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2016房地產估價師《經營與管理》單選題專項訓練
第 1 題 對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態下，凈收益大于零的持續時間稱為( )。
A.設計壽命
B.經濟壽命
C.法定壽命
D.自然壽命
【正確答案】： B
第 2 題 地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有( )的特性。
A.變現性差
B.易受政策影響
C.依賴專業管理
D.效益外溢和轉移
【正確答案】： D
第 3 題 甲乙物業2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業投資風險比較的結果是( )。
A.甲物業投資風險大
B.乙物業投資風險大
C.甲、乙物業的投資風險相同
D.難以判斷甲、乙物業的投資風險大小
【正確答案】： B
第 4 題 如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產投資市場相對于整個投資市場的系統性市場風險系數為0.23，則按資本資產定價模型計算出的房地產投資折現率是( )。
A.10.38%
B.11.07%
C.12.45%
D.13.62%
【正確答案】： A
【參考解析】： 9%+0.23(15%-9%)=10.38%
第 5 題 2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬in2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬㎡，可供出租的住宅面積為450萬㎡;當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬I112，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租的住宅面積為320萬㎡。該市2008年住宅市場吸納率為( )。
A.71.11%
B.88.89%
C.91.67%
D.93.33%
【正確答案】： C
第 6 題 某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是( )。
A.半個月
B.2個月
C.半年
D.2年
【正確答案】： D
第 7 題 房地產市場供給壟斷性的原因不包括( )。
A.房地產市場需求的廣泛性
B.房地產市場供給的異質性
C.土地所有權的排他性
D.土地的有限性
【正確答案】： A
第 8 題 房地產市場自然周期中，在需求增長率由大于變為小于供給增長率的轉折點上，空置率由( )。
A.上升到下降
B.下降到上升
C.高于合理空置率到低于合理空置率
D.低于合理空置率到高于合理空置率
【正確答案】： C
第 9 題 橫道圖法用于項目建設階段的( )。
A.質量控制
B.進度控制
C.成本控制
D.合同管理
【正確答案】： B
第 10 題 在正式申請竣工驗收之前，開發商要對項目進項初步檢查。檢查后由( )列出質量缺陷清單。
A.開發商
B.承包商
C.監理工程師
D.使用單位
【正確答案】： C
第 11 題 需要使用損益平衡圖來制定房地產銷售價格的定價方法是( )。
A.目標定價法
B.價值定價法
C.挑戰定價法
D.成本加成定價法
【正確答案】： A
第 12 題 在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的( )。
A.市場需求上限
B.市場有效需求
C.市場現實需求
D.市場最低需求
【正確答案】： A
第 13 題 某市2008年住宅的預測銷售量為500萬㎡，實際銷售量為650萬㎡，平滑指數為0.75，利用指數平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為( )萬㎡。
A.500.0
B.537.5
C.612.5
D.650.0
【正確答案】： C
第 14 題 某開發商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發商在項目市場定位戰略上采取的是( )戰略。
A.形象差異化
B.人員差別化
C.服務差別化
D.產品差別化
【正確答案】： D
第 15 題 某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現象反映了消費者市場的( )。
A.替代性
B.發展性
C.地區性
D.復雜性
【正確答案】： B
第 16 題 認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是( )。
A.馬克思的利率決定理論
B.可貸資金利率理論
C.Is—1M曲線模型利率理論
D.流動性偏好利率理論
【正確答案】： D
第 17 題 若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為( )。
A.5.77%
B.6.00%
C.10.00%
D.14.40%
【正確答案】： A
第 18 題 某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現值為( )萬元。
A.11.41
B.11.49
C.12.41
D.12.49
【正確答案】： C
第 19 題 李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為( )元。
A.3456.09
B.3505.95
C.3509.74
D.3705.73
【正確答案】： C
第 20 題 某房地產開發項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經營，預計經濟壽命為40年，土地使用權年限為50年，則該項目的經營期為( )年。
A.37
B.40
C.43
D.50
【正確答案】： B
第 21 題 某房地產開發項目，當i1=14%時，凈現值為450萬元;當i2=15%時，凈現值為-200萬元，平均資金成本率為13.2%，基準收益率為10%。該項目的財務內部收益率為( )。
A.20%
B.14.31%
C.14.69%
D.14.80%
【正確答案】： C
第 22 題 某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業增值收益，則第1年的投資回報率為( )。
A.5.00%
B.7.50%
C.18.36%
D.28.85%
【正確答案】： C
第 23 題 趙某以12000元/㎡的價格購買了230㎡的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為( )。
A.0.12
B.0.21
C.1.26
D.2.05
【正確答案】： C
第 24 題 房地產投資方案比選通常是在( )之間進行。
A.獨立方案
B.互斥方案
C.凈現值法
D.等額年費用法
【正確答案】： B
第 25 題 對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是( )。
A.等額年值法
B.差額投資內部收益率法
C.凈現值法
D.等額年費用法
【正確答案】： A
第 26 題 下列關于房地產置業投資不確定因素的表述中，正確的是( )。
A.空置率與有效毛收入呈反向變動
B.通過與物業服務企業簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響
C.權益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加
D.金融機構通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率
【正確答案】： A
第 27 題 各投資方案凈現值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據，此時應選擇的判別指標是( )。
A.凈現值
B.凈現值期望值
C.凈現值標準差
D.凈現值標準差系數
【正確答案】： D
第 28 題 下列房地產投資項目經濟評價基礎參數中，屬于收益相關指標的是( )
A.出租率
B.基準收益率
C.成本利潤率
D.財務杠桿比率
【正確答案】： A
第 29 題 某賓館開發項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當地同檔次賓館的綜合造價為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為( )萬元。
A.1800
B.2040
C.2100
D.2380
【正確答案】： C
第 30 題 將借款本息視為現金流出的基本報表是( )。
A.全部投資現金流量表
B.資本金現金流量表
C.借款還本付息估算表
D.投資計劃與資金籌措表
【正確答案】： B
第 31 題 租賃融資在房地產領域的應用模式主要是( )。
A.置業投資
B.設備租賃
C.售后回租
D.權益融資
【正確答案】： C
第 32 題 商業銀行發放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括( )。
A.開發商違法預售
B.借款人賴賬不還
C.借款人拖延還款
D.房地產市場供需失衡
【正確答案】： D
第 33 題 在貸款綜合評價中，項目風險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風險等級，其中AAA級對應的風險系數為( )。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
【正確答案】： D
第 34 題 在寫字樓出租中，室內標準化裝修的費用通常由( )支付。
A.業主
B.承租人
C.物業服務企業
D.業主、承租人和物業服務企業共同
【正確答案】： A
第 35 題 某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為( )萬元。
A.22.0
B.24.0
C.25.6
D.26.0
【正確答案】： D
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