城鎮土地使用稅計算
城鎮土地使用稅的納稅人是征稅范圍內擁有土地使用權的單位和個人。所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位;所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。
一、納稅義務人
城鎮土地使用稅的納稅人是征稅范圍內擁有土地使用權的單位和個人。所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位;所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。
國家對土地使用稅的納稅人，根據用地者的不同情況分別確定為：
1.土地使用稅由擁有土地使用權的單位和個人繳納;
2.擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人繳納;
3.土地使用權未確認和權屬糾紛未解決的，由實際使用人繳納;
4.土地使用權共有的，由共有各方分別按其實際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算繳納。
土地使用者不論以何種方式取得土地使用權，是否繳納了土地出讓金，只要在城鎮土地使用稅的開征范圍內，都應依照規定繳納城鎮土地使用稅。
二、征稅范圍
北京市土地使用稅的征稅范圍為北京市城區、近郊區行政區域內，遠郊區的區、縣政府所在地(縣城)和建制鎮、工礦區。城區、近郊區、縣城、建制鎮里的范圍，均以北京市人民政府確定的行政區劃為依據。
三、課稅對象
土地使用稅的課稅對象是稅法規定的征稅范圍內的應稅土地，根據土地使用稅暫行條例規定，凡在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的土地，不論是屬于國家所有的土地，還是集體所有的土地，都是土地使用稅的課稅對象。
四、計稅依據
土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。納稅人實際占用的面積，是指市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。具體按下列辦法確定：
1.凡由市人民政府確定的單位組織測定的土地面積的，以測定的土地面積為準;
2.未經組織測定，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準;
3.尚未核發土地使用證書的，應由納稅人據實申報土地面積，待核發土地使用證書后再作調整。
五、土地等級及使用稅額
根據北京市政建設、狀況、經濟繁榮程度等條件，北京市城鎮土地使用稅等級分為六級，自2007年1月1日起每平方米各級土地稅標準為：一級土地30元;二級土地24元;三級土地18元;四級土地12元;五級土地3元;六級土地1.5元。
六、計算方法
計算公式：
年應納稅額=∑(各級次應稅土地面積×該級次土地單位稅額)
例如：某公司實際使用土地面積二級土地642平方米、三級土地584平方米，根據北京市計稅標準，應納土地使用稅為：
年應納稅額=642×24+584×18=25920(元)
如果屬于高層建筑并多家共用一宗土地，每一產權者應繳納的土地使用稅應按擁有建筑面積占總建筑面積比例計算。
計算公式：
年應納稅額=∑(應稅土地面積×該級次土地單位稅額)×某納稅人使用建筑面積/該宗地總建筑面積
以你公司為例，假定你公司擁有的樓房占用的土地屬于三級18元/平方米，你公司應繳納土地使用稅為：
年應納稅額=(6000×18)×644/1288×16=108000×0.0312=3369.6(元)
在計算土地使用稅時如果一宗地涉及兩個等級范圍，則從高征收;道路兩側涉及兩個級次的宗地，則從高征收。
七、納稅地點
納稅人應在獨立核算單位的所在地(個人應在土地所在地)向主管稅務機關繳納土地使用稅。外地在京單位不論是否獨立核算，應一律向土地所在地的主管稅務機關繳納土地使用稅。
八、納稅期限
土地使用稅的納稅期限為每年4、10月的前15日內。
1.購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計算房產稅和城鎮土地使用稅。
2.購置存量房，自辦理房屋權屬轉移，變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
3.出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
4.房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
下列土地可以免征城鎮土地使用稅：
一、行政單位、軍事單位和社會團體自用的土地。
二、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地。
三、非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等機構自用的土地。
營利性醫療機構取得的收入直接用于改善醫療條件的，自其取得執業登記之日起3年以內，自用的土地也可以免征城鎮土地使用稅。
四、非營利性科研機構自用的土地。
五、符合規定的科學研究機構轉為企業和進入企業，可以自轉制注冊之日起，7年以內免征科研開發自用土地的城鎮土地使用稅。六、宗教寺廟、公園和名勝古跡自用的土地(不包括其中附設的各類營業單位使用的土地，如在公園里設立的餐館、茶社等)。七、市政街道、廣場和綠化地帶等公共用地。
八、直接用于農業、林業、牧業和漁業的生產用地(不包括農副產品加工場地和生活、辦公用地)，水利設施及其護管用地。
九、經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起，可以免征城鎮土地使用稅5年至10年。
十、國家規定免征城鎮土地使用稅的能源、交通用地(主要涉及煤炭、石油、天然氣、電力、鐵路、民航、港口等類企業)和其他用地。
十一、行政單位、企業、事業單位、社會團體和個人投資興辦的福利性、非營利性老年服務機構自用的土地。
十二、企業辦的學校、托兒所和幼兒園自用的土地。十三、公益性未成年人校外活動場所自用的土地。十四、個人出租住房用地，廉租住房、經濟適用住房建設用地，
廉租住房經營管理單位按照政府規定的價格向規定的對象出租的廉租住房用地。開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，能夠提供相關材料的，可以按照廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例，免征開發商應當繳納的城鎮土地使用稅。
此外，個人所有的住房和院落用地，免稅單位職工家屬的宿舍用地，集體、個人舉辦的各類學校、醫院、托兒所和幼兒園用地，由各省、自治區和直轄市地方稅務局根據當地的實際情況決定是否征收城鎮土地使用稅。
城鎮土地使用稅的應納稅額怎樣計算
城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，按照適用稅額標準計算應納稅額。
納稅人實際占用的土地面積，指由省級人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但是納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確定的土地面積為準。沒有核發土地使用證書的，納稅人應當據實申報使用土地面積。
應納稅額計算公式：
應納稅額=納稅人實際占用的土地面積×適用稅額標準
例：某企業實際占用的土地面積為2萬平方米，當地政府規定的城鎮土地使用稅適用稅額標準為每平方米每年20元，該企業全年應納城鎮土地使用稅稅額的計算方法為：
應納稅額=2萬平方米x20元/平方米
=40萬元
關于“城鎮土地使用稅如何征收”，如下：
城鎮土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米城鎮土地使用稅年應納稅額。城鎮土地使用稅每平方米年稅額標準具體規定如下
1.大城市l.5～30元;
2.中等城市1.2～24元;
3.小城市0.9～18元;
4.縣城、建制鎮、工礦區0.6～12元。
三、應納稅額的計算
應納稅額=實際占用的土地面積×適用稅額
四、稅額計算
城鎮土地使用稅根據實際使用土地的面積，按稅法規定的單位稅額交納。其計算公式如下：
應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
一般規定每平方米的年稅額，大城市為0.50～10.00元;中等城市為0.40～8.00元;小城市為0.30～6.00元;縣城、建制鎮、工礦區為0.20～4.00元。房產稅、車船使用稅和城鎮土地使用稅均采取按年征收，分期交納的方法。
「例」武泰鋼材進出口公司擁有自用房產原值600000元，允許減除20%計稅，房產稅年稅率為1.2%;小汽車2輛，每年每輛稅額300元;載重汽車3輛，計凈噸位15噸，每噸年稅額60元;占用土地面積為1500平方米，每平方米年稅額為6元;稅務部門規定對房產稅、車船使用稅和城鎮土地使用稅在季末后10日內交納，1月31日計算本月份應交納各項稅金。
月應納房產稅額=600000*(1-20%)*0.012/12=5760/12=480(元)
月應納車船使用稅額=(2*300+3*15*60)/12=3300/12=275(元)
月應納城鎮土地使用稅額=1500×6/12=9000/12=750(元)
根據計算的結果，提取應納房產稅、車船使用稅和城鎮土地使用稅。會計分錄如下：
借：管理費用——稅金 1505
貸：應交稅金——應交房產稅 480
應交稅金——應交車船使用稅 275
應交稅金——應交城鎮土地使用稅750
城鎮土地使用稅計稅時間
根據財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規定，對納稅人自建、委托施工及開發涉及的城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間，由納稅人從取得土地使用權合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務發生時間的依據。
財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務。該規定從某種意義上講，一方終止，則另一方開始繳納。具體判定依據為：(1)如果某納稅人將房屋或土地使用權轉讓給開發企業，房屋被拆除了，土地撂荒了即為實物發生變化。(2)權利發生變化，應該主要從合同簽訂判斷，財稅〔2006〕186號文件規定了合同簽訂日是判定繳納土地使用稅的依據，相反，對出讓土地的一方應該是合同簽訂日終止納稅義務。權利發生變化，主要是辦理相關手續，即《產權證》、《土地使用證》或“合同”、“協議”這些履行了，就是權利發生變化了。(3)狀態發生變化，應該理解為是否改變原狀和實物形態。如原來的房屋是辦公樓，現在變成商場或經營場所了，原來的土地是耕地，現在變成了撂荒地。凡是實物、權利、狀態這三項中有一項發生了改變，就應當判定，一方終止，另一方開始繳納。
對于納稅人取得政府劃撥土地后，在沒到土地管理部門辦理手續前，如果實物狀態未發生變化，原土地使用者還在耕種或原住戶的生產生活都沒有改變，則沒有發生納稅義務。如果房屋實施動遷，或耕地撂荒，或該土地的實際經營管理權屬于被劃撥者所有，盡管沒到土地部門辦理手續，也應判定發生納稅義務。
房地產開發企業銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮土地使用稅也是納稅人和稅務機關判定的焦點。如果從合同約定的交房時間判定，當開發商未能履約時，則應從實際交付時判定終止繳納。如果合同沒有約定交房時間，就不能以簽訂商品房銷售合同的簽訂時間判定終止納稅了，而要按房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末終止納稅。具體判定，則應從開發商將住戶鑰匙交給購房人時作為終止繳納土地使用稅的時間。
什么是“新征用的耕地”
《中華人民共和國土地管理法》規定：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用手續”。農用地轉用，是指依據土地利用總體規劃和年度利用計劃，按照法律規定的審批權限，將現狀農用地轉變為建設用地的行為，是國家實施土地用途管制的具體實現形式。按照《中華人民共和國土地管理法》和《國務院關于促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號)有關文件規定，未利用的土地出讓前，應當完成必要的前期開發，經過前期開發的土地，才能依法由市、縣人民政府國土資源部門統一組織出讓。所以，土地出讓形式一般是由地方土地儲備中心征用后，通過“招拍掛”方式出讓。
從法律形式上看，企業不能直接將農用地征用為建設用地，不是土地征收的主體。從實際操作看，一般也是政府先申請批次用地，上級國土部門批準后再行將農用地征收為建設用地，并納入土地儲備中心收儲，作為建設用地進入土地流轉二級市場。建設用地一般情況下只能通過招拍掛形式從二級市場上取得。所以通過“招拍掛”方式取得的土地都是建設用地，受讓方取得的土地不屬于“新征用的土地”范疇，對土地儲備中心來說，才是“新征用的土地”，土地征收的申請人一般為人民政府或國土部門，而非土地受讓方。
繳納了耕地占用稅是否證明了土地是新征用的耕地
有些企業說，我繳納了耕地占用稅，我應該按照規定在一年后再開始繳納土地使用稅。首先，確定一個企業是否為耕地占用稅納稅義務人，應當按照農用地轉用審批文件或用地申請人文件上記載的內容來判斷。《財政部、國土資源部、中國人民銀行關于加強土地成交價款管理規范資金繳庫行為的通知》(財綜〔2009〕89號)第二條規定：耕地占用稅由農用地轉用審批文件所標明的建設用地人繳納，企業是農用地轉用審批文件所標明的建設用地人時，由企業繳納;市縣人民政府作為用地申請人的，由市縣人民政府繳納，已繳稅款在土地出讓時計入土地出讓底價，不在土地成交價款外再單獨收取。
其次，有些企業在特定情況下繳納了耕地占用稅，不能簡單說它就是用地申請人，至少不是直接、唯一的證明。況且繳納了耕地占用稅并不是《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定的推遲一年繳納土地使用稅的必然要件。是否符合這個條件，還是應該看是否為“新征用地”。
土地使用稅納稅義務發生時間的后續解釋
在城鎮土地使用稅納稅義務發生上，《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)一文做出了詳細規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。2014年，國家稅務總局為進一步明確土地使用稅納稅義務發生時間，又發布了《國家稅務總局關于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮土地使用稅問題的公告》(國家稅務總局公告2014第74號)，并明確規定：通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。74號公告只是對以前文件的申明，不是新的規定，對暫行條例發布以來的土地出讓、轉讓行為，不影響納稅義務發生時間的確定。
土地使用稅提高兩倍
去年12月，國務院頒布了修訂后的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，將土地使用稅額標準提高了2倍。目前，北京市也修訂了《北京市實施〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉辦法》，出臺具體稅額。
昨日，北京市地稅局地方稅處相關負責人透露，根據修改后的辦法，北京市城鎮土地使用稅的六個納稅等級具體為：每平方米年納稅額一級土地30元、二級土地24元、三級土地18元、四級土地12元、五級土地3元、六級土地1.5元。此前，土地年納稅額為每平方米0.5元至10元。辦法還規定，外商投資企業和外國企業在京機構使用土地，也要繳納土地使用稅，而此前外企是免稅的。
跨等級土地“從高”繳稅
北京地稅局網站昨日公布《北京市城鎮土地納稅等級分級范圍》，對6個級別的土地范圍進行了詳細劃分。北京地稅還規定，對于一宗土地坐落在兩個或兩個以上土地等級范圍內的，應本著從高原則，按高一級的標準確定。
文件表示，北京市地稅局將根據市基準地價級別范圍的調整，適時調整城鎮土地納稅等級分級范圍。
■部分土地分級范圍
一級土地
復興門北大街、西四東大街、景山前街、東三環中路、建國路、東長安街等;所圍地區及邊界路段外側地區。
二級土地
東直門外斜街、農展館北路、東四環中路西側、崇文門西大街等;所圍地區除一級地區外的地區及邊界路段外側地。
三級土地
西三環北路、中關村北大街、科薈東路、朝陽公園西路等;所圍地區除一、二級地區外的地區及邊界路段外側地區。
四級土地
西四環北路、清華西路、清華東路等;所圍地區除一至三級地區外的地區及邊界路段外側地區。
五級土地
朝陽、海淀、豐臺、石景山區除一至四級土地以外的其他地區。
六級土地
市域范圍內，除一至五級以外的其他地區。
土地使用稅如何計算繳納
城鎮土地使用稅根據實際使用土地的面積，按稅法規定的單位稅額交納。其計算公式如下：
應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
一般規定每平方米的年稅額，大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。”。房產稅、車船使用稅和城鎮土地使用稅均采取按年征收，分期交納的方法。
「例」武泰鋼材進出口公司擁有自用房產原值600000元，允許減除20%計稅，房產稅年稅率為1.2%;小汽車2輛，每年每輛稅額300元;載重汽車3輛，計凈噸位15噸，每噸年稅額60元;占用土地面積為1500平方米，每平方米年稅額為6元;稅務部門規定對房產稅、車船使用稅和城鎮土地使用稅在季末后10日內交納，1月31日計算本月份應交納各項稅金。
月應納房產稅額=5760/12=480(元)
月應納車船使用稅額=3300/12=275(元)
月應納城鎮土地使用稅額=1500×6/12=9000/12=750(元)
根據計算的結果，提取應納房產稅、車船使用稅和城鎮土地使用稅。會計分錄如下：
借：管理費用——稅金1505
貸：應交稅金——應交房產稅 480
應交稅金——應交車船使用稅275
應交稅金——應交城鎮土地使用稅750
個人住房要交城鎮土地使用稅嗎
一、根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(中華人民共和國國務院令第483號公布)
第二條規定：“在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。
前款所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位;所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。”
第六條 下列土地免繳土地使用稅：
(一)國家機關、人民團體、軍隊自用的土地;
(二)由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地;
(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;
(四)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地;
(五)直接用于農、林、牧、漁業的生產用地;
(六)經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年;
(七)由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。
二、根據《國家稅務局關于檢發《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》的通知》((1988)國稅地字第15號)第四條規定：“關于納稅人的確定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅;土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅;土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。”
近日的土地使用稅應該如何計算
在實踐中，土地使用稅一般是按照實際使用土地的面積來征收的，但是，該土地使用稅的具體計算公式是怎樣的呢?
土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮土地使用稅。
一、土地使用稅應納稅額的計算方法
土地使用稅按納稅人實際占用的土地面積，依照規定的稅額計算征收。其計算公式為：
年應納土地使用稅稅額=實際占用的土地面積×單位適用稅額
月應納土地使用稅稅額=年應納土地使用稅稅額÷12
同一土地的土地使用權由幾方共有的，由共有各方按照各自實際使用的土地面積的比例，分別計算其應繳納的城鎮土地使用稅。
二、城鎮土地使用稅的納稅期限和納稅地點
按照規定，土地使用稅按年計算，分期繳納。具體繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。各省、自治區、直轄市稅務機關根據當地情況，一般確定按月、季或半年等期限繳納城鎮土地使用稅。
土地使用稅的納稅地點為土地所在地，由土地所在地稅務機關征收。
企業使用的土地不屬于同一省(自治區、直轄市)管轄范圍的，應由納稅人分別向土地所在地稅務機關繳納土地使用稅。
在同一省(自治區、直轄市)管轄范圍內，納稅人跨地區使用的土地，如何確定納稅地點，由各省、自治區、直轄市稅務局確定。
新征用的土地，依照下列規定繳納土地使用稅：
(1)征用的耕地，自批準征用之日起滿一年開始繳納土地使用稅;
(2)征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。
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