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2016房地產估價師理論方法考前練習題（附答案）
1.己知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2：若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于( )元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
2.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為( )萬元。
A.521
B.533
C.695
D.711
3.已知～年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為( )。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
4.運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是( )。
A.待開發房地產開發建設開始時的具體日期
B.待開發房地產建設發包日期
C.取得待開發房地產的日期
D.房地產開發完成并投入使用的日期
5.下列關于假設開發法的表述中，不正確的是( )。
A.假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法
B.運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用
C.假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房
D.假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余
6.現有某待開發項目建筑面積為38.50m2，從當前開始開發期為2年。根據市場調查分析，該項目建成時可出售50%，半年和一年后分別售出其余的 30%和20%，出售的平均單價為28507元/m2，若折現率為15%，則該項目開發完成后的總價值的當前現值為( )萬元。
A.766
B.791
C.913
D.1046
7.在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用( )方法進行測算。
A.平均增減量法
B.平均發展速度法
C.移動平均法
D.指數修勻法
8.在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是( )。
A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在
B.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料
C.房地產市場在過去無明顯的季節變動
D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格
9.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為( )m。
A.22
B.28
C.38
D.50
10.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為( )萬元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8
參考答案：1.D.2.A.3.A.4C.5.C.6.D.7.A.8.A.9.B.10.C.
1.下列不屬于房地產區位因素的是( )。
A.交通 B.用途 C.環境 D.樓層
2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為( )萬元。
A.96 B.192 C.240 D.480
3.某套住宅的套內建筑面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為( )元/m2。
A.3000 B.3277 C.3295 D.3599
4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為( )。
A.036 B.122 C.2.78 D.325
5.下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是( )。
A.在房地產市場比較成熟且處于正常狀態時，積算價格低于收益價格
B.在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格
C.在房地產市場不景氣時，積算價格(未扣除經濟折舊)大大高于比準價格或收益價格
D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價
6.某房地產現房價格為4000元/m2，預計從期房達到現房的兩年時間內現房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取)，出租運營費用為每年50元/m2。假設折現率為5%，風險補償為200元/m2，則該房地產的期房價格為( )元/m2。
A.3300 B.3324 C.3335 D.3573
7.某倉庫房地產，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現擬變更為商業用地，容積率為2.0，并已取得規劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應補地價的數額為( )萬元。
A.93.75 B.115
C.293.75 D.315
8.房地產估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在( )下的估價結果具有近似性。
A.同一估價原則、同一估價時點
B.同一估價目的、同一估價方法
C.同一估價目的、同一估價時點
D.同一估價原則、同一估價目的
9.某房地產的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2;建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2;市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產中建筑物的實際價值比重置價格低( )元/m2。
A.200 B.300 C.700 D.1000
10.某宗地的面積為1000m2：采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為( )元/m2。
A.2160 B.2175 C.2181 D.2205
答案：1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.
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