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注冊物業管理師管理實務備考題
不定項選擇題
1、根據下面材料回答問題
某高層綜合物業項目地處城市中心區，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設備層。整個大廈由一臺中央空調集中供冷。綠化面積為項目占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1～4層為商業裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業用作百貨商場經營。物業管理服務由業主聘請的一家物業服務企業承擔，出租經營內部區域，由各承租單位自行管理。該項目物業服務包括房屋維修管理服務、設備設施管理服務、保潔服務、公共秩序管理服務、消防管理服務、綠化管理服務、社區文化等內容。在物業服務過程中，相關各方先后提出了以下觀點。
(1)物業服務的消防安全管理不涉及裙樓各出租經營場所。
(2)各承租單位應分別和物業服務企業簽訂物業服務合同以方便管理服務。
(3)百貨商場內夜間值班巡視不屬于物業服務企業的職責。
(4)寫字樓公共衛生間清潔工作應由物業服務企業承擔。
(5)大廈屋頂設立商業用途廣告牌，由物業服務企業經營，收益應交到業主委員會主任指定賬戶，由業主委員會管理、支配和使用。
請回答下列問題：
本項目建筑和設備設施管理可采取的技術節能減排措施是( )。
A.更換耗能較大設備
B.加強節能宣傳和培訓
C.建立能源消耗考核制度
D.調整設備運行時間，實行節能運行程序
2、根據下面材料回答問題
某商品房住宅小區，建筑物總面積(即專用部分面積總和)200000m2，有120m2和80m2大、小兩種戶型，各1000套。該小區開發商于2012年1月聘請了甲物業服務企業(簡稱甲公司)提供前期物業服務，合同期3年。2014年5月小區依法召開首次業主大會，選出了業主委員會。由于部分業主對甲公司的服務不滿意，業主委員會本著少數服從多數的原則，做出了解聘甲公司的決議，但遭到一部分業主的反對。
請回答下列問題：
該小區開發商與甲公司簽訂的合同屬于( )。
A.臨時管理規約
B.前期物業服務合同
C.物業管理委托合同
D.物業服務合同
簡答題
3、 某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業服務企業承擔前期物業服務。業主于2010年8月開始人住，2012年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業服務企業。業主委員會與乙物業服務企業簽訂了物業服務合同，合同于2012年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業服務企業應于2012年8月1日前辦理完成物業承接驗收手續。甲物業服務企業收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業服務資料，拒不配合物業承接查驗。2013年8月15日，頂層的16戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業服務企業無償修復。乙物業服務企業稱這是因甲物業服務企業管理不善所致，應由甲物業服務企業負責修繕。之后，乙物業服務企業不再受理業主有關該問題的投訴。
請回答下列問題：
16.上述16戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業服務企業負責無償修復?
17.乙物業服務企業的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?
18.該小區的前期物業服務合同何時終止?
19.甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料的理由是否成立?請說明理由。
20.在甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業服務企業應如何進行物業承接查驗?
4、 某小區已經人住3年了，業主投訴：①小區內防火防煙門經常處于開啟狀態;②部分屋頂漏水;③小區周圍治安環境亂。物業公司接到業主投訴后及時進行了調查，就業主投訴問題提出解決措施，使投訴事件得到了圓滿解決。
請回答下列問題：
11.簡述物業服務企業處理業主投訴的一般程序。
12.簡述投訴管理體系的基本要求。
13.對于上述業主投訴的問題，物業公司應如何解決?
5、 2013年8月，業主劉某人住某高檔公寓某單元，至2013年10月未繳納物業服務費。負責管理該公寓的物業服務企業多次追繳其所欠物業服務費，但劉某堅決不交，其主要理由是：該單元窗戶關閉不嚴、墻皮脫落、有的墻壁插座沒電，雖然多次與物業服務企業交涉，但是至今沒有解決。物業服務企業的答復是：這些都是開發商遺留下來的問題，讓業主劉某直接找開發商聯系解決。
請回答下列問題：
14.物業服務企業這樣回答對嗎?物業服務企業怎樣避免開發商的工程遺留問題?
15.劉某拒繳物業服務費的行為是否正確?說明理由。
16.業主與物業服務企業可以采取什么形式約定物業服務費用?
6、 某物業服務企業負責管理的某小區是已經投人使用12年的住宅區，建筑面積45萬m2，以高層建筑為主。最近一階段業主頻頻反映小區內的老鼠和蚊蠅較多，特別是蚊子，建議物業服務企業采取一些措施。
請回答下列問題：
15.可能產生上述情況的原因有哪些?
16.應采取怎樣的措施來解決這一問題?
17.結合實際談一談，鼠害防治的主要方法有哪幾種?
7、 某物業項目位于我國某沿海城市，總建筑面積達35萬m2，屬中高層住宅物業，項目分兩期建設，是當地最大的住宅建設項目。整個小區的建設申報了國家安居示范工程小區，是該市重點工程之一，備受當地居民和政府的關注。建設單位為把這個項目建設經營好，在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經驗的物業服務企業，并由其負責該項目物業服務的早期介入工作。
請回答下列問題：
18.物業服務企業早期介人有何作用?
19.在可行性研究階段，物業服務企業早期介入的工作內容包括哪些?
20.物業服務企業早期介入的必要性是什么?
21.在建設階段，物業服務企業早期介入的內容是什么?
8、甲、乙兩個物業服務企業，在某市分別承擔了不同區域的兩個居民小區的物業服務。甲物業服務企業由于自身管理制度的完善，為小區創造了優美的環境，得到了業主的一致好評，也為周圍的居民帶來了良好的環境效益。乙物業服務企業由于自身物業管理不當所帶來的臟、亂、差等影響環境問題，不僅給物業管理區域內的業主和使用人帶來不便，也給相鄰區域帶來不好的影響。
請回答下列問題：
17.物業環境管理中，清潔衛生服務的內容有哪些?
18.日常保潔的基本方法包括什么?
19.日常清潔衛生管理制度的主要內容是什么?
20.高層小區及寫字樓清潔衛生日常管理的檢查要點包括哪些?
9、某物業服務企業職工在進行清潔外墻的施工過程中，一員工爬梯作業時，由于未站穩，不幸墜落下來，造成股骨骨折及腦震蕩，需要住院治療。
1、物業清潔衛生的管理模式大致可分為( )兩大類。
A、外包管理及自行作業
B、戶內有償清潔及公區日常保潔
C、垃圾分類收集及統一存放管理
D、專業化服務及提供差異化服務
2、 清潔衛生服務人員在從事高處作業時該注意哪些事項?
10、某住宅項目由建設單位建設，擬采用公開招標方式選聘物業服務企業， 2013年10月10日在當地政府規定的招標信息網上發布招標公告。招標文件中規定投標文件提交截止日期為10月18日，通過資格預審，有30家投標申請人符合合格，建設單位從中選擇了4家參與評選。其后，建設單位成立了一個由3名建設單位代表和3名物業管理專家組成的評標委員會進行評標，經過標書評審，A投標人因報價最低被確定為中標候選人。發出中標通知書后，建設單位和A投標人進行了合同談判，希望A投標人能再降低費用，并幫助完成竣工驗收工作。經談判后雙方達成一致：幫助完成竣工驗收工作，并降價3%。
問題：
1、根據本案例提供的材料，該項目的招投標工作有哪些不當和錯誤?
2、根據該項目具體情況，簡要說明物業項目招標的一般程序。
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