增加、管理難度的加大，這必然會牽扯高校在教學科研等主要工作的精力。而網絡信息技術的高速發展為高校物業社會化指出一條新路。首先社會化服務平臺可以提高工作效率，及時提供服務、解決問題。高校師生是高知群體，具有互聯網使用意識和技能，當需要物業服務時，他們能及時通過網絡平臺與物業服務部門溝通，而在另一端的信息接收者——物業單位也能及時了解詳細情況，避免了因溝通不暢帶來的工作效率的低下。其次社會化服務平臺能夠節約物業管理的成本。通過物業平臺的溝通功能，使消費群體——高校師生能夠點對點的找到相關責任人，減少了諸多中間環節，進而節約了人力成本和物質成本。最后社會化服務平臺能夠利用大數據技術收集全面的信息，幫助加強物業管理。通過對后臺數據的整理和分析，能夠得出很多有用的信息，如：故障率最多的設備，快遞收發最頻繁的地點，學生購買行為最密集的時間等。在了解信息的基礎上，可以更有針對性的加強設備的維護、設置自助快遞終端的規模、增強銷售網點的針對性。
二、高校物業社會化的含義
高校物業管理不同于其他類別的物業管理，其服務對象是高校全體師生并對高校物資財產的維護和管理，服務群體成員關系密切，具有較高文化素養，較為一致的工作生活習慣。這就決定了物業管理服務特點鮮明。首先高校物業社會化要具有服務功能。通過提供優質的物業服務，良好的物業環境，高效的物業效率，為高校的教學科研提供堅實的后盾和保障，這是高校物業管理的中心和重點。其次高校物業社會化要具有育人功能。學生作為高校教育對象，接受到的教育不僅來源于課堂，良好的校園環境能使學生精神振奮、心情舒暢，激發對美的欣賞與追求。而物業管理人員在管理中的一言一行、精神面貌，對學生起到了示范性的作用。通過對不良行為習慣的勸導，能幫助學生形成良好的道德品質。再次高校物業社會化還具有社會政治性。由于高校的社會地位特殊，受關注度較高，做好物業管理工作關系到高校的社會影響力、物業單位的社會評價。是否能妥善處理與高校、師生的關系是高校物業社會化的難點。綜合以上解釋，可將高校物業社會化作以下界定“高校物業社會化，是將高校物業服務納入社會主義市場經濟體制，將高校現有的事業管理體系中的服務經營活動，從學校的職能中分離出來，建立由政府主導、高校參加、社會參與的滿足學校辦學需要的、融入社會第三產業的高校后勤服務保障體系。”而服務平臺是包括線上、線下的綜合性服務平臺，線上包括以公眾號、APP等為形式的服務板塊，如教學科研設備報修、宿舍報修、衛生保潔、安全保衛等；線下包括快遞終端、資源回收終端、服務體驗終端等。還包括物業管理內部使用的維修設備采購及庫存管理系統、遠程監控系統、集中呼叫服務中心、大數據分析系統等網絡技術軟件。
三、高校物業社會化服務平臺存在的問題
當前，以東部高校為主體的平臺建設初見成效，有些高等院校物業服務企業還建立了高等院校物業服務網站，初步建立了較為完善的具有自身特色的管理服務體系，經營模式和服務內容也較普通物業服務企業有所改進和拓展。但總體來說還存在很多亟待解決的問題。首先，高校物業社會化服務平臺人力資源薄弱。對于平臺的技術維護和使用需要專業技術性強的人員，對于服務主體需要較高素質、較強服務意識的專門人才。而物業從業者沒有正確看待師生群體的特殊性，往往抱著“替公家做事不用太認真”的態度，有的甚至以居高臨下的姿態對待學生，直接造成了物業公司跟師生乃至學校關系緊張。高校物業從業者無論從年齡、學歷、素質等各方面和其他物業相比都基本雷同，沒有體現出高校環境育人的特殊性。其次，高校物業社會化盈利能力差。雖然高校的性質是非營利性的，但作為高校物業社會化的主體——外包物業企業，不可能完全不考慮盈利能力。而目前多數高校與企業的合作形式都是來源于學校撥付的物業管理費和其他服務性收費。作為高校的物業工作，無論工作強度、工作難度都不比其他物業管理工作小，所以物業服務的支出額較大。這就造成了高校物業社會化進程緩慢。再次，高校物業社會化缺乏與高校實際情況的結合。高校物業社會化的前提是針對高校服務的物業，而目前為高校提供的所有物業服務都完全按照物業行業標準，對高校的特殊性考慮不足。教學樓、實驗室、圖書館等具有高校特色的物業服務還是按照既定標準管理，沒有根據不同區域的不同特點針對性管理，當然不能滿足不同的功能性管理需求。同時，個別物業公司會以此為借口，降低服務質量，影響服務效果。最后，高校物業社會化監管難度大。高校物業社會化是通過與物業公司簽訂合同來實現的。高校物業服務千頭萬緒，涉及范圍廣、細節多，在合同里訂立的時候不可能每個條款都極為詳盡。這類商業合同一旦生效，是無法隨時調整修改的。物業公司一旦在履約的的過程中，受到利益的趨勢，在執行合同中以利潤最大化為最終目標，在行業規范的指引下進行服務標準和服務人員的調整，高校面對這種企業內部行為缺乏有效的約束對策，這無疑會加大高校的'監管難度。此外，企業為降低成本可能會出現一些違反勞動合同法的行為，例如雇傭超齡或低齡勞動人員，不為員工購買職工保險等，一旦出現意外情況，高校難免會被卷入其中。
四、高校物業社會化服務平臺的解決對策
1、加強人力資源建設，提升服務人員素質。物業服務人員隊伍結構和總體素質決定了物業社會化服務質量。首先，物業公司應按照高校的特殊性選拔具有文化素養、工作能力及相關經驗的員工，并根據其經驗、興趣愛好、能力特長等將其安排在適合的崗位，使其才盡其用，還能發揮在工作崗位的能動性。在隊伍建設方面要本著取長補短的原則，使專業能力、工作閱歷、年齡結構協調互補。針對整個物業隊伍偏老化的問題，應采用老帶新、新扶老、新老結合的方式來實現新技術、舊觀念、經驗少的平衡。其次，利用校園優勢聘請學者做專業服務培訓，提升服務意識，掌握服務技巧。這既能達到提升服務人員素質的目的，也能溝通與服務對象——教師的關系。再次，對人員的考評也可使用線上線下結合的方法，采用網上投票和師生代表座談會的形式開展，也可在網絡平臺開展優秀員工的評比，這樣可以做到激勵和監督的作用。
2、開源節流，提供自愿消費型特色化服務。首先，在網絡平臺的建設中利用高校的科研能力和人才優勢進行開發和維護，通過設置維修設備采購及庫存管理系統、供應鏈管理系統、大數據分析系統合理控制采購量、庫存量，并根據數據分析出有形資產的提前維護時間，避免不必要的損失。分析監控系統的數據，能準確了解人流量大的地點，及時布置人員維持秩序。高校物業的業主是教職工和在校大學生，均是高層次的知識人群，具有先進的互聯網思維，是互聯網技術的最忠實的消費者。可以說，物業服務企業一手掌握了市場，一手擁有對了客源，同時掌握了買賣雙方。關鍵就要看物業公司如何打造好服務產品實現盈利。比如物業服務企業可以根據學校服務的項目，服務標準的要求，以及師生員工的消費層次，開展多元化多層次的經營服務。
3、高校、企業雙向溝通，制定符合高校特色的服務監管標準。高校的日常工作包括教學和科研，對于不同的物業單元承載的服務要求也是不同的。對于這種性質的服務，就需要物業企業在高校專門人員的指導下進行。而高校也應成立專門的部門和物業企業及時對接、積極溝通，形成一套全面的、行之有效的、人性化服務標準。在合同中應明確權利與責任，防止權責不清導致的推諉、扯皮現象，妨礙教學科研的有序進行。
4、建立以高校為監管主體，采用多種考評方法的監管機制。正因為高校是物業服務的對象，因此要堅持高校為監管主體的中心不動搖，最終的評價和監管權歸高校所有。但高校單方面監管也存在一定的片面性和主觀性，這就需要采用多種監管考評機制。首先，通過成立物業監管委員會，吸納包括學生、教師、職能部門、相關部門負責人等，不定期開展物業管理座談會，及時溝通，及時反饋，及時糾正。其次，通過網絡平臺、電話、物業反饋信箱等多種渠道收集廣大師生的各種建議，定期匯總，合理必要的納入物業服務監督考評標準中。也可通過網上報修等服務的反饋意見表所得分數，計入總體考評成績中。最后，可以聘請物業協會的專家綜合師生意見和物業企業的表現，給與指導。
物業管理論文15
物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中,住宅與非住宅房產商品化 、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現,在物業產權人(又稱業主)、使用人與物業的受托管理人 (物業管理公司)之間產生了一種新型的民事法律關系,行政管理部門也面臨如何對物業管 理業進行行業管理的新問題,因物業管理發生的糾紛隨之出現,并呈現糾紛數量上升、新類 型案件多的特點。而物業管理規范性文件方面,除了建設部發布的《城市新建住宅小區管理 辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計委、建設部發布的《城市住宅小區物業管理服務收費 暫行辦法》這兩份部門規章外,我國尚無統一的或專門調整物業管理行為的法律法規,使物 業管理糾 紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業管理糾紛的主要特點、審理物業管理糾紛案件 在實體上和程序上應注意的問題,以及值得探討的問題略陳管見。
一、物業管理糾紛的主要特點。
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的, 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升,訴訟標的額較大。
1990年以來,特別是1992年以后,全國各地的房地產業異軍突起,海南的房地產更是超 常規發展,形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱 為住宅小區和商廈),各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法 不盡一致,業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范,使業主與物業管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生,因此而產生的糾紛,向房產、物價等管理部門的投訴 大量增加,在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后,當事人轉而向法院起訴。以海口市 新華區法院為例,該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件,至1996年上升為20件,這兩 年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元,多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多,且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計,目前海口市所受理的物業管理 糾紛,已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛,發展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有:(1)物業管理者(包括房地產開發商和物業管理公司)向業 主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛,這類糾紛數量較多;(2)業主或使用人要求 物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛;(3)房地產開發商與物業 管理公司的物業管理承包合同糾紛;(4)房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管 理糾紛;(5)業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財 務損失的糾紛;(6)業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的.糾紛;(7)業主訴房產 管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛,涉及到民法關系中合同之債(包括服務管理關系 、代理關系、承包關系)、侵權行為所生之債,以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是 否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數 的情況下,海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政,侵犯了原告作為業主的利益 ,而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜,法律關系復雜,對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜,該類案件的主體,既有我國公民、法人和 其他組織,又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業主、使用人或小區管 委會,也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系 、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系,又可能涉及到房地產 開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系,業主、管委會或物業管理公 司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件,在審判實踐中又無現成的 依據,《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定,只能依據民法通 則、行政訴訟法的基本原則,依據有關部門和地方性規章進行處理,而有關規章的規定又不 詳盡或明確,給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
(一)物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題,是正
確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題,應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴 訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件,目前當事人一般 都在物業所在地的法院起訴,并把物業所在地作為業主或使用人的住所地,而有些受訴法院 也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方 提起侵權之訴的,應適用民事訴訟法第29條的規定,由侵權行為地或被告住所地的人民法院 管轄,因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛,應 適用民事訴訟法第24條的規定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的, 業主的住所地既有在物業所在地,又有在物業所在地之外的,并非業主購置了物業,物業所 在地就是其住所地,因此,不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地;物業管理公司的住 所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地,而并非是實施物業管理的所在地,但由于物 業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同,均是在物業所在地實施物業管理 ,因此,物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛, 但其不屬于不動產糾紛,不適用專屬管轄的規定。
(二)應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力,關系到正確處理糾紛,維護法律嚴肅性的問題。在物業管理 糾紛中,主要涉及三類合同,一為物業管理服務合同,即業主或管委會與物業管理公司或開 發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協 議:通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同;二為物業管理承包合同即房地產 開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承 包 的書面協議;三為物業委托管理合同,即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權 委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中,應區分合同的不同性質,注意判定合同 的效力,以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同(或稱聘用管理合同)時,應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權利能力、民事行為能力,合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理 權是因業主享有物權所派生出的權利,行使物業管理權的應是物業的所有權人,或是與業主 約定可享有物業管理權的使用人,而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應 由業主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產發展過程中物業管理剛起步,在購房者購房時,物業管理多是作為商品房售后 服務的一環,由房地產開發商與購房者簽訂,約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務 .隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚,越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物 業管理權的一方,續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物 業管理有償服務。因此,物業管理服務合同合格的當事人,一方為業主或依法成立的業主管 理委員會,另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的 房地產開發商,所簽訂的物業管理服務合同,其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業 管理經營權來認定無效,房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前,可繼續實施物業管理 ,但不得以繼續履行合同為由,阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同,因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統 一實施專業化管理,房地產開發商在出售房屋前,就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管 理,或注冊成立物業管理公司負責管理。所以,1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂 物業管理服務合同的,應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時,還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合 同必須遵守法律、法規、規章,不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益;必須在 平等協商的基礎上,確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能 在平等的基礎上行使其物業管理權的,應認定合同無效;對易引起糾紛的物業管理費,其收 費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準,超過標準收取費用 和滯納金,未經批準擴大收費范圍的條款,應確認為無效條款;對屬于業主所有或共有的外 墻體、屋頂等的使用、收益,如不允許業主管理、使用、收益,或賦予房地產商使用權而不 向業主交付相應對價的,均侵犯了業主的權益。實踐中,房地產開發商或發售房產的大業主 ,未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為 常常發生,物業管理服務合同的內容中出現侵犯業主權益的不平等條款的,應確認部分無效 .
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中,而在無能力或精力實施物 業 管理時,或為牟利,在與業主簽訂物業管理服務合同后,將受托進行物業管理的經營權發包 給其他的物業管理公司,坐收承包金,由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承 包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定,小區物業管 理權屬全體業主所有,只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司,為業主提 供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理,其 由此所享有的受托權實質上不是物業管理權,而是受托管理權,將受托管理權發包、轉讓給 他人經營,這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益,應確認為無效合同。有受托管理 權的物業管理公司將其管理權發包,其無權收取物業管理承包金,承包人則未依法取得受托 管理權,其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求,不應得到支持。
3.注意審查物業委托管理合同的效力。
在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的 管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務,據此所簽訂的物業委托管理合同,實質上是 屬于前述物業管理服務合同,如無其它致合同無效的情形,所簽訂的物業委托管理合同應確 認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司 簽訂的合同,而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的,由正在對物業進 行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同,這種類型的物業委托管 理合同,其性質與物業管理承包合同相似,都是未經業主同意,將取得的委托管理權轉讓給 他人,由他人對業主的物業進行管理,所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。 業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理,是基于業主對所選定的物業管理公司物業管 理能力的信任,物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓,也無權另行委托他人 對業主的物業進行管理。而且,根據民法理論,轉委托成立的前提必須是經委托人(即業主 )同意,接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使,所簽訂的物 業委托管理合同,侵犯了業主的利益,實施了無權轉委托的行為,應確認合同無效。在審查 物業委托管理合同時,應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開 來,后者依《辦法》及物業管理的需要,是允許的。
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