稅法知識之轉讓土地使用權的增值稅

稅法知識之關于轉讓土地使用權的增值稅

　　納稅人轉讓土地使用權，增值稅稅率為11%。具體到實務操作中，仍需區分一般納稅人、小規模納稅人，是否征免稅及對取得土地使用權的時間，也應區別對待。下面是yjbys小編為大家帶來的關于轉讓土地使用權的增值稅的稅法知識，歡迎閱讀。

　　一、適用一般計稅方法情形

　　一般納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用一般計稅方法，一般納稅人轉讓2016年5月1日后取得的土地使用權，則必須采用一般計稅方法。一般納稅人，2016年1月取得土地使用權，價款1000萬元，2017年4月取得轉讓收入2220萬元，則一般計稅方法下銷項稅額=2220÷(1+11%)×11%=220(萬元)

　　一般納稅人，2016年12月取得土地使用權，價款1000萬元，2017年4月取得轉讓收入2220萬元，則：一般計稅方法下計算銷項稅額=2220÷(1+11%)×11%=220(萬元)

　　房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。但并未規定轉讓土地使用權也可以扣除土地價款計算銷售額。所以應當全額計算納稅。

　　二、適用簡易計稅方法情形

　　納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

　　一般納稅人，2016年1月取得土地使用權，價款1000萬元，2017年4月轉讓取得收入2220萬元，則簡易計稅方法下增值稅=(2220-1110)÷(1+5%)×5%=52.86(萬元)。

　　如果轉讓2016年5月1日后取得的土地使用權，則不能選擇簡易計稅方法，只能適用一般計稅方法，增值稅稅率11%。

　　小規模納稅人適用簡易計稅方法情形

　　小規模納稅人無論轉讓2016年4月30日前或2016年5月1日后取得的土地使用權，既可以適用3%的征收率全額計稅，也可以根據規定適用5%的征收率差額計稅。

　　小規模納稅人，2016年1月取得土地使用權，價款200萬元，2017年4月轉讓取得收入500萬元，則增值稅=500÷(1+3%)×3%=14.56(萬元)。

　　簡易計稅方法下增值稅=(500-200)÷(1+5%)×5%=14.29(萬元)。

　　小規模納稅人，2016年12月取得土地使用權，價款200萬元，2017年4月轉讓取得收入500萬元。

　　此時不能選擇適用差額計稅方式，只能全額計稅。

　　應繳增值稅=500÷(1+3%)×3%=14.56(萬元)。

　　三、免征增值稅情形

　　1.將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產。

　　2.涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。

　　家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

　　3.土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。

　　土地增值稅清算稅率

　　土地增值稅計算方法

　　計算土地增值稅稅額，可采用增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便土地增值稅計算方法，土地增值稅計算公式如下：

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　(四)增值額超過扣除項目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　土地增值稅計算公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

　　土地增值稅稅率怎么算

　　計算公式：

　　應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。

　　計算方法：

　　和土地增值稅預征率有別，土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，土地增值稅稅率為40%。

　　增值額超過扣除項目金額100%、 未超過扣除項目金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%。

　　按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：

　　(1)以轉讓房地產的增值額為計稅依據。

　　土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。

　　(2)征稅面比較廣。

　　凡在我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。

　　(3)實行超率累進稅率。

　　土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。

　　(4)實行按次征收。

　　土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次征收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。

　　【案例分析】：

　　甲于2005年4月在東區購得一工業用地，購入價地價款為1000萬元，繳納契稅30萬元。2009年10月，甲將該土地轉讓給乙，轉讓價為1100萬元。1、假設甲能提供該土地購入發票等原值憑證，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅?2、假設甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅?

　　解答：1、甲能提供該土地購入發票等原值憑證，因此應按據實清算方式征收土地增值稅：

　　第一步，計算應繳納營業稅及相關稅費

　　①應繳納營業稅=(1100-1000)×5%=5萬元

　　②應繳納城建稅=5×7%=0.35萬元

　　③應繳納教育費附加=5×3%=0.15萬元

　　④應繳納印花稅=1100×0.05%=0.55萬元

　　⑤應繳納堤圍費=(1100-1000)×0.1%=0.1萬元;

　　第二步，計算應繳納土地增值稅

　　①扣除項目金額=1000+(30+5+0.35+0.15+0.55+0.1)=1036.15萬元

　　②增值額=1100-1036.15=63.85萬元

　　③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，適用30%稅率

　　④應繳納土地增值稅=63.85×30%=19.155萬元。

　　2、甲不能提供該土地購入原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式征收土地增值稅：

　　應繳納土地增值稅=1100×3%=33萬元。

　　土地增值稅稅率表

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