城鎮土地的分等定級

時間：2024-09-28 13:19:08 春寧土地估價師我要投稿

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城鎮土地的分等定級

　　城鎮國有土地是指市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內屬于全民所有的土地，但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。那么城鎮土地的分等定級呢，一起來了解一下!

　　城鎮土地分等定級概述

　　1、土地分等定級的含義和對象

　　(1)土地分等定級的含義

　　是在特定目的下，對土地的自然和經濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結果等級化的過程。城鎮土地分等定級是土地分等定級的一部分。

　　(2)城鎮土地分等定級的對象

　　城鎮建成區和近郊區范圍內的所有土地

　　2、土地分等定級與土地估價的關系

　　(1)兩者的概念實質 (2)兩者的關系

　　土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。

　　3、土地分等定級體系與方法

　　(1)土地分等定級體系：城鎮之間的土地等和城鎮內部的土地級

　　(2)城鎮土地分等定級方法

　　采用多因素綜合評價法;又稱多因素分值加和法;多因素綜合評價法的常用公式

　　城鎮土地分等定級完整方法的兩個步驟

　　4、土地定級原則

　　(1)綜合性原則;(2)主導性原則;(3)地域分異原則;

　　(4)土地收益差異原則;(5)定量與定性分析結合原則

　　城鎮土地分等的程序與方法

　　1、土地分等程序

　　(1)開展城鎮土地分等準備工作

　　(2)進行城鎮土地分等因素選取、資料整理及定量化

　　(3)計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮等別

　　(4)驗證、調整分等初步結果，評定城鎮土地等別

　　(5)編制城鎮土地分等成果

　　2、土地分等資料收集與調查

　　包括基本資料、區位資料、聚集規模資料、基礎設施資料、投入產出水平資料、經濟發展水平資料、區域綜合服務能力資料和區域土地供應潛力資料等八個方面資料的收集與調查。

　　3、土地分等因素因子分值計算

　　(1)土地分等因子分值計算的基本原則

　　(2)土地分等因子分值計算的標準化公式

　　土地分等因子分值計算需要采取標準化的方式，通常有位序標準化和極值標準化兩種，兩種標準化的公式。

　　(3)涉及指數方式的因子指標計算

　　a.城鎮交通條件指數計算;b.城鎮對外輻射能力指數計算;c.區域經濟發展水平涉及的有關因子指數計算

　　4、土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分

　　(1)土地分等對象的綜合分值計算和等別初步劃分

　　土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎上，采用多因素分值加和法進行。

　　城鎮土地等別的初步劃分可以采用數軸法或總分頻率曲線法進行

　　開展城鎮土地等別初步劃分的原則

　　(2)土地等別的驗證

　　a.采用聚類分析方法驗證，保證參與驗證范圍占90%以上

　　b.采用市場資料分析方法驗證，保證參與驗證范圍占50%以上

　　c.土地等別驗證的基本思想

　　(3)城鎮土地等別的調整與確定

　　城鎮土地等別調整與確定的原則：

　　a.行政建制協調原則;b.城鎮規模和職能調控原則;c.近鄰平衡原則

　　城鎮土地分等基本方案制定的注意事項

　　(4)特殊行政區域的土地等劃分方法

　　跨行政區域城鎮土地等別平衡

　　市轄區土地等劃分

　　房產稅及城鎮土地使用稅繳納

　　一、關于無租使用其他單位房產的房產稅問題

　　無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

　　二、關于出典房產的房產稅問題

　　產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅。

　　三、關于融資租賃房產的房產稅問題

　　融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

　　四、關于地下建筑用地的城鎮土地使用稅問題

　　對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規定征收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款;未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。

　　對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。

　　五、本通知自2009年12月1日起執行。《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》((86)財稅地字第008號)第七條、《國家稅務總局關于安徽省若干房產稅業務問題的批復》(國稅函發[1993]368號)第二條同時廢止。

　　關于“城鎮土地使用稅如何征收”，如下：

　　城鎮土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米城鎮土地使用稅年應納稅額。城鎮土地使用稅每平方米年稅額標準具體規定如下

　　1.大城市l.5～30元;

　　2.中等城市1.2～24元;

　　3.小城市0.9～18元;

　　4.縣城、建制鎮、工礦區0.6～12元。

　　三、應納稅額的計算

　　應納稅額=實際占用的土地面積×適用稅額

　　四、稅額計算

　　城鎮土地使用稅根據實際使用土地的面積，按稅法規定的單位稅額交納。其計算公式如下：

　　應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

　　一般規定每平方米的年稅額，大城市為0.50～10.00元;中等城市為0.40～8.00元;小城市為0.30～6.00元;縣城、建制鎮、工礦區為0.20～4.00元。房產稅、車船使用稅和城鎮土地使用稅均采取按年征收，分期交納的方法。

　　「例」武泰鋼材進出口公司擁有自用房產原值600000元，允許減除20%計稅，房產稅年稅率為1.2%;小汽車2輛，每年每輛稅額300元;載重汽車3輛，計凈噸位15噸，每噸年稅額60元;占用土地面積為1500平方米，每平方米年稅額為6元;稅務部門規定對房產稅、車船使用稅和城鎮土地使用稅在季末后10日內交納，1月31日計算本月份應交納各項稅金。

　　月應納房產稅額=600000x(1-20%)x0.012/12=5760/12=480(元)

　　月應納車船使用稅額=(2x300+3x15x60)/12=3300/12=275(元)

　　月應納城鎮土地使用稅額=1500×6/12=9000/12=750(元)

　　根據計算的結果，提取應納房產稅、車船使用稅和城鎮土地使用稅。會計分錄如下：

　　借：管理費用——稅金 1505

　　貸：應交稅金——應交房產稅 480

　　應交稅金——應交車船使用稅 275

　　應交稅金——應交城鎮土地使用稅750

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