土地價格的相關概念

時間：2024-05-25 12:05:26 土地估價師我要投稿

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土地價格的相關概念

　　土地價格實際上是土地經是價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地的價格高低取決于可以獲取的預期土地收益(地租)高低。購買土地實際上是購買土地的權利。下面是yjbys小編為大家帶來的關于土地價格相關概念的知識，歡迎閱讀。

　　土地價格的主要特征

　　1、表示方式不同：一般商品以價格表示，而土地即有價格，又有租金表示。

　　2、價格基礎不同：一般商品具有移動性，價格來源商品本身，土地不具移動，其可轉移的并非土地本身，而是該土地的權利和收益。土地價格是土地權利和收益的購買價格。

　　3、形成時間不同：一般商品可以標準化，易于比較，有完整的市場，價格短時間形成，土地差異大，缺乏完整的市場，價格形成時間長。估價時必須根據宗地自身的特點和市場狀況進行具體分析。

　　4、土地價格不是土地價值的貨幣表現，價格高低不由生產成本決定。

　　5、地價主要由地產需求決定。土地的供給總的來說是一定的，人類可利用的土地是十分有限的，土地經濟供給的彈性也很小，但對土地的需求則隨著經濟發展呈現較大的變化，需求是影響地價的主要方面。

　　6、地價具有明顯的地區性和個別性。

　　7、地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。首先，由于土地的稀缺性，其供給彈性很小;而同時，由于社會經是的發展和人口不斷增加，對土地的需求總是持續增加，因而地價呈現不斷上漲趨勢;其次，由于整個社會的資本有機構成的提高，使得社會平均利潤率下降，導致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態。

　　8、市場結構不同：一般商品有完整的市場，形成的物價比較客觀;土地是不完全的市場，需要對地價影響很大，形成的價格主觀因素影響很大。

　　9、折舊現象不同：一般商品有折舊現象，價值隨使用年限增長而降低，土地不僅沒有折舊，面且還增值，其價格常隨社會經濟發展而自然升高。

　　土地價格的類型

　　1、按土地權利分類：(1)所有權價格;(2)使用權價格;(3)租賃權價格;(4)抵押權價格;

　　2、按土地價格形成的方式：(1)交易價格;(2)評估價格(交易底價、基準地價、課稅價格 ;

　　3、按政府管理手段：(1)申報地價;(2)公告(示)地價：

　　4、按土地價格表示方法：(1)土地總價格;(2)單位面積地價;(3)樓面地價

　　我國現行地價體系

　　1、從宏觀到微觀，我國的地價體系基本上可以用等、級、價進行概括。其中“等、級”偏重于對土地自然質量的評價;而“價”則更偏重于對土地經濟價值的評價。

　　2、從宏觀到微觀，在土地等、級、價體系中，土地等別處于最宏觀的層面，級別次之，而地價則處于微觀層面。

　　3、從土地自然質量到土地的經濟價值，在土地等、級、價體系中，“等、級”偏重于對土地自然質量的評估;而“價”更偏重于對土地經濟價值的評價。

　　4、按照管理需求，我國的地價體系如下：

　　(1)宏觀管理需求層面

　　土地等別，包括城鎮土地等別、農用地等別;

　　土地級別，包括城鎮土地級別、農用地級別;

　　基準地價，包括城鎮基準地價、農用地基準地價;

　　標定地價(城鎮)

　　最高(最低)限價，包括工業用地出讓最低限價、居住用地最高限價(兩限房使用)

　　監則地價

　　(2)微觀管理需求層面

　　出讓涉及地價，包括出讓底價、出讓成交地價;

　　土地出租涉及地價，包括國有土地租金、國有土地所有權收益;

　　企業改制涉及地價，包括作價出資(入股)地價、授權經營地價;

　　劃撥土地涉及地價，包括劃撥轉讓地價、劃撥補交出讓金;

　　土地收購儲備涉及地價，包括國有土地收購價格、國有土地拆遷補償標準、農用地征收補償標準

　　集體土地流轉涉及地價，包括農用地流轉價格、集體建設用地流轉價格

　　我國土地價格的主要類型

　　1、按管理層次劃分：(1)基準地價;(2)宗地地價。基準地價是分用途的土地使用權的最高出讓年限的區域平均價格，具有有限期、全域性、平均性、時效性的特點。其作用是;反映土地市場中的地價水平及期限變動趨勢，為地價管理提供依據;為國家征收土地使用稅提供依據;引導土地合理利用和流轉。

　　2、按土地產權性質劃分：(1)土地所有權價格;(2)土地使用權價格

　　3、按土地開發程度劃分：(1)毛地價格：毛地是指政府出讓未經拆遷安置補償的舊城區土地。(2)生地價格：生地是指未進行征地補償的新區土地。指已完成使用批準手續而未進行或部分進行基礎設施配套開發和平整的正常市場條件下土地使用權價格。一般說，毛地價和生地價由出讓金、城市基礎設施配套建設費構成，不包括拆遷補償費或征地費;(3)熟地價格：是指政府出讓經過三通一平或五通一平或七通一平，可直接開發利用的土地。

　　4、按地價構成劃分：城市建設配套費;征地拆遷開發費;土地開發費

　　5、按交易方式劃分：(1)收購地價：收購方式可分為征用、收回、收購、置換;(2)劃撥地價、出讓地價、承租地價：一級市場中的主要地價形式;(3)出租價格、轉讓價格、抵押價格：二級市場形成產生的主要地價形式;(4)入股價格：起源于國有企業改革，一般適用于占地面積較大、經營效益好、競爭能力強、開發前景好。

　　6、按地價形式和目的劃分：(1)評估地價;(2)交易地價;(3)政策性地價;(4)征地區片綜合價。基準地價、標定地價是我國地價體系的核心。

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