我豐富的課余生活作文450字
讀完《香港地產百年》以后，有三個體會：
第一個體會：地產行業的興衰與本地經濟情況、人口結構、資本充裕情況直接相關，《香港地產百年》讀后感。其中影響最大的還是經濟環境和人口，但是流動性充裕性對于地產業興衰有推波助瀾的作用。
第二個體會：香港和大陸的房地產行業最具有可比性。
1、香港和大陸的土地政策是相同的，土地屬于政府所有（香港土地政策源于港英政府，所有土地所有權歸英國女王），土地收入占到地方政府收入大頭，因此給政府政策對于地產行業的發展至關重要。土地政策公有制導致了全世界只有香港和大陸地區存在土地發展商，因為只有有實力的發展商才能拍得大幅土地，建立大型樓盤，然后以較高價格賣出獲利；其他國家和地區，更多存在的是建筑商。
2、國內主要城市以上海為首，都是在學習香港的進行城市規劃，上海市官員曾經到香港專門考察房地產行業，而全國官員都曾經到上海學習上海經驗，因此全國地方政府的土地政策制定基本思路和香港一樣，讀后感《《香港地產百年》讀后感》。
3、國內地產開發商、中介商的經驗主要來自于深圳和廣東地區，而后者主要是從香港學習。
第三個體會：所有大的香港地產商的成功，都來自于反周期運作。
在景氣頂點賣樓存現金，在低谷買地買樓，成功的例子比如長江實業，但是恒隆地產例子更加有借鑒性，該公司80年代曾經投資失誤，不得不斷臂求生，但是97年躲過了地產泡沫，現在也過得不錯。地產商發展前期，強調資產周轉率，所謂貨如輪轉，快速作強做大；到現在，香港主要地產商收入來源都是來自于持有性商業物業。 本書里面有很多小故事，包括一些炒樓的技巧，都和現在國內情況非常接近。因此我覺得對于從歷史角度分析現在國內的房地產行業有非常積極的意義。
對于國內房地產的看法，我覺得影響國內地產行業最重要的因素有三個，依次為：國家政策、流動性和地產商自身的現金和資產配比。結合這三個因素，可以選出適合的投資標的。 我個人的感覺是，現在國家政策對于前期濫用土地、資金的土地開發商非常不滿意，將通過信貸、土地政策進行限制。國家政策實際上會鼓勵有實力的大地產商作強做大。國內對于住房的剛性需求依然強烈，流動性也比較充裕，因此只要房價下降到一定程度，依然會有大量的有效需求。而地產商此時的選擇至關重要，地產商在現在的情況下，誰擁有大量現金，誰管理水平最好，未來在國家的限制政策下就越容易讀過嚴冬，并且作強做大。 對于房地產價格，我個人認為未來還有下降的空間。主要是國家通過嚴格信貸政策對于投機性需求的致命打擊，導致了大量有錢人通過投資房產獲利的空間降低。現在還不是最困難的時候，接下來三個月里面，我們將看到更多的中小地產商因為流動性緊張拋售樓盤，前期投機氣氛濃烈的深圳二手房市場部分炒家也將被迫低價拋售樓盤，直到自住性有效需求能夠承接相關的供應。······
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