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2015房地產估價師《案例與分析》考前沖刺題5
1、征地補償估價中，土地補償費和安置補助費有哪些要求或標準?
答案：《土地管理法》第四十七條對征地估價內容及補償標準作了明確的規定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補償。”其中，征用耕地的安置補償費，為該耕地被征用前3年平均年產值的6-10倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數量計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補償費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的4～6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前3年平均年產值的15倍。
2、價值標準與估價方法，估價對象與估價方法，估價目的與估價方法之間分別存在什么關系?
答案：根據《房地產估價規范》的相關條文，對于不同的估價對象應該選擇適合的估價方法進行評估，如“6.2.3房地產轉讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發房地產的轉讓價格評估應采用假設開發法”。
但是對于各種估價目的并沒有要求選擇對應的估價方法，如前面提到6.2.3中要求對“待開發房地產的轉讓價格評估應采用假設開發法”，是針對“待開發房地產”這類評估對象，并不是針對“房地產轉讓”這類目的而言。又如“6.2.2房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準。優‘6.3.2從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估，應采用公開市場價值標準。”可見，針對不同估價目的而進行房地產估價時要考慮的一個首要問題，是確定估價的價值標準，而不是選擇估價方法。
綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關系，而估價目的與估價方法之間并無嚴格的對應關系。
3、房地產估價報告應包括哪些要素?
答案：估價報告應包括下列要素：①封面;②目錄;③致委托人函;④估價師聲明：⑤估價的假設和限制條件;⑥估價結果報告;⑦估價技術報告;⑧附件。
4、某公司欲以其通過劃撥方式取得的土地使用權及其地上一棟廠房作為抵押物抵押貸款，現委托一評估公司進行評估，請問針對劃撥土地使用權的特性，處理土地使用權出讓金問題可以采取哪兩種處理方式?有何內涵?
答案：
(1)首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產價值，然后預計由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。
(2)用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的款額。
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