2016房地產估價師《經營與管理》強化試題
一、單項選擇題
1、直線趨勢法公式y=a+bx中，x表示( )。
A、價格
B、常數
C、價格變動率
D、時間
答案：D
2、在市場法中，土地使用權年限調整屬于( )調整。
A、權益狀況
B、區位狀況
C、實物狀況
D、年限狀況
答案：A
3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為( )。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/(2000+1000)*27= 18米
4、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產稅等，其收益價格估算可采用( )。
A、類似寫字樓的客觀收益
B、市場比較法
C、該寫字樓的實際收益
D、無法估算
答案：A
解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。
5、某宗房地產采用市場法、成本法、收益法估價的結果有相當的差異，其最終估價結果應( )。
A、取三者的平均值
B、取三者的中間值
C、任選其中之一
D、在三者的基礎上綜合分析決定
答案：D
解析：如果結果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結果，而要根據實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。
6、路線價法估價的第二個步驟為( )。
A、設定標準深度
B、選取標準宗地
C、編制深度百分率表
D、劃分路線價區段
答案：A
7、某估價事務所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產于1998年6月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議。現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為( )。
A、1998年6月30日
B、現在
C、重新估價的作業日期
D、要求重新估價的委托方指定的日期
答案：A
解析：估價時點是所要評估房地產的價值是在哪個具體日期的價值，與作業日期和雙方指定的日期無關。
8、報酬率=( )+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠。
A、平均利潤率
B、安全利率
C、經濟增長率
D、銀行貸款利率
答案：B
9、房地產價格是由房地產的( )這兩種相反的力量共同作用的結果。
A、供需與價格
B、需求與價格
C、供給與價格
D、供給與需求
答案：D
10、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內在聯系的，其中( )是龍頭。
A、估價目的
B、估價對象
C、估價時點
D、估價目的和估價對象
答案：A
11、鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是( )
A. 2%
B. 3%
C. 4%
D. 0
答案：D
解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關規定，鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是0。
12、收益法適用的條件是房地產的( )
A. 收益能夠量化
B. 風險能夠量化
C. 收益或風險其一可以量化
D. 收益和風險均能量化
答案：D
解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風險是求房地產收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。
13、投資利潤率的計算公式是( )
A. 開發利潤/(土地取得成本+開發成本+管理費用)
B. 開發利潤/(土地取得成本+開發成本)
C.開發利潤/(土地取得成本+開發成本+投資費用)
D.開發利潤/開發完成后的房地產價值
答案：A
解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。
14、在新開發區內有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉讓土地的價格是( )
A. 2500萬元
B. 3500萬元
C. 3600萬元
D. 3000萬元
答案：C
解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬元。
15、受腐蝕的磚木二等生產用房的耐用年限是( )
A. 30年
B. 20年
C. 10年
D. 40年
答案：B
解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產用房的耐用年限均是20年。
16、一般來說，開發經營期的起點( )
A.與經營期的起點重合
B.與運營期的起點重合
C.與建造期的起點重合
D.與開發期的起點重合
答案：D
17、路線價法主要適用于( )
A. 城市商業街道兩側土地的估價
B. 舊建筑物的估價
C. 新建筑物的估價
D. 拆遷房屋的估價
答案：A
解析：路線價只能用來評估地價，不能用于評估建筑物價值。
18、在用路線價法估價中設定的標準深度，通常是路線價區段內臨街各宗土地深度的( )
A. 算術平均數
B. 中位數
C. 加權平均數
D. 眾數
答案：D
19、在本金相等、計息的周期數相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數大于1)
A. 單利計息的利息少，復利計息的利息多
B. 單利計息的利息多，復利計息的利息少
C. 單利計息的利息與復利計息的利息一樣多
D. 無法知道
答案：A
解析：復利計息是利息產生利息，即利滾利。
20、某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方2325元/m2，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為( )元/m2。
A.2487.75
B.2500.00
C.2511.00
D.2162.25
答案：B
解析:根據教材104頁公式"正常價格-應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格"，可以得到"正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)"，進而可以得出2325/(1-7%)=2500。
21.某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是( )。(2005年試題)
A.0.4月
B.2.5月
C.0.4年
D.2.5年
答案：D
解析：吸納率與吸納周期是互為倒數關系。
22.在房地產周期循環周期過程中，控制率持續下降到合理的控制率以下的階段為房地產市場自然周期中的( )。(2005年試題)
A.第一階段
B.第二階段
C.第三階段
D.第四階段
答案：B
23.如果同一地區的某一類型物業的售價持續大幅度上漲，那么該類型物業的出租需求就會( )。(2005年試題)
A.減少
B.增加
C.不變
D.同步遞減
答案：B
二、多項選擇題
24.從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時，通常應分析( )。(2007年試題)
A.物理結構
B.區域結構
C.產品結構
D.供求結構
E.總量結構
答案：BCDE
解析：從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區域結構、產品結構、供求結構、投資結構和租買結構。
25.下列關于房地產市場周期循環的表述中，正確的有( )。(2007年試題)
A.房地產周期循環是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發生
B.在房地產周期循環的最低點，空置率最高
C.房地產周期循環的供求平衡點是長期均衡價格
D.在房地產周期循環的最高點，供給增長率等于需求增長率
E.在房地產周期循環中，價格(租金)和空置率通常是同向變動的
答案：ABD
解析：房地產周期循環的供求平衡點是長期平均空置率
26.在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有( )。(2007年試題)
A.空置量
B.房地產價格指數
C.平均建設周期
D.吸納率
E.失業率
答案：BD
27.政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段的主要有( )。
A.加大城市基礎設施建設投入
B.調整銀行貸款利率
C.調整公共住房政策
D.調整房地產稅收政策
E.加快城市化進程
答案：BCD
28.城市土地開發和供應計劃，一般由( )按城市總體發展要求、土地開發潛力以及城市規劃的要求制定。(2003年試題)
A.土地管理部門
B.規劃管理部門
C.市場管理部門
D.設計管理部門
E.計劃管理部門
答案：AB
29.市場主體通常包括( )。(2003年試題)
A.買家
B.賣家
C.交易對象
D.交易價格
E.交易行為
答案：AB
30.房地產市場結構包括( )。(2004年試題)
A.總量結構
B.區域結構
C.產品結構
D.供求結構
E.資金結構
答案：ABCD
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