房地產估價師《理論方法》備考練習題2016
一、單項選擇題：
1.在凈收益每年不變且持續無限年的凈收益流模式下，資本化率( )
A. 等于報酬率
B. 大于報酬率
C. 小于報酬率
D. 無法知道
標準答案：a
考生答案：
本題分數：8.33
本題得分：0
解析：根據V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。
2.購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產的資本化率為( )%
A. 6
B. 6.9
C. 8.8
D. 9
標準答案：b
考生答案：
本題分數：8.33
本題得分：0
解析：
3.某宗房地產的土地價值占總價值的30%，建筑物價值占總價值的70%，由可比實例房地產中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本率為8%，則綜合資本化率為( )%
A. 7.4
B. 7.0
C. 6
D. 8
標準答案：a
考生答案：
本題分數：8.33
本題得分：0
解析：
4.綜合資本化率是求取( )時應采用的資本化率
A. 土地價值
B. 建筑物價值
C. 房地價值
D. 建筑物與設備價值
標準答案：c
考生答案：
本題分數：8.33
本題得分：0
解析：求取土地價值與建筑物價值分別用土地資本化率和建筑物資本化率。設備價值不能用任何資本化率求取。
二、多項選擇題：
1.收益法中，是根據土地收益求取土地價值，根據建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用( )。
A.房地剩余技術
B.市場剩余技術
C.土地剩余技術
D.建筑物剩余技術
標準答案：C, D
考生答案：
本題分數：16.66
本題得分：0
解析：因為是針對單獨的土地或建筑物求取土地或建筑物的價值，所以不能選擇AB。
2.投資組合技術主要有( )的組合兩種。
A.抵押貸款與自有資金的組合
B.土地與建筑物的組合
C.市場與房地產的組合
D.房地產的抵押與房地產的成交的組合
標準答案：A, B
考生答案：
本題分數：16.66
本題得分：0
解析：抵押貸款與自有資金的組合和土地與建筑物的組合是收益法的兩個組合技術。
3.收益乘數是房地產的價格除以其某種年收益所得的倍數，具體的有( )。
A.毛租金乘數
B.潛在毛收入乘數
C.有效毛收入
D.凈收益乘數
標準答案：A, B, C, D
考生答案：
本題分數：16.66
本題得分：0
解析：相應地，收益乘數法有毛租金乘數法、潛在毛收入乘數法、有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。
4.毛租金乘數法是將估價對象一年的毛租金乘以毛租金乘數得出估價對象價值的方法。毛租金乘數法有下列優點，正確的是( )。
A.力便易行，在市場上較容易獲得房地產的售價和租金資料
B.由于在同一市場，同一房地產的租金和售價同時受相同的市場力的影響，因此毛租金乘數是—個比較 客觀的數值
C.避免了由于多層次估算可能產生的各種誤差的累計
D.忽略了房地產租金以外的收入
標準答案：A, B, C
考生答案：
本題分數：16.66
本題得分：0
解析：D為毛租金乘數法的缺點。
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