房估師《案例分析》習題及答案

房估師《案例分析》習題及答案

　　案例一：

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　請問：

　　1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

　　2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1)經被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委托。

　　2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：

　　①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;

　　②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定;

　　③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定;

　　④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規劃行政主管部門申請確認。

　　案例二：

　　某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業。估價人員根據現場勘察的結果，發現該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　(問題1) 估價人員應根據( )用途對該兩幢房屋進行估價。

　　A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價

　　B.根據估價人員現場勘查結果的現狀用途進行估價

　　C.根據企業改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

　　D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

　　(問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他用途，應通過下列( )途徑。

　　A.自行改變

　　B.經上級主管部門批準改變

　　C.經政府房屋管理部門批準，并按法定程序辦理變更手續

　　D.經政府規劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續

　　答案：1、B 2、B

　　該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價值應為( )

　　A.該兩幢建筑物抵押評估價值之和

　　B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金

　　C.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　(問題4) 該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為( )

　　A.該兩幢房屋的正常市場價值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值

　　D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值加上土地的價值

　　答案：3、 D 4、D

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