2015房地產估價師經營與管理真題及答案
一、單項選擇題
1、X房地產開發公司通過上市，解決了房地產開發所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于( )。
A、房地產開發投資
B、房地產置業投資
C、房地產間接投資
D、投資房地產投資信托基金
2、下列關于房地產置業投資的說法錯誤的是( )。
A、面向已具備了使用條件或正在使用的房地產，以獲取房地產所有權或使用權為目的的投資
B、投資者可以通過轉售物業，獲取轉售收益
C、房地產開發企業正在從單一的房地產開發業務模式發展為開發投資和置業投資相結合的業務模式
D、都是為了獲取較為穩定的經常性收入
3、( )，是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。
A、投資房地產投資信托基金
B、住房抵押貸款證券化
C、投資房地產企業股票
D、房地產抵押擔保
4、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的( )。
A、銷售收入
B、租金收入
C、轉讓收入
D、利息收入
5、下列不是房地產投資的優點的是( )。
A、相對較高的收益水平
B、投資數額巨大
C、易于獲得金融機構的支持
D、能抵消通貨膨脹的影響
6、甲、乙兩個物業2005年10月的價值均為1000萬元，預計甲物業2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50%，預計乙物業2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個物業投資風險比較的結果是( )。
A、甲物業投資風險大
B、乙物業投資風險大
C、甲、乙兩個物業投資風險相同
D、無法判斷
7、下列選項中不屬于系統風險的是( )。
A、利率風險
B、通貨膨脹風險
C、時間風險
D、政策風險
8、某一人口較少的市場同時有幾個物業項目同時開盤，而銷售業績、銷售價格沒有開發商預期的好，體現了房地產投資的風險的( )。
A、市場供求風險
B、周期風險
C、變現風險
D、通貨膨脹風險
9、2010年我國調高了購房收首付，使許多房地產投資者在銷售物業實現其預期收益目標時遇到困難，這主要體現了房地產投資風險的( )。
A、政治風險
B、利率風險
C、政策風險
D、市場供求風險
20、房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險是( )。
A、未來運營費風險
B、收益現金流風險
C、資本價值風險
D、時間風險
答案部分
1、 C
【答案解析】房地產間接投資有股票或債券、信托基金、住房抵押支持證券。參見教材P11。
2、 D
【答案解析】房地產置業投資一是自用，而是獲取較為穩定的經常性收入。參見教材P11。
3、 B
【答案解析】住房抵押貸款證券化，是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。參見教材P12。
4、 B
【答案解析】房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的經常性租金收入。參見教材P12。
5、 B
【答案解析】房地產投資的優點：相對較高的收益水平、易于獲得金融機構的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級。參見教材P13～15。
6、 B
【答案解析】甲物業預期收益=1100×50%+900×50%=1000(萬元)
乙物業預期收益=1200×50%+800×50%=1000(萬元)
這兩個物業的價值相等，期望值相等，比較一下標準差，計算式如下，
甲的標準差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5] 1/2=100
乙的標準差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200
標準差越小，風險越小，因此甲的風險較小，所以乙物業投資風險大。
參見教材P16。
7、 C
【答案解析】房地產投資系統風險：通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。參見教材P17。
8、 A
【答案解析】市場供求風險是指投資者所在的房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。參見教材P18。
9、 C
【答案解析】政策風險：政府有關房地產投資的土地供給政策、稅費政策、金融政策、住房政策、價格政策、環境保護政策等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大影響，從而給投資者帶來風險。參見教材P19。
20、 B
【答案解析】收益現金流風險是指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。參見教材P20。
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