2017房地產估價師《制度與政策》高效習題

　　1、為估算某建筑物的重新購建價格，經測算其土建工程真接費為780元每平米，安裝工程直接費為450元每平米(其中人工費為50元每平米)，裝飾裝修工程直接費為900元每平米(其中人工費為45 元每平米)，又知該地區土建工程綜合費率為土建工程直接費的15%，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75%，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72%，稅金為3 5%，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為( )元每平米。

　　A.2204.55

　　B.2397.99

　　C.3237.60

　　D.3345.64

　　2、某房地產的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調系統因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系統使用壽命為15年，估價對象房地產的報酬率為12%，則該房地產扣除該項功能折舊后的價值為( )萬元。

　　A.1838.00

　　B.1844.55

　　C. 1845.87

　　D. 1850.00

　　3、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權出讓用續，土地使用期限為40年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續期。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為( )。

　　A.2.00%

　　B.2.13%

　　C.2.22%

　　D.2.50%

　　4、某宗房地產是于3年前通過出讓方式取得，當時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續期，判定其未來每年的凈收益基本穩定。預計該宗房地產在正常情況下未來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元，報酬率為8%。用未來數據資本化公式法計算該宗房地產的收益價格為( )萬元。

　　A.35B.85

　　B.360.49

　　C.362.93

　　D.365.29

　　5、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為( )。

　　A.7.65%

　　B.B.75%

　　C.9.42%

　　D.10.19%

　　6、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7%。則該宗房地產的現時收益價格為( )萬元。

　　A.85.45

　　B.87.16

　　C.88.50

　　D.88.90

　　7、某在建工程規劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從升工之日起計算。項目建設期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元每平米，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設1年，約完成了總投資的60%。假設報酬率為8%，折現率為14%，則該在建工程續建完成后的房地產價值現值為( )萬元。

　　A.2281.83

　　B.2474.60

　　C.379B.30

　　D.4119.18

　　8、運用假設開發法中的現金流量折現法估價時，無須做的是( )。

　　A.估算后續開發經營期建設工程教育網整理

　　B.估算后續開發的各項支出、收入

　　C.估算后續開發各項支出、收入在何時發生

　　D.估算開發期中的利息和利潤

　　9、通過市場調研，獲得某類房地產2002年至2006年的價格分別為3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，則采用平均增減量法預測該類房地產2008年的價格為( ) 元每平米。

　　A.4075.0

　　B.4242.5