不同類型產品的可行性報告怎么寫
不同類型的產品在制作可行性研究報告時，定然也有細微處的不同側重分析。下面是小編整理的不同類型產品的可行性報告怎么寫的內容，僅供參考。
不同類型產品的可行性報告怎么寫【1】
多種產品復合型項目——闡述不同類型物業組合原因
一個城市綜合體，可以包含購物中心與寫字樓，也可以包含購物中心與公寓，還可以包含購物中心、寫字樓、公寓、酒店等多種類型物業。
在城市綜合體存量不斷上升的當前，城市綜合體的建立也面臨著更大的運營風險，闡明業態設立的依據與分配比例，是城市綜合體能否成功開發的一大基礎依據。
以《仲量聯行重慶重賓保利廣場商業物業可行性研究報告》為例。
在進行了常規的城市、區域、交通研究后，報告進行了與項目相關的城市綜合體解析，得出項目的物業模式與業態配比。
報告對城市綜合體模式進行了歸類分析，指出，城市綜合體發展有五種模式：①商業核心模式。
其特征為地處城市核心區;交通可達性地鐵口/主干道沿線;區域功能的缺乏，需求旺盛;具有較高人流及商業氣氛;匹配一流的合作團隊規劃設計/經營管理。
②酒店核心模式。
其特征為不遠離城市核心區;交通可達性好，沿主干道沿線;商務客戶支持;開發商有足夠的經濟實力;規劃有頂級商場配套設施。
③寫字樓核心模式。
其特征為客戶(產業)支撐，產業簇群;未來商務核心區;寫字樓帶動其他功能，影響其定位規模與檔次;商場、公寓等配套完善。
④住宅核心模式，項目的區位條件不是很好;以居住為主體的片區;成熟度不高，居住人口有限;往往后期會開發商業，但規模往往不大;⑤均衡發展模式。
CBD/ 城市中心;主干道沿線/ 地鐵口;建筑面積20萬平米以上;開發商強勁的實力和豐富的經驗專業的物業管理/經營管理。
報告指出上述提到的不同類型的物業，在綜合體中承擔的功能也各有不同。
酒店：項目標志性物業，定義項目整體檔次。
商業：可實現較高利潤，承擔某種社會職能，可以塑造與其他項目較大的差異，項目的活力核心。
寫字樓：價值標桿，可樹立項目高端形象，保證開發企業現金流來源。
鑒于不同類型物業所帶來的不同收益，報告認為，項目必須要與重慶CBD未來的造城運動結合起來，才能將本項目打造成解放碑CBD的具有標志性的旗幟和代言。
而在實現城市中心區CBD的構造過程中，中央商務區CBD的造城，必然會帶動一種復合空間的衍生，這種復合空間就是集酒店、辦公商務、文化、居住等功能的都市綜合體的出現，項目的定位也將是這類型多種業態結合的綜合體形式。
同區域多同類型產品——強調產品差異性
目前國內的旅游地產項目主要分布在沿海省市及區域性中心城市，如海南省、云南省、山東環渤海地區，產品扎堆明顯。
尤其是海南和云南區域，成為開發商狂熱開發旅游地產項目的首選地區。
產品扎堆，就會引發白熱化的競爭，和更高的運營風險。
在策劃這類產品的可行性報告時，就需要強調出項目的差異性，強調在眾多對手的情況下，項目可行的特有優勢。
香港浩華顧問管理公司在對三亞海棠灣度假酒店項目的可行性報告中，就提到了這一項目的獨特特征和開發建議。
“鑒于中、短期內大量涌入的市場供給，我們建議，擬建酒店應享有一系列有別于海南島其他競爭度假酒店的獨特特征。
以下獨特特征有望使擬建度假酒店與海南現有和未來的競爭對手有效區分：
• 與大多數大規模、提供大量設施迎合旅游散客、團隊和會議客源市場的酒店不同，我們建議擬建度假酒店定位為一座小型豪華酒店，提供更私密的環境，迎合頗具鑒賞力的旅游散客;
• 我們建議擬建度假酒店采用時尚、現代、精致的設計風格和理念，同時充分考慮各項功能設施的舒適性和實用性。
設計風格中也應融入簡約的建筑線條和淡雅的色彩主題，以匹配地塊的濱海環境，同時，在各公共區域(包括大堂、泳池和Spa 設施)，都應該采用獨具創意的設計元素。
我們認為，這尤為適合擬建度假酒店的規模和定位，可以真正有效區別于目前在大多數度假酒店中被普遍采用的的東南亞設計主題風格;
• 盡管缺乏獨特的地點特征，但是為了增強度假酒店氛圍，我們建議在這個現代、時尚的酒店四周采用濃郁的景觀綠化，與周邊開發項目之間形成一道綠色屏障。
蒼翠繁茂的景觀綠化帶不僅可以增強環境的私密性，還尤為適合營造獨特的戶外休閑區域。
這將與海南大多數景觀綠化較稀少、且很少擁有戶外休閑區域的度假酒店形成鮮明對比;
• 鑒于絕大多數更靠近內陸酒店的都采用雙向式客房結構，因此只有部分客房享有海景景觀，我們建議擬建酒店的建造地點應靠近海灘，并采用單向式客房建筑結構。
這不僅可以縮短酒店客房與海灘的距離，還可以確保絕大多數客房(如果不是全部)享有開闊的海景景觀;
• 所有客房均可欣賞一覽無余的景色。
將床位朝向窗戶排放的獨特正方形設計將進一步使擬建度假酒店與其他酒店區分開來;
• 擬建度假酒店的主要特征之一將是海灘餐廳和酒吧，通過氛圍照明和音樂提供一處極佳地放松區域和環境，吸引住店和非住店顧客光顧。
我們預期，作為海灘餐廳和酒吧的引領者，該餐廳應能夠成為社交聚會場所的理想之地。”
新興類型產品——闡述新興項目建設必要性
物流地產是近幾年新興起的一類地產細分項目，許多投資者對這一類型產品并沒有太深了解。
針對這一現象，為了讓投資者與審核者了解這一類型產品建設的必要性與盈利的可行性，戴德梁行在《深業泰富汽車物流產業園可行性研究報告》中進行了闡述。
戴德梁行認為，項目的建設，一是有利于建立一個完善的現代汽車流通體系。
據資料顯示，在汽車產業的利潤中，制造業僅占30%～40%，流通及售后服務領域占60%---70%。
二將有利于土地資源的最大化利用，提升單位土地效益。
提升單位面積的土地產出已經成為政府出讓產業用地的基本要求。
規模化、高效益、集聚型的汽車物流園區正符合這項要求。
此外，項目的建設還有利于拉動羅湖區乃至深圳市的經濟發展。
汽車產業涉及范圍廣，從汽車制造到汽車物流和銷售服務，包括后期的廢舊汽車回收處理，已經日益成為一個效益巨大的產業鏈條。
作為在汽車產業中處于核心地位的汽車銷售服務業，其發展關系到后續相關產業的發展，并且對其他產業帶動作用明顯。
汽車維修服務行業不僅增加地區對汽車零配件、維修工具、檢測工具的需求，尤其是增加對電子器配件、電子工具和檢具的需求，而且是汽車消費信貸、保險等汽車金融業發展的前提，汽車金融業的發展完善又為建立成熟的汽車市場，促進整車制造業的發展創造了條件。
其產生的推動效應將拉動汽車裝飾、汽車租貸，以及旅游、休閑體育運動等相關產業的發展。
因此，建立完善、便捷、誠信的汽車物流產業園，形成成熟的汽車市場將對帶動深圳汽車物流行業發展，促進整體區域經濟起到重要作用。
深業泰富汽車物流產業園的建設，將會形成集品牌專營區、汽車集中貿易區、零配件服務區、物流倉儲服務區、汽車配套服務區于一體，并包含代理上牌、代繳車輛購置稅、車船使用稅、代辦保險等一條龍服務業務。
不僅可以提升和帶動該片區的整體發展，實現地區產業結構轉型和升級，并可通過市場帶動相關行業的發展，包括物流、運輸、貿易等，必將有力地帶動筍崗-清水河地區經濟的快速發展。
舊改產品——詳細描述拆遷補償方案
拆遷環節在舊改項目開發中是一個舉足輕重的環節。
拆遷賬的估算與拆遷時間的規劃，與舊改工作能否順利進行、后期能否實現盈利息息相關。
在戴德梁行的《深圳市福田區華新村舊城改造可行性研究報告》中，戴德梁行就對這一費用進行了明確分析。
相關閱讀-報告編寫流程【2】
作為投資決策前必不可少的關鍵環節，可行性研究報告是在前一階段的項目建議書獲得審批通過的基礎上，主要對項目市場、技術、財務、工程、經濟和環境等方面進行精確系統、完備無遺的分析，
完成包括市場和銷售、規模和產品、廠址、原輔料供應、工藝技術、設備選擇、人員組織、實施計劃、投資與成本、效益及風險等的計算、論證和評價，選定最佳方案，
依此就是否應該投資開發該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續投資開發等給出結論性意見，為投資決策提供科學依據，并作為進一步開展工作的基礎。
風馳咨詢建立了科學、規范、嚴格的編寫流程，以風馳咨詢可行性研究報告編寫流程為例：
第一章 項目總論
概括性論述項目背景、主要技術經濟指標、結論及建議
第二章 項目建設背景及必要性
從宏觀和微觀方面分析項目提出的背景情況和產業發展情況，用定性和定量的方法分析企業進行投資的必要性。
第三章 市場預測與建設規模
采用問卷調查、抽樣調查等市場調查方法對現有市場情況進行準確分析，采用專家會議、特爾菲、類推預測等定性分析方法和時間序列、因果分析等定量分析方法對市場進行預測，
通過競爭力對比分析、戰略態勢分析、波士頓矩陣分析、SWOT分析等確定項目市場戰略和企業營銷策略，通過差額投資內部收益率法、凈現值法、最小費用法等定量分析方法確定項目的產品方案和建設規模，采用成本導向定價法、需求導向定價法、競爭導向定價法等方法確定產品的銷售價格。
第四章 建設條件與廠址選擇
通過工程技術條件和建設投資費用的對比確定場址方案。
第五章 工程技術方案
采用評分法、投資效益評價法確定項目的技術方案，采用投資回收期法、投資收益率法、運營成本法、壽命周期法確定項目的設備方案，通過對技術經濟指標、總圖布置費用、拆遷方案的對比確定項目的總圖方案。
第六章 節能節水與環境保護
從建筑設計、建筑結構、平面布置、設備選型、工藝流程等方面論述項目的節能方案，從設備選型、工藝流程、綜合利用等方面論述項目的節水方案，從項目建設和項目運營兩方面論述項目的環境保護措施及對環境的影響情況。
第七章 勞動保護、安全衛生、消防
從危害因素、建筑施工、項目運營等方面論述項目的勞動保護與安全衛生措施，從建筑設計、功能布局、平面設計等方面論述項目的消防措施。
第八章 企業組織和勞動定員
根據企業現有組織情況、以及行業先進管理經驗，采用勞動生產率等方法確定企業的組織結構和勞動定員情況，并根據企業的生產計劃安排、員工定崗情況和人力資源情況制定人員培訓計劃。
第九章 項目實施進度安排
根據行業經驗和企業特點安排項目的實施計劃和進度。
第十章 投資估算與資金籌措
采用單位建筑工程投資估算法、單位實物工程估算法估算項目的建筑工程費用，采用設備原價加設備運雜費估算設備購置費用，以設備購置費用為基數估算工具器具及生產家具購置費用，
根據設備購置費用、采用比率法確定項目的安裝工程費用，根據國家有關計費文件估算工程建設其他費用，采用全額流動資金估算法估算項目所需流動資金。
通過投資內部收益率、投資回收期、融資成本等對比確定項目的融資方案。
第十一章 財務分析與敏感性分析
利用資金時間價值方法對項目進行財務評價、采用不確定性分析、盈虧平衡分析等方法確定項目的抗風險能力和保本水平。
第十二章 社會效益分析
通過項目對社會的影響、項目與所在地互適性兩方面對項目的社會效益進行分析，確保項目符合社會發展要求。
第十三章 風險分析
通過技術和產品風險、市場風險、原材料、自然資源或供貨渠道的風險、政策性風險、持續融資風險等方面的風險分析，并提出相應的風險應對機制，增加企業風險防范意識、提高項目抗風險能力。
第十四章 可行性研究結論與建議
附件
1、項目承辦單位營業執照、法人證書復印件
2、當地規劃、國土、環保等部門關于項目的支持文件
3、查新檢索報告
4、檢測報告
5、相關知識產權、專利技術復印件
6、自有資金存款證明
7、相關銀行貸款承諾
8、其他相關證明材料
9、項目財務分析報表
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