2015年房地產估價師《經營與管理》演練題

　　下面是百分網小編精心整理的房地產估價師《經營與管理》演練題，有一套模擬式題型，看看自己能做多少，希望對大家有所幫助!讓我們一起做題吧!

　　一、單項選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)

　　1、直線趨勢法公式y=a+bx中，x表示( )。

　　A、價格

　　B、常數

　　C、價格變動率

　　D、時間

　　答案：D

　　解析：見教材。

　　2、在市場法中，土地使用權年限調整屬于( )調整。

　　A、權益狀況

　　B、區位狀況

　　C、實物狀況

　　D、年限狀況

　　答案：A

　　解析：見教材。

　　3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為( )。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　4、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產稅等，其收益價格估算可采用( )。

　　A、類似寫字樓的客觀收益

　　B、市場比較法

　　C、該寫字樓的實際收益

　　D、無法估算

　　答案：A

　　解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。

　　5、某宗房地產采用市場法、成本法、收益法估價的結果有相當的差異，其最終估價結果應( )。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中間值

　　C、任選其中之一

　　D、在三者的基礎上綜合分析決定

　　答案：D

　　解析：如果結果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結果，而要根據實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

　　6、路線價法估價的第二個步驟為( )。

　　A、設定標準深度

　　B、選取標準宗地

　　C、編制深度百分率表

　　D、劃分路線價區段

　　答案：A

　　解析：見教材。

　　7、某估價事務所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產于1998年6月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議。現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為( )。

　　A、1998年6月30日

　　B、現在

　　C、重新估價的作業日期

　　D、要求重新估價的委托方指定的日期

　　答案：A

　　解析：估價時點是所要評估房地產的價值是在哪個具體日期的價值，與作業日期和雙方指定的日期無關。

　　8、報酬率=( )+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠。

　　A、平均利潤率

　　B、安全利率

　　C、經濟增長率

　　D、銀行貸款利率

　　答案：B

　　解析：見教材。

　　9、房地產價格是由房地產的( )這兩種相反的力量共同作用的結果。

　　A、供需與價格

　　B、需求與價格

　　C、供給與價格

　　D、供給與需求

　　答案：D

　　解析：見教材。

　　10、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內在聯系的，其中( )是龍頭。

　　A、估價目的

　　B、估價對象

　　C、估價時點

　　D、估價目的和估價對象

　　答案：A

　　解析：見教材。

　　11、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于1999年的價格為( )元/平方米

　　A. 2390

　　B. 2410

　　C. 2430

　　D. 2450

　　答案：B

　　解析：逐年上漲額的平均數d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的價格=910+300*5=2410元/平方米

　　12、在凈收益每年不變且持續無限年的凈收益流模式下，資本化率( )

　　A. 等于報酬率

　　B. 大于報酬率

　　C. 小于報酬率

　　D. 無法知道

　　答案：A

　　解析：根據V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。

　　13、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產的資本化率為( )%

　　A. 6

　　B. 6.9

　　C. 8.8

　　D. 9

　　答案：B

　　解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

　　14、與報酬率性質不同的名詞有( )

　　A. 利息率

　　B. 折現率

　　C. 內部收益率

　　D. 空置率

　　答案：D

　　解析：空置率是出租性房地產房間空置的百分率，與報酬率的性質不同。

　　15、基本完好房的成新率為( )

　　A. 十、九成新

　　B. 九、八成新

　　C. 八、七成新

　　D. 七、六成新

　　答案：D

　　解析：房屋新舊程度的判定標準是：

　　1)完好房：十、九、八成;

　　2)基本完好房：七、六成;

　　3)一般損壞房：五、四成;

　　4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。

　　16、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為( )

　　A. 4858

　　B. 5200

　　C. 2700

　　D. 6264

　　答案：B

　　解析：根據凈收益每年不變的預知未來若干年后的價格公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200萬元

　　17、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產的報酬率為8%，該房地產的價格為( )萬元

　　A. 100

　　B. 42

　　C. 63

　　D. 77

　　答案：A

　　解析：根據收益年限為無限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現后總收益和總費用，然后兩個結果相減得到房地產的價格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100萬元。

　　18、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的價格為( )萬元

　　A. 225.00

　　B. 237.50

　　C. 381.25

　　D. 395.83

　　答案：C

　　解析：根據收益年限為無限年的凈收益按一定數額遞增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25萬元。

　　19.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。

　　A.最佳用途和最佳規模 B.最佳約度

　　C.最佳規模和最佳約度 D.最佳用途

　　答案：C

　　解析: 它揭示的是兩種投入產出關系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產出關系;另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產出關系。

　　20、采用收益法測算房地產價格時，公式V=A/Y+b/Y2表示( )

　　A. 房地產凈收益按一固定數額逐年遞增

　　B. 房地產凈收益按一固定數額逐年遞減

　　C. 房地產凈收益按一固定比率逐年遞增

　　D. 房地產凈收益按一固定比率逐年遞減

　　答案：A

　　解析：這是收益年限為無限年時的凈收益按一固定數額逐年遞增的公式。

　　21、鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是( )

　　A. 2%

　　B. 3%

　　C. 4%

　　D. 0

　　答案：D

　　解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關規定，鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是0。

　　22、收益法適用的條件是房地產的( )

　　A. 收益能夠量化

　　B. 風險能夠量化

　　C. 收益或風險其一可以量化

　　D. 收益和風險均能量化

　　答案：D

　　解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風險是求房地產收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。

　　23、投資利潤率的計算公式是( )

　　A. 開發利潤/(土地取得成本+開發成本+管理費用)

　　B. 開發利潤/(土地取得成本+開發成本)

　　C.開發利潤/(土地取得成本+開發成本+投資費用)

　　D.開發利潤/開發完成后的房地產價值

　　答案：A

　　解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。

　　24、在新開發區內有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉讓土地的價格是( )

　　A. 2500萬元

　　B. 3500萬元

　　C. 3600萬元

　　D. 3000萬元

　　答案：C

　　解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬元。

　　25、受腐蝕的磚木二等生產用房的耐用年限是( )

　　A. 30年

　　B. 20年

　　C. 10年

　　D. 40年

　　答案：B

　　解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產用房的耐用年限均是20年。

　　26、一般來說，開發經營期的起點( )

　　A.與經營期的起點重合

　　B.與運營期的起點重合

　　C.與建造期的起點重合

　　D.與開發期的起點重合

　　答案：D

　　解析：見教材圖示

　　27、路線價法主要適用于( )

　　A. 城市商業街道兩側土地的估價

　　B. 舊建筑物的估價

　　C. 新建筑物的估價

　　D. 拆遷房屋的估價

　　答案：A

　　解析：路線價只能用來評估地價，不能用于評估建筑物價值。

　　28、在用路線價法估價中設定的標準深度，通常是路線價區段內臨街各宗土地深度的( )

　　A. 算術平均數

　　B. 中位數

　　C. 加權平均數

　　D. 眾數

　　答案：D

　　解析：見教材。

　　29、在本金相等、計息的周期數相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數大于1)

　　A. 單利計息的利息少，復利計息的利息多

　　B. 單利計息的利息多，復利計息的利息少

　　C. 單利計息的利息與復利計息的利息一樣多

　　D. 無法知道

　　答案：A

　　解析：復利計息是利息產生利息，即利滾利。

　　30、某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。

　　某宗房地產交易，買方付給賣方2325元/m2，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗

　　房地產的正常成交價格為( )元/m2。

　　A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25

　　答案：B

　　解析:根據教材104頁公式“正常價格-應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格”，可以得到“正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)”，進而可以得出2325/(1-7%)=2500。

　　31、某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%，運營費用率為30%，則該門市現在帶租約出售時的正常價格是( )

　　A. 700000元

　　B. 695554元

　　C. 777268元

　　D. 800500元

　　答案：C

　　解析：租賃期限內的年凈收益=200*180*(1-30%)*12=302400元

　　租賃期限外的年凈收益=200*200*(1-30%)*12=336000元

　　V=302400/(1+10%)+302400/(1+10%)2+336000/(1+10%)3=777268元

　　32、按直接比較判定某可比實例價格的區域因素修正系數為0.98，則其依據為( )。

　　A.可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2%

　　B.可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2%

　　C.可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2.04%

　　D.可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2.04%

　　答案：D

　　解析: 根據教材111頁直接比較公式，100/( )=0.98，可以計算出括號內的數值應為102.04，由于100代表估價對象房地產區域的打分，102.04代表可比實例房地產區域的打分，一目了然，可比實例的區域因素優于估價對象：102.04-100=2.04。

　　33、某建筑物已使用8年，經實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑

　　物的成新率為( )%。

　　A.76 B.80 C.81 D.84

　　答案：C

　　解析:求成新率的公式：1-(1-殘值率) X (有效經過年數 / 建筑物的經濟壽命)，即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。

　　34.在成本法求取折舊中，采用( )更符合實際情況

　　A. 有效經過年數

　　B. 實際經過年數

　　C. 剩余經過年數

　　D. 自然經過年數

　　答案：A

　　解析：自然經過年數不能反映建筑物真實的狀況，采用有效經過年數求出的折舊更符合實際情況。

　　35.( )是隨著時間的推移而減少的。

　　A.原始價值 B.賬面價值

　　C.市場價值 D.投資價值

　　答案：B

　　解析：原始價值是始終不變的;賬面價值是隨著時間的推移而減少的;市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。

　　二、多項選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

　　1. 房地產價格形成條件有( )。

　　A、房地產的需要

　　B、房地產的有用性

　　C、房地產的有效需求

　　D、房地產的相對稀缺性

　　答案：BCD

　　解析：見教材。

　　2. 評估基準地價時，應明確所評估的基準地價的內涵，包括( )等。

　　A、土地生熟程度

　　B、土地使用權年限

　　C、土地使用者

　　D、土地利用條件

　　答案：ABD

　　解析：見教材。土地使用者與基準地價無關。

　　3. 路線價法用于宗地估價，其結果的可信度主要取決于( )的健全與否。

　　A、路線價

　　B、深度百分率

　　C、宗地形狀

　　D、臨街狀態

　　答案：AB

　　解析：簡單來說，路線價法就是用路線價乘以深度百分率來得到估價對象的價格。宗地形狀和臨街狀態是用來對價格做加減修正的。

　　4. 最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足( )。

　　A、法律上允許

　　B、程序上合理

　　C、技術上可能

　　D、經濟上可行

　　答案：ACD

　　解析：見教材。

　　5. 假設開發法中預期開發后的樓價可用( )求取。

　　A、市場比較法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、購買年法

　　答案：ABD

　　解析：預期開發后的樓價只能用與求取未來時點價格有關的方法，成本法恰恰不能求取未來時點價格。

　　. 建筑物的物質折舊包括( )。

　　A、功能衰退

　　B、正常使用的磨損

　　C、環境惡化

　　D、意外的破壞損毀

　　答案：BD

　　解析：功能衰退屬于功能折舊，環境惡化屬于經濟折舊。

　　7. 運用市場法估價，選取的可比實例應符合下列條件( )。

　　A、使用性質相同

　　B、地點相近

　　C、價格相同

　　D、交易日期與估價時點相近

　　答案：ABD

　　解析：見教材。

　　8. 有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于( )。

　　A、不同收益年限的類似房地產價格的相互轉換

　　B、資本化率的求取

　　C、市場法中交易日期修正

　　D、不同類型房地產不同使用年限價格高低的比較

　　答案：AD

　　解析：見教材。

　　9. 影響房地產價格的社會因素，主要有( )。

　　A、政治安定狀況

　　B、社會治安程度

　　C、房地產投資

　　D、房地產投機

　　E、城市化

　　答案：ABDE

　　解析：見教材。

　　10、收益法中的運營費用不同于會計上的成本費用，如前者不包含( )

　　A. 所得稅

　　B. 土地攤提費

　　C. 改擴建費

　　D. 房屋火災保險費

　　答案： ABC

　　解析：D是收益性房地產正常運營所必須的，所以要包含在運營費用當中。

　　11、求取報酬率的方法有( )

　　A. 累加法

　　B. 市場提取法

　　C. 投資報酬率排序插入法

　　D. 實際觀察法

　　答案： ABC

　　解析：D是求建筑物折舊的方法。

　　12、可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有( )

　　A. 商業利潤

　　B. 凈運營收益

　　C. 潛在毛收入

　　D. 有效毛收入

　　答案：BCD

　　解析：A不是房地產本身帶來的收益，而是其他資本或經營的收益。

　　13、在收益法中，下列哪一種說法是正確的( )

　　A. 凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率

　　B. 運營費用占潛在毛收入的比率稱為運營費用率

　　C. 投資回報占投資回收的比率稱為報酬率

　　D. 報酬率與投資風險正相關

　　答案： AD

　　解析：BC正確的說法應該是：運營費用占有效毛收入的比率稱為運營費用率，投資回報占所投入的資本的比率稱為報酬率。

　　14、下列哪種房地產最適用成本法估價( )

　　A. 學校

　　B. 公園

　　C. 商場

　　D. 普通商品住宅

　　答案：AB

　　解析：學校和公園是很少發生交易的房地產，最適用于用成本法估價。商場和普通商品住宅是具有交易性的房地產，最適用于用市場法估價。

　　15、以下哪些屬于重新購建價格( )

　　A. 建筑物的重置價格

　　B. 土地的重置價格

　　C. 建筑物的重建價格

　　D. 土地的重建價格

　　答案：AC

　　解析：土地沒有重置價格和重建價格之說。

　　三、判斷(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的編號，用“√”表示正確，用“╳”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1. 臨接同一道路的其他土地的價格，是以宗地價格為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實為房地產狀況修正。 ( )

　　答案：錯

　　解析：見教材。應當是“臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實為房地產狀況修正。”

　　2. 房地產價格在短期內通常有上下波動，在短期內可以看出其變動規律和發展趨勢。( )

　　答案：錯

　　解析：房地產價格在長期短期內都會有波動，在短期內很難找出變動規律和發展趨勢。

　　3. 在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由賣方繳納的稅費構成。 ( )

　　答案：錯

　　解析：正確的說法應當是“在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由買方繳納的稅費構成。”

　　4. 在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的市場匯價。在通常情況下，是采用成交日期時的市場匯價。 ( )

　　答案：對

　　解析：見教材。

　　5. 城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就必須以其使用符合這些規定為前提。 ( )

　　答案：對

　　解析：城市規劃是估價合法原則中的一部分，房地產估價必須以估價對象合法原則為前提。

　　6. 投資者評估的房地產的投資價值，或者說消費者對房地產的評價，小于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現的基本條件。 ( )

　　答案：錯

　　解析：當投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買，反之說明不值得購買。正確的說法應當是“投資者評估的房地產的投資價值，或者說消費者對房地產的評價，大于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現的基本條件。”

　　7. 同一估價機構、在同一城市、同一估價目的、同一時期，對不同位置、檔次的房地產的估價結果應有一個合理的價格差。 ( )

　　答案：對

　　解析：房地產的客觀價值或價格會因房地產位置、檔次的不同而存在差異。

　　8. 在可比實例的成交日期至估價時點期間，無論房地產價格為上漲、下跌或平穩發展，都必須進行交易日期調整。 ( )

　　答案：錯

　　解析：房地產價格為平穩發展時沒必要進行交易日期調整。

　　9. 實際觀察法不是直接以建筑物的有關年限(特別是實際經過年數)來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。 ( )

　　答案：對

　　解析：見教材。

　　10. 出租型房地產是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標準工業廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費等后的余額。 ( )

　　答案：錯

　　解析：前半部分是對的，后半部分正確的應當是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額”。11. 移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現出價格變動的基本發展趨勢。 ( )

　　答案：對

　　解析：見教材。

　　12. 假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產估價，如待開發的土地、在建工程、舊房、現房、期房等。 ( )

　　答案：錯

　　解析：后半部分的說法是錯誤的，單純的舊房、現房在沒有改變用途、改造的條件下是不能用假設開發法進行評估的。

　　13. 傳統方法對開發完成后的價值等的估算，是根據估價時的房地產市場狀況作出的，基本上是靜止在估價作業期時的數額;而在現金流量折現法中，是模擬開發過程，預測它們在未來發生時所發生的數額。 ( )

　　答案：對

　　解析：見教材。

　　14. 房地產估價時，實地勘察應由估價人員獨立完成。 ( )

　　答案：錯

　　解析：實地勘察需要有委托人或業主陪同，形成實地勘察記錄還要由雙方簽字認可。

　　15.地價是地租的資本化。( )