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2016房地產估價師《理論與方法》選擇題練習及答案
一.單選題：
1.某公司發行總面額為800~f元的債券，票面利率為12%，發行費用率為4%，發行價格為900萬元，公司所得稅稅率為33%，則該債券的發行成本為( )。
A.12.50%
B.11.11%
C.8.38%
D.7.44%
標準答案：d
本題分數：5.56
2.收益法的理論依據是 ( )
A.生產費用價值論
B.經濟原理
C.替代原理
D.預期原理
標準答案：d
本題分數：5.56
解析：生產費用價值論是成本法的理論論據，替代原理是市場法的理論依據。
3.用收益法計算房地產價格，若凈收益A每年不變，報酬率為0，收益年限為n，則V=( )
A.∞
B.n*A
C.A
D.0
標準答案：b
本題分數：5.56
解 析：做這個題的關鍵是要選對收益法的公式，我們根據報酬資本化法最一般的公式： V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)* (1+Y2)]+… +An/[(1+Y1)*(1+Y2)*… (1+Yn)] 由于凈收益A每年不變，報酬率為0，收益年限為n，所以代入上面的公式 可以得到：V=A*n 。
4.評估某宗收益性房地產的價格時，在其他因素不變的情況下，預測的未來凈收益越大，評估出的價格會( )
A.越高
B.越低
C.不變
D.難說
標準答案：b
本題分數：5.56
解析：收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上的，收益性房地產的價值高低主要取決于未來凈收益、獲得凈收益的可靠性和獲得凈收益期限的長短三個因素。其中，未來凈收益越大，房地產價值就越高，反之就越低。
5.某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為( )
A.4858
B.5200
C.2700
D.6264
標準答案：b
本題分數：5.56
解析：
6.某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產的報酬率為8%，該房地產的價格為( )萬元
A.100
B.42
C.63
D.77
標準答案：a
本題分數：5.56
解析：根據收益年限為無限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現后總收益和總費用，然后兩個結果相減得到房地產的價格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100萬元。
7.預計某宗房地產未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的價格為( )萬元
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83
標準答案：c
本題分數：5.56
解析：
8.
標準答案：a
本題分數：5.56
解析：這是收益年限為無限年時的凈收益按一固定數額逐年遞增的公式。
二.多選題：
1.收益法中，是根據土地收益求取土地價值，根據建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用( )。
A.房地剩余技術
B.市場剩余技術
C.土地剩余技術
D.建筑物剩余技術
標準答案：C, D
考生答案：
本題分數：16.66
本題得分：0
解析：因為是針對單獨的土地或建筑物求取土地或建筑物的價值，所以不能選擇AB。
2.投資組合技術主要有( )的組合兩種。
A.抵押貸款與自有資金的組合
B.土地與建筑物的組合
C.市場與房地產的組合
D.房地產的抵押與房地產的成交的組合
標準答案：A, B
考生答案：
本題分數：16.66
本題得分：0
解析：抵押貸款與自有資金的組合和土地與建筑物的組合是收益法的兩個組合技術。
3.收益乘數是房地產的價格除以其某種年收益所得的倍數，具體的有( )。
A.毛租金乘數
B.潛在毛收入乘數
C.有效毛收入
D.凈收益乘數
標準答案：A, B, C, D
考生答案：
本題分數：16.66
本題得分：0
解析：相應地，收益乘數法有毛租金乘數法、潛在毛收入乘數法、有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。
4.毛租金乘數法是將估價對象一年的毛租金乘以毛租金乘數得出估價對象價值的方法。毛租金乘數法有下列優點，正確的是( )。
A.力便易行，在市場上較容易獲得房地產的售價和租金資料
B.由于在同一市場，同一房地產的租金和售價同時受相同的市場力的影響，因此毛租金乘數是—個比較 客觀的數值
C.避免了由于多層次估算可能產生的各種誤差的累計
D.忽略了房地產租金以外的收入
標準答案：A, B, C
考生答案：
本題分數：16.66
本題得分：0
解析：D為毛租金乘數法的缺點。
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