寫給爺爺的一封信高一

寫給爺爺的一封信高一

　　以下是關于建筑行業的營改增最新消息，營改增后二手房到底需不需要多交稅，這是買賣雙方都很關心的問題。下面一起來看一下相關的消息吧!

　　營改增最新消息：近日，國務院常務會議明確，自今年5月1日起，全面推開營業稅改征增值稅試點。此次試點將在金融業、建筑業、不動產業和生活服務業全面推開，建筑業、房地產業適用11%稅率，金融業、生活服務業適用6%稅率。并將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。

　　營改增后，買賣二手房會不會增加稅負?房企成本增加還是降低?房價是漲是跌?想買房的是現在買還是營改增后買?昆明二手房市場會不會出現“末班車”行情……導致二手房成交量猛增。

　　政策解讀

　　避免重復征稅減輕企業負擔

　　記者注意到，今年的營改增首次牽涉到自然人繳納增值稅問題，比如個人二手房交易。個人出售二手房，原先應繳納的營業稅將被增值稅替代。

　　就昆明來看，目前二手房交易需繳納的各項稅費包括：營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。其中，營業稅稅率為5.6%。營業稅的征收是以住宅全額售價為基數，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數。

　　今年2月19日，為刺激房地產去庫存，財政部決定對房地產交易環節的契稅、營業稅進行重大調整。新規規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。調整后，房地產交易環節的營業稅和契稅政策有了較大幅度的優惠。

　　雖然營改增的具體實施細則還未出臺，但近期對于營改增后二手房交易環節的稅率猜測也不斷，據報道，如果營業稅改增值稅，可能適用的稅率有6%、11%的稅率，以及少數可能適用的3%的征收率。

　　云南財經大學教授張麗華認為，增值稅在國際上是一個中性稅種，所謂中性就是對經濟的干預程度最低，最大好處是可以抵扣購進的部分成本，只對最后增加收益的部分征稅，所以對經濟影響最低，破壞作用最低。“營改增后，如果稅負大幅增加，這跟我們的稅制改革和整個國家的供給側改革的初衷是自相矛盾的。因為我們現在整個經濟結構調整，包括供給側改革，目標就是為企業降低生產成本，降稅費。因此，我們的稅制改革是不能給生產者增加稅負的。”張麗華說道。

　　市場觀察

　　買賣雙方多持觀望

　　記者近期多次在昆明市房產交易中心看到，辦理二手房過戶手續的市民和房產中介工作人員絡繹不絕。

　　對于是否聽說過二手房交易將推行營改增一事，正排隊等待辦理過戶手續的張女士說：“聽說過，但不清楚具體情況。我們早計劃賣了舊房換新房，所以遇到合適買家就出手了，沒考慮太多政策因素。”一旁的房產中介工作人員表示：“最近幾天，咨詢營改增后二手房交易稅費增減問題的業主大約占到3成左右，不過大部分決定等具體方案出臺后，再做打算。”

　　在榮城地產門店，置業顧問王先生告訴記者：“最近咨詢二手房交易稅費的顧客明顯增加。”雖然有消息指出稅負只減不增適用于所有營改增納稅人，營改增后，個人出售二手房繳納的增值稅與原應繳的營業稅或將持平，甚至略有下降，但目前二手房買賣雙方對免征年限和稅率問題還是普遍關注。

　　采訪中，有購房者提出疑問：當年80萬元買的房子，花了20萬元裝修，實行營改增后，裝修費用能否進行稅前抵扣，如果可以抵扣，是否算折舊……這些需具體實施細則來確定。

　　或加速寫字樓去庫存

　　房地產業營改增究竟會帶來什么影響，稅負是增還是降?

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因稅負降低而提升。同時，營改增后將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對樓市而言也有積極影響。

　　張宏偉表示，尤為值得關注的一點，營改增將企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業來講當然是利好，尤其是當企業改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效消化寫字樓庫存。

　　“暴食一頓，消化十年。”這是業內人士對昆明寫字樓的具象形容。有數據統計顯示，2015年上半年昆明過規項目中，純寫字樓由3.02萬平方米暴漲至27.53萬平方米，同比2014年暴漲8倍之多。房地產業營改增對昆明寫字樓而言，無疑是一個利好消息。

　　不過，張宏偉也提出，營改增對企業投資樓市確實會有助推作用，對于投資者(企業或企業主)來講，將因此獲益，但營改增并不是樓市政策的結束，后續有關房地產稅的改革還會逐步推進。尤其是對于不動產，或房產持有環節的征稅(暫時稱為房產稅)來講，后續仍有擴圍可能性。

　　至于房價是否會因此下降，張宏偉明確表示：不會下降。因為土地成本高，總的稅費成本還是很高，不過由于政策層面一直鼓勵去庫存，市場趨勢正逐漸向好。更多相關行業資訊請查閱由中國報告大廳發布的房地產行業市場調查分析報告。

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