2016房地產估價師《案例與分析》基礎測試
1.某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
請問：
1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1)經被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：
①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;
②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定;
③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定;
④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規劃行政主管部門申請確認。
2.
某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001 年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/┫，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/┫.
請問：
1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
答案：
1)錯誤有：
①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。
②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。
③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應將重置價格減去折舊：
①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
②可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。
③可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
3.某管道工程建設項目，在施工過程中未經監理工程師事先同意，施工單位根據業主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管。鋼管運抵施工現場后，經監理人員檢驗發現，鋼管質量存在下列問題：
1、施工單位未能提交產品合格證、質量保證書和檢測證明材料;
2、鋼管外觀粗糙、標識不清，并且存在銹斑。
3、施工單位已經取樣送檢，經具有實驗資質的單位試驗質量合格，并出具了試驗報告。
問題：
1、對上述問題應如何處理?
2、如果管材不合格進行退場等損失如何處理?
答案：
1、由于該批鋼管是由施工單位采購的，經監理工程師檢驗發現該批鋼管外觀不良，標識不清，且無產品合格證等資料。故監理工程師應書面通知施工單位不得將該批鋼管用于本工程項目，并抄送業主備案。
2、監理工程師應要求施工單位提交該批鋼管的產品合格證、質量保證書、材質化驗單、技術指標報告和生產廠家生產許可證等資料，以備監理工程師對生產廠家和材質保證等方面進行書面資料的審查。
3、如果施工單位提交了上述資料，經監理工程師審查符合要求，則施工單位應按技術規范要求對該產品進行有見證員簽證的取樣送檢，自行取樣送檢是無效的。監理工程師不能同意使用該批管材。如果經見證抽樣并檢測后，證明材料質量符合技術規范、設計文件和工程承包合同要求，則監理工程師方可進行質檢簽證，并書面通知施工單位。
4、如果施工單位不能提供第二條所述的資料，或雖提供了上述資料，但經見證抽樣檢測后質量不符合技術規范、設計文件或工程承包合同要求，則監理工程師應書面通知施工單位不得將該批鋼管用于本項工程，并要求施工單位將該批鋼管運出施工現場。
5、監理工程師應將處理結果書面通知業主。工程材料的檢測費用由施工單位承擔。
6、在購買過程中，業主只是建議某單位買鋼管，并沒有直接參與買賣，因此，購買、運輸、退場等全部損失應有施工單位承擔，施工方與供貨廠商之間的經濟、法律等問題，由他們雙方根據供貨合同解決。
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