寓言故事作文

時間：2025-09-21 20:00:51 寓言我要投稿

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　　2016 年5月1日起，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅，并為房地產企業和建筑企業提供了過渡政策。銀河證券4月7日發布房地產行業研究報告，報告摘要如下：

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　　核心觀點：

　　事件：3 月24 日，財政部公布了《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》細則，明確從 2016 年5 月1 日起，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅，并為房地產企業和建筑企業提供了過渡政策。4 月1 日，國務院總理李克強就全面實施營改增到國家稅務總局、財政部考察并主持召開了座談會。

　　多數房企減負：營業稅為價內稅，計稅基礎是企業的含稅銷售額，而增值稅為價外稅，以不含稅的增值部分為計稅基礎，企業取得增值稅專用發票可以抵稅，解決了在生產鏈條中重復計稅的問題。在營改增之前，房地產業營業稅平均比例為5.5%，營改增后土地成本不計入銷售額，建安成本及其他服務成本納入抵稅范圍，增值稅稅率均為11%。經測算營改增前后的均衡毛利率約為56%，即當毛利率水平低于56%時，營改增將改善企業毛利水平，大部分房企毛利率均在均衡點以下，因此營改增對大多數房企而言起到了減負的效果，但也對企業的發票管理提出了更高的要求。此外，按照營改增前的方案，房企應將預售營業款按照5%的稅率預繳稅，營改增之后，只需按3%的比例預繳增值稅，這一改變也有利于提高房地產企業的現金流通率，對于現金回報率高的企業，利潤的上升空間更大。

　　利好商業地產：實施增值稅后，購置商業地產等不動產，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣，這將鼓勵商業地產的投資與持有。相比住宅地產，商業地產庫存壓力更大，營改增為商業地產的發展創造了有利的政策環境。

　　降低二手房流通成本：從稅率上看，營改增前后沒有明顯變化，均為5%，主要還是稅基由價內轉變為價外的區別，對于出售購買不足兩年的住房，以300 萬為例，營改增前的稅基為300 萬元，而營改增后下降為286 萬元(300/1.05)。

　　地方收入減少：回顧稅改歷史，地方政府對于土地出讓金的依賴始于94 年分稅制改革。本次的營改增是財稅收入在地方和中央之間的再一次劃分。營業稅收入屬于地方政府，而增值稅收入中的75%上交中央。營改增之后不僅稅務總量減少，在地方和中央之間的分配也會使得地方財政收入下降更多，尤其是房地產營業稅占地方稅收比例大的城市。

　　投資建議：營改增為房企減負，鼓勵商業地產投資與持有，降低二手房流通成本，對行業、房企及商業地產偏利好。

　　風險提示：政策落地不及預期。

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