物業管理中存在的問題論文

物業管理中存在的問題論文

　　物業管理中存在的問題論文【1】

　　摘要:在探尋適合中國國情的物業管理發展的實踐中,我國的物業管理遇到了不少問題。

　　本文從物業管理的概念著手,分析了物業管理存在的問題,得出了物業管理的解決對策,這對我國物業管理及其發展問題有著重要的現實意義和理論意義。

　　關鍵詞:物業管理 問題 建議

　　物業管理在提升社區生活品質和城市管理水平同時,也能夠改善居民的居住環境,推動和諧社區的建設。

　　但是由于制度不銜接,體制不健全,也有居民消費觀念滯后,服務不到位等問題,產生了較多的物業糾紛,并影響了居民的正常生活及和諧社區的建設,物業問題已經引起了社會普遍關注。

　　一、物業管理的問題點

　　物業管理糾紛中,不繳納物業費是物業糾紛的主要表現形式,使得一些小區的物業費收繳困難,造成物業服務無法持續,進而惡性循環。

　　綜合分析小區糾紛的問題主要存在以下幾個問題:

　　(一)房地產開發建設時出現的問題

　　1. 開發建設問題。

　　開發企業通過損害業主的利益,對必備的配套設施減少建設來追求利潤最大化。

　　另外由于相關部門的失察,以及前期物業在接手管理時,沒有細致檢查,故意為開發商隱瞞存在的問題,將業主對開發商的不滿轉嫁到物業身上,給解決這些問題增加了難度。

　　2. 開發建設中的配套設施不到位。

　　開發公司配套設施建設不到位影響物業費的收繳,有些公司沒有按規劃設計建設小區配套設施。

　　在配套設施尚未建設完或未驗收的情況下出售房屋,使得業主入住后,無法正常使用水電等配套設施。

　　另外,項目一旦完工,開發公司撤走后把問題都丟給物業公司,也直接造成物業公司與業主之間糾紛不斷。

　　3. 不能及時有效地解決業主投訴。

　　開發商與物業公司相互推委在開發建設中的遺留下來的工程配套問題,業主不能夠有效尋求到解決問題的部門,不得不鬧到法院或采用拒繳物業費的措施。

　　4. 產權證沒有按期發放。

　　沒有兌現承諾。

　　開發商沒有按照國家規定繳納土地出讓金,導致業主拿不到房屋產權證,進而影響了業主的情緒和小區物業的穩定。

　　(二)業主委員會的組建問題

　　按照《物業管理條例》規定,全體業主組成的業主大會是小區的決策主體,業主大會的執行機構是業主委員會。

　　物業公司作為物業服務的提供者,必須按照業主大會的決議展開工作,接受業委會的監督。

　　業委會組建難,有以下幾個方面的原因:業主對成立業委會的參與意識差;業主大會沒有規范的程序;業主委員會目前法律地位還不能適應業主自我管理需要;政府有關部門的職能所限、物業公司因怕自己的利益受影響積極性不高。

　　同時,業委會缺乏細致的流程指導等,運作不規范,致使多數業主合法權益得不到該有的保障。

　　在我國社會發展的現階段,由于受傳統意識的影響,城市居民區的自治水平和組織形式仍處于初級階段,業主利益階層在社會法律地位含糊的情況下,不分情況“一刀切”的要求以其所居住的商品房或小區為單位,建立業主大會、業主委員會制度,并賦予許多難以運作的民主自我管理權限,與社會發展的實際水平有些距離。

　　而且在這種無共同利益情況下,容易形成相互戒備甚至對抗的關系。

　　(三)物業公司服務不到位

　　物業公司管理水平的現狀是服務水平:參差不齊、服務質量差、收支不透明。

　　其主要體現在:

　　(1)收費至上。

　　一些物業管理公司在服務理念上存在收費至上,服務不到位的現象:物業收費采取包干制的形式,另外在物業維護上,物業公司的開支不透明,業主沒有知情權。

　　(2)缺乏溝通。

　　物業矛盾產生后,一些物業管理企業沒有能夠與業主主動溝通,積極化解矛盾,采取一種以管理者自居的強硬態度,導致物業糾紛越鬧越大。

　　(3)承諾不一。

　　物業公司在業主辦理完入住手續后便開始減少物業服務,損害業主利益。

　　物業收費和服務項目質價不等。

　　比如有些綠化面積及活動場所都無法達標,還有物業服務收費過高,業主對此十分不滿。

　　(4)人員素質。

　　部分物業從業人員素質不高,服務意識差,顛倒了業主與物業公司之間的關系,不能夠按照規章制度、崗位責任和應急方案為業主提供服務,在出現緊急情況時,從業人員不能做到及時處理,來保證居民的正常生活。

　　(四)業主的物業消費意識淡薄

　　業主的物業消費意識不夠成熟,盡管表面上同意按規定交納物業管理費,但是遇到收繳費用時往往采取不理睬或者躲避的形式,導致物業收費率較低,使得物業企業的生存遇到困難。

　　二、對住宅物業管理的思考

　　1. 有關物業管理方面的法律不完善、體制不健全是矛盾的根源。

　　(1)法規不完善。

　　業主大會成立的操作程序不細致等配套政策也不完善。

　　小區的配套設施(如水、電、氣、熱等市政配套設施)驗收需要各相關部門協作完成,容易出現問題,業主入住后,受房屋質量差,小區配套設施不全等問題的困擾。

　　(2)體制不健全。

　　明確政府職能部門、物業公司、業委會各自的職責和工作流程;在街道辦事處建立物業管理方面的協調機制,加強監管的力度。

　　2、服務收費缺少細化標準和可執行的制度基礎。

　　物業管理公司通常由開發商確定,物業收費也由其單方制定,業主的物業管理內容有些條款是強加的,不能菜單式自主選擇,通過制定分級服務標準和收費標準,讓業主選擇物業或協商服務收費標準,從而體現了業主的知情權以及物業公司的物業服務透明度。

　　三、總結

　　執行物業管理需要實行公開招標制度,利用社區居委會協助業主維權,加強政府與業主的溝通,通過維權來維護社區的穩定與和諧。

　　同時探索新的物業組織管理模式,成立物業協會來制定行規,監督企業的行為和服務質量,并鼓勵廣大業主積極參與,解決企業之間的糾紛。

　　“物業公示欄”中公布服務項目和收費標準,接受業主監督服務其質量,逐步實現居民自治和品質服務的良好氛圍。

　　參考文獻:

　　[1]劉志峰:《規范物業管理活動促進物業管理健康發展》,2003年7月

　　[2]劉圣歡著《物業管理概論》,華師大出版社1998年

　　[3]王永強:《現代物業管理實務》,人民出版社2003年3月版

　　小區物業管理中存在的問題【2】

　　【摘 要】目前中國市場上的小區物業與業委會、業主之間存在著一種相互矛盾的復雜關系，許多業委會與物業處于不是勾結就是對抗的現狀，這種關系嚴重影響了小區物業管理的健康發展。

　　在分析產生這種現象的基礎之上，分析了小區物業管理中存在的一些常見問題。

　　【關鍵字】小區物業管理;現狀;問題

　　一.我國城市小區物業管理的現狀

　　目前，我國的城市小區物業管理開始已經進入快速發展的時期。

　　全國的三萬家物業管理方面的企業之中就有三百萬之多的從業人員。

　　隨著物業管理的快速發展，很多的問題也是慢慢地暴露出來了。

　　在這個行業，仍舊有許多不和諧的因素存在，這也使得業主的投訴量一直是很高的。

　　這些問題的出現，物業管理公司對此需要高度地重視，增強服務的意識，積極地反省自身，不斷地尋找問題，這樣才能讓物業管理比較健康地走下去，以此來更好地使得業主的利益得到保障，這樣城市居民的生活環境才能得到改善。

　　健康地發展物業管理行業，從而能夠很好地改善人們的居住的條件和居住環境，從而進一步促進城市新型住宅小區的建設，保持社會的穩定具有積極而重要的意義。

　　二.小區物業管理中存在的一些常見問題分析

　　1.物業管理缺乏誠信，服務意識不強，市場化程度不高

　　經濟的快速發展加快了我國的物業管理由計劃經濟向著市場經濟的方向轉型，別的部分的平衡發展往往是被忽略掉的。

　　由于這個行業還是比較年輕，物業管理在法制建設上還沒有形成比較完整而又系統的一種體系。

　　企業的經營者也是常常注重短期的利益，缺乏誠信經營。

　　這種原則不僅違背了公平性還會制約市場競爭的合理性。

　　使得物業管理的行業發展得到抑制。

　　在我國物業管理目前的發展之中，還是些許計劃經濟的成分，由于市場還沒有進行徹底的轉型，政府干預了一部分的物業管理，造成了物業管理的行業的一些市場化的程度比較低，從而影響力了物業管理向著市場化、社會化、專業化的方向去很好地發展。

　　2.物業管理的收費難、不規范

　　物業管理行業進入社會主義市場經濟背景以后，可以向業主收取一定的費用以此來確保企業的正常運營。

　　物業服務費一直是物業管理與業主間的最大的一種矛盾。

　　造成這的主要原因一方面是因為物業管理企業的興起時間并不長，部分的業主對于花錢買服務的意識并不是很強，不是很重視物業管理，拒交、拖交物業管理的費用。

　　另一方面，部分的物業公司沒有做到位服務端的一些工作，服務的質量以及水平都是達不到業主的一些要求。

　　更有些只是比較片面地追求一些經濟效益。

　　收費的的標準也是比較模糊的，還有一些捆綁收費等亂收費的現象存在。

　　業主對于這些情況都表示了強烈的不滿，從而也是激化了物業公司與業主之間的矛盾，這同時也使得收繳物業管理費的一些難度明顯地增加。

　　3.人力資源的管理失衡，從業人員的素質偏低

　　物業管理是一個新興的服務型的行業，推進現代化城市建設、提升城市居民生活質量都是很重要的，各級政府部門以及人民群眾對此都是引起了高度的關注，還需要許多的努力要花在行業管理標準和從業人員的培訓方面。

　　目前的一些情況是，部分的從業人員在就職之前顯得培訓不足，素質較低，服務以及管理都達不到業主的一些要求。

　　因為有的物業管理的企業管理層比較缺乏管理的經驗，仍然存在著服務意識比較淡薄、培訓制度的缺失、管理模式比較陳舊、服務意識比較淡薄的一些不和諧的現象。

　　由于這種情況，物業管理的企業提供不了能夠達到業主要求的服務，還是會在比較大的程度之上給業主樹立不好的形象，對于物業管理的一些認識產生很大的誤導。

　　得不到業主的支持，從而也是不利于物業管理行業的很好的發展。

　　4.開發商所遺留的問題

　　經常出現很多的物業管理的糾紛問題，這些糾紛不是物業服務企業的一些問題，而是因為房屋的質量較差，園區的環境的相關宣傳和實際是不相符的等等。

　　為了比較好地促進一些房屋的出售，在宣傳房屋質量好方面還是有些不切實際，小區的環境是不是適合人居住。

　　在業主入住之時，有些墻面又會出現裂縫，造成裂縫脫皮等方面的問題時，開發商就早就已經逃走了，部分的責任業主是將之強加到物業企業的身上。

　　然而，因為房屋的維修費用比較高，對于解決物業服務企業的問題根本無能為力。

　　導致業主對于物業產生了一些比較不滿的情緒，它的主要方式就是拒絕交物業費。

　　另一方面，因為現在很多的房地產企業和物業企業關系很好，有時候物業對于房地產企業還是比較包庇，這些也是容易造成業主的不滿。

　　5.政府對于物業服務的企業監管不是很到位

　　物業管理的涉及面比較廣，只有政府部門的監督和管理，物業管理才能順利進行。

　　但是，物業管理作為一門新興的行業，不管是在法律還是制度等方面，政府是還沒有去建立比較完善的體系。

　　從而出現了一些不太完善的業主大會、業主委員會成立的一些相關規定，物業行政的部門沒有相對應的處罰權，監督物業的收費制度還不是很健全，在處理物業投訴方面無法可依。

　　這使得物業管理暫時處于沒有監管的狀態，對物業管理的行業的比較健康的發展很不利。

　　6.物業管理政策體系不完善，法制不健全

　　在目前，物業管理行業對于國家權威性的相關物業管理法律還是比較缺乏，這使得物業管理的責任主體的相關的法律地位不是很明確、權利義務不是很清楚，造成現在的很多的住宅小區的管理體制方面還是有比較多的弊端，矛盾不斷在物業管理活動之中產生。

　　所以，要建立比較公正、正確、符合實際的物業管理法律，從而解決物業矛盾糾紛，實現物業管理行業比較健康地發展。

　　三.總結

　　中國市場上的小區物業與業委會、業主之間雖然一直存在著很多不可調和的矛盾，但只要我們能做到：轉變業主觀念，提高物業管理的服務意識，抓好隊伍建設，提高從業人員的素質，完善小區物業管理的相關法律體系，就一定能使得小區物業與業委會、業主之間達到和諧共處的良好狀態。

　　參考文獻：

　　[1]林德欽.物業管理法規[M].武漢理工大學出版社，2010.

　　[2]王怡紅.物業管理實務[M].北京大學出版社，2010.

　　[3]何召祥.物業管理理論與實務[M].中國科學技術大學出版社，2010.

　　[4]郭宗逵.物業管理[M].化學工業出版社，2007.

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