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2015房地產估價師《經營與管理》考前訓練題3
計算題
1、某家庭準備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%，最長貸款期限20年。最低首付款為房價的30%，若采用按月等額償還方式，問：
1、該家庭能購買此房的最高總價是多少?
2、若第5年末銀行貸款利率上調為9%，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元?提供
3、如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年?(8分)
2、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據調查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據有關規定，房地產稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。
1、有一宗地塊，經可行性分析，認為受規劃條件限制，開發成房地產后，預估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發成本(含稅費)最低為500萬元，開發商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?
2、據房地產市場資料，租金水平在該類不動產中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發該不動產的總價是多少?
答案
1、1、月還款額=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%
購買住房最高額=(1750/0.5%)×[1-(1/(1+0.5%)240)]/70%=348951.93
2、月利率=9%/12=0.75%按6%利率計算第6年年初還剩的貨款總額=1750/0.5%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=207381.15
按9%利率計算月還款1750元相當的貨款總額=1750/0.75%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=172538.47
則第6年年初需要一次性還款額=207381.15-172538.47=34842.68元
3、若保持1750的月還款額不變，需要償還的年限為n
34842.68×(1+0.75%)180=(1750%/0.75%)×[1-(1/(1+0.75%)12n)]=(1+0.75%)12n=1.7973
當n=7時，1.007584=1.8732當
n=6時，1.007572=1.7125
則n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年
2、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據調查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據有關規定，房地產稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。
1、有一宗地塊，經可行性分析，認為受規劃條件限制，開發成房地產后，預估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發成本(含稅費)最低為500萬元，開發商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?
2、據房地產市場資料，租金水平在該類不動產中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發該不動產的總價是多少?
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