2016房地產估價師案例分析考點：估價方法

　　市場比較法

2016房地產估價師案例分析考點：估價方法

　　① 可比實例選擇不當(八小方面，類似房地產、用途、交易類型應一致，時間≤1年)

　　② 建立價格可比基礎易出錯(樓面價與地價，幣種換算，建筑面積，使用面積，收益面積)

　　③ 交易情況修正(修正的方向，分子分母位置)

　　④ 交易日期修正(說明理由是否充分，環比和定基指數的正確運用)

　　⑤ 房地產狀況修正(直接修正還是間接修正、權重、分子分母、單項修正≤20%，綜合修正≤30%)。

　　收益法(有限年期公式適用條件及年凈收益、資本化率、收益年限的確定)

　　① 計算收益時未采用客觀收益而采用個別收益，錯誤

　　② 收益面積有誤(大堂、技術層、公共面積不算收益面積，辦公自用面積不算收益面積，自用屬公司企業性質的算收益面積。車庫、高爾夫球場客房一般不按面積計算收益，具體要看收益條件是如何給出的。收益要與相應面積對應好)

　　③ 收益項目要全、不要漏項(易漏租賃保證金和押金等的利息收入)

　　④ 費用也要客觀(P199教材)a 不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產改擴建費用等，即純收益中包含以上各項)。b 必須扣除正常生產經營費用和其他資產產生的收益，租賃收入中是否扣除維修費、管理費、保險費、房產稅和租賃代理費要分析租約決定)

　　⑤ 帶有租約的情況(p12規范)對其是否客觀的說明

　　⑥ 純收益的確定是否穩定，變化的趨勢如何必須有充足的說明

　　⑦ 資本化率的確定要充分說明理由;⑧ 收益年限的確定;⑨ 公式運用是否正確。

　　成本法

　　①生地、毛地、熟地、劃撥地、出讓地、舊建筑物; ②開發成本的確定要有依據;

　　③管理費用的確定;④計息期易出錯，利息的計算基數是土地成本+建設成本+管理費，容易缺項;

　　⑤開發利潤：⑴要與利潤基數對應好。⑵利潤率最好用房地產業的利潤率或參考社會平均利潤率。

　　⑶四種利潤率與基數的對應關系(P145理論與方法)易出錯; ⑥稅費;

　　⑦折舊。注意自然壽命、經濟壽命，實際經過年數、有效經過年數。

　　⑧折舊方法的綜合運用，以年限法(其中主要為直線法)為主。

　　⑨分部分項折舊要將長短壽命的項目分別折舊; ⑩若市場不穩定，應有市場狀況修正。

　　假設開發法(要把握好開發前和開發后的狀態，傳統方法中利息利潤要單獨計算，現金流量法中的利息利潤已隱含在折現過程中了。兩種方法的資金核算點不同，傳統方法往后算，流量法往前算。開發經營期要結合畫圖掌握，開發期分前期和建造期)

　　①最佳開發利用方式的確定、分析是否充分;

　　②估算開發總價值若用比較法確定，比較過程中應有相當的說明，若用收益法要注意收益法中常見的問題;

　　③建造成本和管理費用、公共設備層成本也屬建造成本

　　④開發期銷售期的確定是否合理，要按客觀的計算

　　⑤利息和折現(計息期和折現年限，計息基數，折現率的確定是否正確。)

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