稅務師考試《稅法二》考點：應納稅額的計算

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稅務師考試《稅法二》考點：應納稅額的計算

　　應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×扣除系數

　　計算步驟如下：

　　(1)計算轉讓房地產取得的收入;

　　(2)計算扣除項目金額;

　　(3)計算增值額;

　　(4)計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率;

　　(5)計算應納稅額。

　　【典型例題1】假定某房地產開發公司轉讓商品房一棟，取得收入總額為1000萬元，應扣除的購買土地的金額、開發成本的金額、開發費用的金額、相關稅金的金額、其他扣除金額合計為400萬元。請計算該房地產開發公司應繳納的土地增值稅。

　　(1)增值額=1000-400=600(萬元)

　　(2)增值額與扣除項目金額的比率=600÷400=150%，確定稅率

　　(3)應繳納土地增值稅=600×50%-400×15%=240(萬元)

　　【說明】特殊售房方式應納稅額的計算方法

　　土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

　　納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，對允許扣除項目的金額可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務機關確認的其他方式計算分攤。扣除項目金額=扣除項目總金額×(轉讓土地使用權的面積或建筑面積/受讓土地使用權的總面積)

　　【典型例題2】

　　某市一房地產開發公司，2014年發生如下業務：

　　(1)3月份銷售10年前建造的舊辦公樓一棟，取得銷售收入1200萬元;該辦公樓的原值為1000萬元，已提取折舊400萬元。經評估機構評估，該辦公樓成新度為30%，目前建造同樣的辦公樓需要1500萬元;轉讓辦公樓時向政府補繳出讓金80萬元，其他相關費用20萬元。

　　(2)通過競拍取得一宗土地使用權，支付價款、稅費合計6000萬元，本年度占用80%開發寫字樓。開發期間發生開發成本4000萬元;發生管理費用2800萬元、銷售費用1600萬元、利息費用400萬元(不能提供金融機構的證明)。9月份該寫字樓竣工驗收，10-12月，房地產開發公司將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為12000萬元。12月，該房地產開發公司的建筑材料供應商催要材料價款，經雙方協商，房地產開發公司用所開發寫字樓的1/5抵償材料價款。剩余的1/5公司轉為固定資產自用。(注：開發費用扣除的比例為10%。)

　　1.轉讓舊辦公樓土地增值稅的準予扣除項目的金額共計(　)萬元。

　　『答案解析』扣除項目金額=1500×30%+80+20+1200×5%×(1+7%+3%)+1200×0.05%=616.6(萬元)

　　2.轉讓舊辦公樓應繳納土地增值稅(　)萬元。

　　『答案解析』增值額=1200-616.6=583.4(萬元)，增值率=583.4÷616.6×100%=95%，應繳納土地增值稅=583.4×40%-616.6×5%=202.53(萬元)

　　3.寫字樓土地增值稅準予扣除項目的金額共計(　)萬元。

　　『答案解析』抵債部分的寫字樓也應視同銷售繳稅。

　　土地使用權金額=6000×80%×(4÷5)=3840(萬元)

　　開發成本=4000×(4÷5)=3200(萬元)

　　開發費用=(3840+3200)×10%=704(萬元)

　　稅金及附加=16000×5%×(1+7%+3%)=880(萬元)

　　加計扣除金額=(3840+3200)×20%=1408(萬元)

　　扣除項目金額總計=3840+3200+704+880+1408=10032(萬元)