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2017房地產估價師考試《案例與分析》模擬題
案例一：
(一)某建筑物為28層框架剪力墻結構樓房，于2003年建成并投入使用，現對2層進行估價，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質量優，目前保養維護較好，有專業物業管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話、空調插孔、小區設有專門的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有。現已被司法機關扣押。
請問：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?
2、寫出估價技術路線。
(二)某企業購得一個已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-4層為商業裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝。現該企業擬以商業裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。
請說明擬優先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。
(三)甲、乙合作投資開發一房地產項目，雙方各出資1000萬元，經葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得1368.55萬元。
若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?
二、單項選擇題
(一)有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發后分塊有償轉讓;可轉讓土地面積的比率為60%;附近地區與之位置相當的“小塊”“五通一平”熟地的單價為800元/m2;開發期需要3年;將該成片荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本、管理費用等經測算為2.5億元/km2;貸款年利率為10%;投資利潤率為15%：當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。
1.該成片荒地開發完成后的總價值為( )億元。
A.5
B.8
C.9.6
D.10.6
2.該成片荒地的總價為( )億元。
A.1627
B.2.135
C.2.726
D.2.938
3.假設開發方不可為房地產投資者提供的數據是( )。
A.測算擬開發場地的最高價格
B.測算擬開發場地的最低價格
C.測算開發項目的預期利潤
D.測算開發中可能出現的最高費用
(二)某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據其所在地點和周圍環境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權出讓金等400元/m2(按建筑面積計)，同時取得40年的土地使用權。預計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費為1000元/m2;裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為4000元/m2(建筑面積);銷售費用和銷售稅費為售價的8%;購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%(折現率為12%)。
4.該廠房裝飾裝修改造后的總價值為( )萬元。
A.2240
B.2000
C.1785.71
D.1760
5.需補交土地使用權出讓金等費用為( )萬元。
A.100
B.200
C.240
D.300
6.利用現金流量折現法測算該舊廠房的正常購買總價為( )萬元。
A.1785.71
B.1313.25
C.1170.39
D.933.07
7.不屬于待開發的土地是( )。
A.生地
B.毛地
C.耕地
D.熟地
(三)6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設3000m2建筑面積的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有。現今，乙有意將其現在使用的房地產使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協商請一家房地產估價機構進行估價。
8.該房地產估價機構的估價思路不宜采用( )。
A.市場法
B.成本法
C.收益法
D.假設開發法
9.該宗房地產未來16年的凈收益現值之和為。( )萬元。
A.1044.79
B.1000.00
C.973.82
D.829.94
10.該宗房地產未來16年后的28年土地使用權和房屋所有權在今天的價值為( )萬元。
A.106.08
B.214.85
C.829.94
D.1044.79
參考答案：
一、問答題
(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產是在遵循合法原則的前提下，根據估價對象的情況以維持規劃用途(為公寓)來實施的。
2、①市場法技術路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。②收益法技術路線：搜集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價格。
(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產在委托估價時的公開市場價值扣除法定優先受償的款額后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。
2.具體地說，商業裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問題外，對商業裙樓以收益法或市場法、假設開發法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業位置、環境基本要素、開發經營期、當地類似商場及住宅的售價、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發成本、報酬率(資本化率)等。
(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。
3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
二、單項選擇題
(一)1.C
2.A
3.B
(二)4.C
5.B
6.D
7.C
(三)8.B
9.D
10.B
案例二：
(一)某一委估房地產，其設計用途為商業，結構等級為鋼混結構，水電衛齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現一層為甲公司營業大廳，二層為辦公用房，委估地產位于一、二層，現產權所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔，經調查該地區房地產交易活躍，而且該房屋在相當繁華的地區。
1.該房屋的估價主要技術路線是什么?
2.應該搜集哪些估價資料?
(二)某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。
請問：1.這樣的做法有哪些錯誤?
2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?
(三)某飲料廠位于某市的商業中心，所處地段在城市規劃中的功能分區是商業用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉結合部重新建廠，欲將其全部房地產售予某食品有限公司，要求評估其房地產的市場價格。估價人員擬采用房產、地產分別估價的技術路線，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價值，后運用成本法評估土地的價格，最后，將建筑物的價格加上土地的價格從而得出估價對象房地產的總價格。你認為這樣做合適嗎?為什么?
二、單項選擇題
(一)預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，假定報酬率為6%。
1.上述該宗房地產的合理經營期限為( )年。
A.11.5
B.12
C.13.5
D.14
2.該宗房地產第14年的凈收益為( )萬元。
A.1
B.2
C.-1
D.14
3.該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A.129.28
B.128.28
C.127.28
D.126.28
(二)預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。試計算該宗房地產的合理經營期限及合理經營期限結束前后整數年份假定經營情況下的凈收益，如果報酬率為6%。
4.該宗房地產的合理經營期限為( )年。
A.12
B.12.5
C.13
D.13.5
5.該宗房地產第13年的凈收益為( )萬元。
A.1
B.-1
C.2
D.-2
6.該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A.125
B.125.98
C.129.28
D.150
7.運用收益法估價一般不需求取( )。
A.報酬率
B.可比系數
C.資本化率
D.收益乘數
(三)某宗房地產2007年6月的價格為1800元/m2，現需要調整到2007年10月1日的價格。已知該宗房地產所在地區類似房地產2007年4月1日到10月1日的價格指數為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價格指數為100)。
8.該宗房地產2007年10月1日的價格為( )元/m2。
A.2 300.22
B.2 401.22
C.2 502.22
D.2 302.22
9.在價格指數編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果以某個固定的時期作為基期的話，則為( )。
A.環比價格指數
B.定基價格指數
C.價格變動指數
D.價格調整指數
參考答案：
(一)1.該房屋的估價的主要技術路線可采用收益法和市場法來評估。
(1)收益法：
①計算該房地產在租賃期內的凈收益，并折現至估價時點;②計算該房地產在租賃期后的凈收益，并折現至估價時點;③把以上兩部分的未來凈收益折現值相加，得出委估房地產的現時價值。
(2)市場法：
由于該地區的房地產市場上該類房地產交易活躍、買賣和租賃發生頻繁，所以可用市場法來估算。
①假設委估房地產無租賃協議約束，用市場法評估出該房地產完全權利下的價值;
②假設委估房地產無租賃協議約束，用市場法評估出該房地產在估價時點，為某一時問期間內的租賃收益，并把該期間內的凈收益折現至估價時點，即為委估房地產在租賃期內的市場凈收益現值;
③根據租賃協議，計算房地產在租賃期內的凈收益，并折現至估價時點，即為租賃期內已確定的凈收益值;
④把房地產完全權利的價值減去租賃期內的市場凈收益現值，再加上租賃期內已確定的凈收益現值，即為委估房地產的現時價值。
2.應搜集的資料：去房地產交易中心及房地產經紀公司了解該類房地產的買賣、租賃的實例資料，對估價對象的租賃協議需充分理解，熟悉租金的價格內涵。
(二)根據題意需評估一宗出租經營用途的商業房地產的轉讓價格，應該是公開市場價值。
1.依據最高最佳使用原則是對的，但不一定就是三個可比實例中平均年凈收益最高的那一個(即350萬元/年)。因為題中這三個可比實例的具體資料缺乏，三個可比實例的經營規模不同，其規模與估價對象房地產哪一個比較接近未知;商業房地產含義很廣泛，經營項目是什么未知，所謂類似也顯得比較模糊，不甚清晰;具體區段、位置不太清楚，而有些商業鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類，僅差一步之遙，人流量就會相差甚遠。綜上所述，所以不能簡單地就將年凈收益為350萬元/年這一個可比實例的收入選作為待估房地產的年凈收益，這樣是不恰當的。
2.按照題意，是采用市場法估價，選取了三個比較合適的可比實例，應根據每個可比實例的具體資料，分別做交易情況的調整、交易日期的修正、房地產狀況(包括區位、權益、實物狀況)調整，求取每個可比實例在估價對象房地產的交易情況、交易日期、房地產狀況下的比準價格，最終求得此出租經營的商業房地產的比準價格。
(三)不正確.因為估價對象現實用途雖是工業.但估價用途應是商業.技術路線應按商業用地制定，優先選用比較法和收益法。
二、單項選擇題
(一)1.C2.C 3.A
(二)4.D5.A6.C 7.B
(三)8.D9.B
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