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價格鑒證師《價格鑒證理論與實務》：土地使用權
導語：我們要了解土地分類和特性。熟悉土地權屬于以及土地使用權的概念。掌握土地使用權價格的特點、影響土地使用權價格的因素和土地使用權價格體系
1、土地分類
(1)社會經濟用途：工業、商業
(2)經濟地理位置：市中心……
(3)所有權歸屬：國家所有和集體所有
(4)利用程度：高度集約使用、正常使用、閑置未用、使用不當
(5)開發程度：已開發、未開發和列入市鎮開發計劃
2、土地特性
自然特性：
(1)面積的有限性
(2)位置的固定性
(3)使用價值的永續性和增值性
(4)不可替代性
經濟特性
(1)用途的多樣性
(2)經濟地理位置的可變性
(3)所有權和使用權的可壟斷性——土地資產的可壟斷性構成了土地資產市場價格的基礎
3、土地權屬
(1)土地所有權
全民和集體所有：城市市區歸全民;農村和城郊歸集體;宅基地和自留地歸集體
(2)劃撥土地使用權
無償劃撥
沒有使用期限的限制;單獨劃撥土地使用權不得轉讓;不得單獨設定抵押權;不得單獨租賃
可以由縣級以上政府依法批準劃撥的情況：
①國家機關和軍事用地②城市基礎設施和工業事業用地③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目④其他
(3)出讓土地使用權(p67)
土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行轉讓、出租、抵押、投資的權利。
集體土地經過依法征用轉為國有土地后，土地的使用權才可以有償出讓。
使用權出讓，可以采用白面、招標或雙方協議等方式
土地使有權最高出讓年限：
a居住用地70年
b工業用地50年
c科教文衛體50年
d商業、旅游、娛樂40年
e綜合或其他50年
4、土地使用權價格的特點
(1)不由生產成本決定
(2)由土地的需求決定
(3)明顯的區域性，不同地段的土地使用權價格相差巨大，是由級差地租形成的
(4)價格的上漲性
5、影響土地使用權價格的因素
一般因素、區域因素和個別因素
一般因素
(1)行政因素——國家干預
土地制度、住房制度、城市規劃、土地出讓方式、地價政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更
(2)社會因素
政治安定狀況、治安狀況、房地產投機和城市化
(3)經濟因素
a經濟發展速度
b居民收入水平
c價格水平的變動
d儲蓄投資水平、財政收支與金融狀況、利率水平
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